| 该地块由相邻的两块地块组成，两块地块的规划设计条件为： 地块一： 用地性质：商业用地；地块面积：10095平米； 建筑退让边界要求：东、西、北：退用地边界10m以上；南：退用地边界25m以上； 建筑风格及色彩：现代江南水乡特色 容积率：3.5-4.5 建筑密度：30-40% 绿地率：不小于37% 檐高：不限 停车位：小汽车停车位：80个/万平方米，同时考虑非机动车停放。 管线要求：雨污分流，管线入地。 其它要求：1、涉及人防、消防、环保、抗震等方面应满足国家有关规范及相关部门的要求；2、满足《江苏省城市规划管理技术规定》。 备注：1、本规划条件为地块规划红线图的附件，涉及规划红线图的调整，须报规划局核定；2、本规划设计条件与地块规划红线图有效期一年；3、表中的地块面积仅作参考，最终以宗地图面积为准；4、表中容积率为总建筑面积与总地面积之比。 地块二： 地块面积：6668平方米；容积率1.8-2.5。 其余同地块一。 |
| 工程设计方有两家：负责扩初设计的为一家位于上海的建筑师事务所（上海院）；负责施工图设计的为本地甲级设计院（本地院）。由于方案调整，所有设计几乎全部重来，目前扩初方案建筑部分已完成，施工图设计至春节前可以出一半（东塔楼）。 |
| 项 目 建设用地 调整前 调整后 备 注 规划指标 总建筑面积 77126 75828 其中：商业 20403 15496 办公 11776 21584 SOHO商务 29901 25000 地下室车库 15046 13748 层数 27 25 总高度 97.8 91.8 容积率 ≤3.7 3.7 3.7 建筑密度 30~40% 34.3% 31% 绿地率 ≥37% 30.2% 26.7% 机动车停车位 500个 380个 根据苏州市停车位规划配建建议标准2006.01版计算 其中：地上 150个 100个 地下 350个 280个 |
| 由于施工图尚未出来，为了加快施工进度，准备春节后即开始打桩，为此，决定先行办理打桩施工许可证。 施工许可证的办理在建设局（行政服务中心有窗口）。需要提交的资料有： 1中标通知书招投标管理站的备案手续一份及施工合同备案表 2领取办理好的招标备案手续时，领取网上申报受理告知书 3完成质监、安监、施工许可网上申报 4提供土地使用证或用地规划证 5《建筑工程规划许可证》复印件 6已盖完章的《基本建设项目办理手续联系单》（原件） 7提供施工单位的法人营业执照、企业资质证书、安全生产许可证的原件及复印件。项目经理资质证书及B类安全考核证书、安全员C类考核证书原件（项目经理押证，等竣工后退回） 8监理单位应办好监理合同备案手续 9提供抗震审图初、复审意见 10消防审核意见书 11面积在1万平方以上的项目建设单位须办理履约担保、工程款支付担保 12现场踏勘证明。 13施工单位的民工工资担保证明 14其他材料 |
| 说说设计上的一些事： 关于功能定位：项目成功与否，功能定位是至关重要的，对于开发商可以说是性命攸关！我们的这个项目之所以停止了一年时间，其主要原因是对项目的功能定位进行了重新考虑。我们聘请了上海戴德梁行对项目进行了先期的市场投资分析，最后确定了该项目由办公、SOHO商务、商业三块组成。东塔楼为办公楼，25层，建筑面积2.1万平方米（原来是1.2万）；西塔楼为SOHO商务楼，2.5万平方米（原来是3万平方米），商业是三层裙房1.6万平方米（原来是2万）。 |
| 由于扩初设计是一家，施工图设计是一家，又聘请了咨询单位，在设计阶段可以最大限度听取各方面的意见，特别是咨询单位对商业、办公楼的使用、销售等方面的经验，保证了设计方案的较优化。从柱网的确定，层高的确定、电梯的选择等，能做到经济合理。同时作为业主，协调工作较为繁琐。每次的调整都要及时传递到各单位，听取各单位的意见。 |
| 柱网的确定是一个非常重要的问题。既要满足使用功能，又要满足结构要求，还要经济合理。满足使用功能，如停车库的柱距要考虑停车位来确定，一般8400可以停三辆车，如要 再加大，就要考虑能停四部车，选一个三辆车有富余，四辆车又放不下的柱距显然是不合理的。再如对于酒店，就要考虑房间的开间大小。对于商业来说，当然是柱距越大越好，越灵活，但又受到结构的限制，特别是作为高层的裙房，上部是框筒结构，怎样使用筒体对商业的影响最小，是最为伤脑筋的事，要确定一个合理的方案着实不易。 |
| 楼梯确定也很重要。 楼梯的宽度、平面布置位置首先要符合消防要求。多布置楼梯可以满足规范要求，但楼梯多了肯定不经济，因此必须尽可能减少楼梯数量。在平面布置上要多次推敲，从楼梯出口点为圆心，消防要求的服务距离（如30m）为半径画圆，要做到全覆盖。 设置剪刀楼梯是一个比较经济的办法，但必须是小剪刀。就设置小剪刀，则对其层高有要求，要满足楼梯段及楼梯平台下净空的要求。我们这次层高4800，设计了小剪刀楼梯。 |
| 电梯的选择 办公楼25层，层高3600，每层面积1150平方米，设四台电梯，其中一台为消防电梯。咨询单位建议采用1.35T载重量，2.5m/s速度。设计单位认为1T载重理也够了，速度有2m/s也可以；裙房三层，设两台货梯，现确定为2T载重量，速度的选择上有认为不大于1m/s，有认为只要0.5m/s即可。 尚未最后确定。 |
江苏 盐城 | 建筑施工
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