[分享]房企把项目质量风控做得这么细致了!不得不服

发表于2019-08-20     1999人浏览     5人跟帖     总热度:1610  

房企把项目质量风控做得这么细致了!不得不服-15
这两年,业主维权事件频发,让很多房企到了交房期如临大敌,风险控制话题也日渐升温。如果要盘点业主投诉的类别构成,法规合同、销售承诺、产品质量等占据了绝大部分比例。其中,质量风险是重灾区,诸多的维权事件,都是由于质量达不到客户预期而引发的。

正因为如此,房企非常重视交付阶段的风险控制,希望在交付前修复缺陷,降低交付风险。
这是典型的风险管理前置。但事实上,到了交付阶段,很多缺陷修复起来难度大,且治标不治本。可以说,交付阶段的质量风险,根源都不在交付阶段,而是在此之前。工程质量风险的防控,也不应局限于某个阶段,而应贯穿项目开发全过过程。并且,越往前,越接近缺陷根源,越是风险防控的重点。

具体来说,工程质量风险管理前置有三个阶段,每个阶段的侧重点都有所不同……

 
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开工前风险预控
统一质量标准
选择能将要求落地的同路人
 
工程质量管理,前期预防重于后期修复。这一点目前已经得到房企的普遍认同。金茂就认为,前期控制对项目质量成果起到50%的影响,而过程控制的作用仅占到40%,另外还有10%取决于事后纠偏。
 
施工前控制是质量控制的根源,工程管理人员应事先对影响质量的各种因素加以控制,而不是等到出现质量问题再来处理,那就本末倒置了。
 
1、开工前,确立一套质量管控体系

手工时代,每个手艺人制作的产品都会有差异,甚至制作者的心情好坏都能影响最终成果;工业化时代,流水线生产却能保证每个模型水平相当。
过程标准化是对最终质量目标的拆解,将建造过程模拟成制造业流水线,只不过这种流水线的流动的不是产品,而是工人。通过将一道道工序固定化、流程化,让最终成果可控。
 
一个完整的质量管理体系,包括标准、工具、指引、制度。
标准告诉员工做成什么样;
工具告诉员工用什么做;
指引告诉员工怎么做;
而制度则是用来规范员工的行为。
 
以招商地产的技术标准为例,该标准对各分部分项工程的工艺流程、控制标准、细部节点处理、检查验收标准、观感质量要求、安装要求、标准做法、禁止做法进行了统一,避免各方理解的偏差或标准不一致而埋下质量隐患。

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该标准中,对工程梳理了各分项工程常发的质量缺陷、对应的材料及检验要求、质量控制点、处理方式以及验收标准都做了规范。以防水为例,以下为质量控制点及验收方法的规定:

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2、前期充分研讨,落标准排风险

目前,出于周转速度的考虑,很多项目追求拿地后快速开工,严重压缩了项目前期准备时间。这对风险预控显然是不利的。特别是图纸方面,设计周期短、审图潦草,图纸错、漏、乱等问题普遍存在,给后期造成了不必要的变更或整改风险。
 
明源君认为,最好的风控是开工前,这个阶段的工作一定要做精做细做准。而这是需要投入时间和精力的。
比如龙湖地产,从拿地到施工图设计完成要花5个月,前期充分研讨,后期减少反复。拿地后有两次启动会,分别以“定指标、落标准”和“排风险、重推演”为原则做好项目目标及风险控制。
 
3、依据质量要求选择合适的供方

现在大部分地产商都建立了自己的供应商库,项目招标阶段,会优先选择长期合作伙伴。明源君认为,每家供应商各有强弱项,考虑供应商时,除了常规考核要素外,也要考虑项目质量要求和工艺要求。

以施工单位为例,施工单位是项目的实际建造者,他们的技术水平对项目质量有直接影响。
某房企的工程总曾告诉明源君,项目采用PC技术未必能为进度提速,还可能导致施工质量下降。因为目前很多施工队缺乏构件安装经验,现场拼装老出问题。装配率高的项目,在选择施工方时,就有必要将对方的装配式施工能力考虑进去。
 
为加强施工方招标考核,一些房企会让工程部门参与到施工方筛选环节。西南绿地的工程部就会参与施工方招标,在前期先与各个队伍负责人进行充分沟通,把施工方面的困难先讲清楚,协助队伍选择。

另外,施工方项目经理的管理水平高低,对工程风险控制有重要作用。从供方预审阶段就应重点考察项目经理的技术水平、管理能力和履约能力,要求投标单位从一开始就有项目经理参加,并确认他已对合同条款及甲方质量要求完全理解。
 

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过程风险管理前置
标准和要求传达到位
多层次查验,及时纠正问题
 
