| 很实际且微观的问题，首先在这里我代表前期版欢迎楼主的加入！ 进入正题：楼主有没有带红线的现状地形图，建议发上来看看，比较直观. 通过您的描述我从前期角度考虑了以下几个问题，也许对您有用: 1、新建住宅日照对山墙居室窗是否有影响?虽然是侧面，但在大寒或冬至日仍然有可能对山墙东窗遮挡，应提前安排设计单位做日照分析测算。 2、户型大小的决策与项目地理位置、周边市政交通的成熟度有直接关系，楼主的项目以70到80小户型为主，其位置应距离城市中心较近或到达城市交通便利。 3、不知楼主建设用地的控高是多少？盖几层和控高有绝对关系，6+1形式我理解是6层半，应不带电梯，第6层为复式结构，最上半层是坡屋顶，不知我理解是否有误？（现在这种形式的我称它为“偷半层”，北京已禁止此形式的建筑。 4、项目规模特质决定卖点。大项目应致力把功能和配套做全，而楼主的小项目则没有大项目的先天优势，更应着重做精品，有特色感觉是小项目的卖点。 5、从平面的整体布局着手，是否考虑过拟建总建筑面积与容积率、绿化率、内部环行路、之间关系？容积率是否已经最大化？交管局要求配备停车位下限是否满足，已考虑妥善？ 6、造价问题：砖混结构相对便宜，1000元/平方米以内，现浇混凝土框架结构1500左右，地下室的成本与基础形式有直接关系，我一般按2000元/平方米计算。（北京的建安成本较高） 7、住宅若临街，可以考虑做一层底商。 8、多层日照间距系数为1.7，规划3个小多层很合理，具体的请设计师帮忙算算，以规划指标、地方建筑物间距标准为框架，请他们再多出一两个方案，从中挑选一下。（此项目感觉用地范围小，整体规划方案变数不会太大）。 9、考虑应配备人防面积，是修建还是可以易地建设？ 粗略考虑，不对或有欠缺之处请指正。 |
| 首先感谢litong0316以上详细及专业的解答。 1、我就是考虑到西侧住宅楼的东山墙上开窗居民的采光问题，因为地块面积及地形决定了只能盖两栋楼，所以如果与西侧住宅楼平行而建，很可能回影响他们的采光问题，我觉得只能再向北退2-3米，来解决这个问题，不知是否成立？ 2、小户型主要是考虑到可以多出建面（进深有限啊），而且所处地理位置较偏，受到目标客户的消费能力限制。 3、版主所说的控高是不是整栋楼的？如果是那么这里没有具体要求；如果是单层的，大多执行层高2.8米左右。正如版主所说“6+1”的1就是坡屋顶。这样做的原因主要是能够带动顶楼的房价，因为这样的坡屋顶是随顶楼赠送的。 4、人防的问题本人也正在考虑，因为涉及到建安成本，所以可能会修建地下室。 最后再次感谢救偶于危难中的各位筑友！！！ |
| 重点说说日照问题解决方法： 日照是否遮挡西侧楼东窗以肉眼或直觉很难分辨，且没有说服力，我个人建议买电子版平面图（估计是1张，最多4张），把3栋楼的方案，按比例输入计算机，楼角坐标点一定要精准，这是您测量结果准确的基础。之后，设计单位一般都有地方要求的日照分析测算软件，算出来看看，不要盲目砍楼座，一栋楼的面积是您规划总面积的1/3，不要轻易去掉，经济损失太大。 如3个楼的那个规划方案确实对西侧楼存在遮挡，我考虑了2个办法： 1、可以局部砍层，把遮挡部分挖除，之后从立面采取处理，可能楼体外观会更别具一格。 2、在以面积最大化和满足日照要求为前提，从新安排总体规划方案，可以在南北向楼之间端部考虑插入东西向楼，用东西向楼将南北向楼连接，做成“围合式”，这样整体楼个数增加了，面积也就随之增加了，对于遮挡它楼部分可以采取局部砍层的方法，这种方法的优势在于既解决了日照遮挡问题，又保障了面积的最大化，同时企业追求的经济效益的最终目的也有机会得以实现。 说了这么多，也不知道说明白了没有？希望对您解决实际问题有所帮助。 最后，祝您在事业的征途上，排除万难，一步步迈向成功。 |
| 对了，还有资金问题，本项目资金来源可能会成为项目能否顺利实施的关键. |
| 感谢！ 您说的“围合式”也正是我所想的，也就是做“厢房”对吧。这点还要对当地市场进行调研，看看消费者的消费习惯（因为我也不是当地人，呵呵）。 资金问题现已基本解决。再次感谢版主的耐心解答！！！ |
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