在前期标准确立的基础上,施工过程便是将工程质量目标及标准落地。
在施工单位是工程实施者,一线地产工程师是管理者,工程标准要落地,首先要让施工单位理解标准,执行到位;其次,施工过程分阶段、分层次验收、及时发现问题并修整,避免质量缺陷被掩盖,问题扩大化。
 
1、岗前培训及样板引路,将要求传达到位
 
房企制定的标准,无论是技术标准,还是验收标准,亦或者其他管理标准,最终都要落实到供方头上。前期培训和交底不到位,现场一不留神就要出乱子。

首先,质量标准要培训到位。例如,旭辉制定了5998管理体系,5998是指五大制度,九大指引,九大流程,八大标准。不仅在公司内部铺展培训,同时也将其作为施工方、监理方工作开展的核心标准,要求熟悉巩固。
 
除培训外,样板引路也是目前目前运用广,且效果明显的手段。虽然操作起来比口头交底要繁琐了点,实施效果却比口头和文字交底好很多。
在工程大面积施工前,制作实物质量样板,同时附上现场照片、文字说明等必要标识。施工人员的技术交底以及岗前培训更加简洁明了,也便于工人掌握,保证了后续施工的精确性,同时也为现场质量验收和检查提供了统一的判断标准。

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2、可视化交底,工艺工法随时可查

每个分项工程开工之前,由项目总工程师对全体施工人员进行书面交底,明确本项工程的设计要求、技术标准、定位方法、几何尺寸、功能作用,施工方法以及注意事项。在此基础上,可以进一步拓宽交底渠道,比如,有房企采用二维码交底的方法,来巩固交底效果。
 
蓝光长岛国际社区将二维码技术应用到项目工程技术交底、质量实测实量交底等,覆盖放线技术、防水技术、吊顶技术(吊顶面、窗帘盒、空调出风口等)、木地板施工技术、户内门窗安装施工等几十项技术交底方案,施工及管理人员只要扫描二维码,就能随时随地了解操作标准,规范现场人员的行为。

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另外,还有房企在尝试实行三维可视化节点管理,利用BIM技术,将重要节点的图纸转化成三维模型,让现场人员一看即懂。未来,再也不存在现场工程师或施工单位看不懂图的问题,图纸与实体不一致的情况也会大大减少。
 
3、分层次检查验收,局部问题及时修复
 
检查验收不是针对最终结果,而是分层次,分项目,有侧重点的;另外,检查的形式,可由内部自检、集团抽检、外部监督等组成,多管齐下,及时发现局部问题并修复。
 
❶分项分部验收,验收动作覆盖各工序

分层次验收可分为以下三种形式,将各项工序全覆盖。
 
  • 分项验收:对于关键的分项工程,应该根据合同中有关质量评级标准的要求,并结合项目施工的实际状况,按照质量等级要求检查,并测算出检验项目的合格率,确定分项工程的质量等级,以确定是否通过验收。
 
  • 分部验收:在分项工程的验收完成之后,按照分项工程的质量合格率,依据分部工程质量等级要求,可以确定是否可以验收。
 
  • 完工验收:在前两步的完成的基础上,对前两步的验收进行统计整合,并且参考其他的质量评判措施作为参考,检验工程是否合理安全,各项功能在质量达标的基础上能否配备齐全,以确认该工程的质量是否达到预期,完成验收的最后一步。
 
这种验收方式,在前后两个工序间设置了一个停止点,验收通过再移交下一道工序,防止带病移交。停止点设在哪,涉及哪些验收内容,如何验收,都应有明确标准。

以旭辉为例,旭辉内部形成了“6829”全程检查体系,这一体系,通过样板引路,禁止做法以及停止点三个手段进行质量风险控制。
其中,“6”是指大样板引路;“82”是指82项禁止做法;“9”则是9大停止检查点。为了防止分享工程“徒有其表”,在防水层等工程上设置强制性的停止检查点,本环节的工程质量过关才能进入下一环节。
 
万科对各阶段停歇验收的内容,也有明确的规定。如下就是其在湿作业阶段部分的停歇验收内容:

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来源:瑞捷工程研究中心

❷自查抽查及第三方评估,检查动作多管齐下

很多头部房企都搭建了三级检查验收欧体系,分别为集团对地区公司工程抽查、地区公司工程职能对本公司项目的检查、项目团队的停止点检查和日常检查验收,强化工程实施全过程管理。
为了保障过程检查公平公正,很多房企还引入了第三方来做过程评估,并将第三方的评估分数纳入项目人员年度考核中,形成约束力。
 
以万科北方区域的飞检制度为例,飞检制度以季度为周期,对单个项目一年共有四次飞行检查。
在现场,随机任意抽选5层(别墅为对应5栋楼)进行质量风险检查。万科最新的质量风险检查体系包含7个大项,19个小项,共727个检查点,合计267分。分值分布如下:

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在这个检查体系中,住宅质量通病尤其是渗漏问题被作为检查重点,注重结构防渗漏性能检查,对主题结构反坎高度及防渗漏性能的检查要求也比以前严格。

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对主体工程在5层以上的项目,飞检的重点放在楼内实测实量。万科的实测实量包括了尺寸控制(混凝土、砌筑、抹灰)、定尺加工(砌筑、抹灰)、观感质量(设备安装、抹灰、涂饰、墙砖、地砖、、室内门安装、铝合金门窗安装、木地板安装工程)、防渗漏、空鼓、开裂等等。
飞检排在最后几名的,就要“拉闸”,即停工处罚。这就敦促项目管理人员平时加强控制,及时查漏补缺,将风险控制融入到日常工作中去。

 
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交付风险前置
完工工程查漏补缺
缺陷反馈到前端形成闭环
 
交房是影响客户满意度最关键的一环。到了这个阶段,项目工程已基本完成,余下的都是一些修修补补工作。值得注意的是,交付阶段不止要做单个项目的风险前置,更要为地区公司,乃至区域公司或集团沉淀缺陷数据,完成风险管理的闭环。
 
1、交付前多方查验,消除典型问题项

为了将交付风险降到最低,目前业内都非常重视交付风险前置,利用分户验收、模拟验房、联合验房、预验房等多种手段,通过发现缺陷-跟踪整改-销项的流程形成整改闭环。
 
以模拟验收为例,模拟验收相当于产品的出厂检查,在将产品交给客户之前,把问题查出并处理。模拟验收的内容,包括房屋质量、设计及使用功能功能缺陷、交楼标准与合同附图核对、部品部件使用状态等。
 
目前,模拟验收一般有两到三轮。
以精装房模拟验房为例:
第一轮主要是排查缺陷及条数;
第二轮则复验第一轮的查验整改情况,同时进行装修效果全面普查及水电测试;
第三轮再次查验整改情况,并做细节排查,如细部收边收口全面普查,卫生观感等。
 
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某房企第一轮模拟验收的缺陷统计表,图片来源:米小侠
 
通过排查问题、整改、销项,一步步解决问题,提高整改关闭率,达到联合验收的条件。比如绿地要求,模拟验房在第三轮之后达标率要达到98%。
 
(关于交付阶段的风险前置动作,明源君曾在一篇文章中专门介绍。更多详情见《旭辉、融创、中海居然这样交房了,完胜对手!
 
目前,也有房企将交付风险前置到建造全过程,以工地开放的方式,邀请客户和准客户走进工地参观“找茬”,及时反馈意见建议。例如知名地产就有客户见面会、工地开放、客户预验收三种工地开放形式:

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万科每个月都有工地开放活动,邀请业主监督整个施工过程;旭辉正在落地推行常态化工地开放,让客户随时走进工地。绿城旗下的所有项目,每年也都会定期向客户开放参观。这种方式,一来让客户意见及时传达给房企,二来也对施工过程起到督促作用,倒逼工程管理人员及施工方规范作业,提高施工质量。
 
2、质量数据沉淀,反馈到前端完善风控制度
 
每个项目交付之后,或多或少有一些缺陷和返工,这些问题如果没有反馈到工程管理上,下一个项目可能还要重蹈上一个项目的覆辙。反过来,这些数据如果能沉淀下来,纳入到前端的设计及工程管理标准里面,质量缺陷清单将不断完善,下一个项目就可以进一步规避问题,减少错漏和返工。
 
可通过搭建质量数据库,对每个项目中出现的质量问题进行归纳总结,并寻找问题优化方法,用于后期项目的风险防范。
 
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举个例子,招商地产为解决渗漏、空鼓、开裂、观感等四大质量通病,根据工程建造过程的抽检分数及交付评估分数进行排名,对低分指标进行分类,用排除法,先剔除掉对后期影响不大的问题项、无法用新工艺提升的问题项,进而筛选出可以进行工艺提升的问题项,并针对性进行工艺革新。

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以防空鼓开裂的措施优化为例,根据过往的缺陷提出了一系列的工艺改进,如砌体墙使用专用砌体管槽切槽机;抹灰墙使用新工艺粉刷石膏砂浆或轻质砂浆降低空鼓/开裂风险;墙地砖使用陶瓷振动器或者挂贴法工艺等等。

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 发表于2019-08-20   |  只看该作者       筑龙币+20

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 发表于2020-06-03   |  只看该作者      

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 发表于2021-08-16   |  只看该作者       筑龙币+10

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施工前控制是质量控制的根源,工程管理人员应事先对影响质量的各种因素加以控制,而不是等到出现质量问题再来处理。

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