何为景观标准化？
景观标准化是对房地产的软景和硬景进行规定统一标准，并使之贯彻实施。
硬景比如：亭、台、廊、榭、景墙、水池、喷泉、假山、雕塑等。而与硬景为之搭配的以植物造就的景观便是软景。
简单来说：就是定制一系列景观标准的过程。
其产品的核心理念用一句话来概括：20%的精力做80%的产品，用80%的精力做20%的产品。
其实,就是用少量的精力将已经成熟经过市场检验的产品进行大量地克隆,以适应项目快速开发的需求,尽可能多地占有市场份额，并快速赢得高效益和高商业化。这就是一种标准化模式的快速复制。
景观标准化的目标是为了快速地提高房产项目设计管理的效率、有效地控制景观的建设成本，帮助开发商定位景观产品、选择设计公司、预算景观的成本、指导景观的设计、设法避开重复错误。
万科做景观标准化，除了上述的一些目的，还有一个比较重要的目的，进行景观标准化，可以让房屋看起来更加艺术、美观，使客户入住起来更加舒适、甚至使其心情愉悦，最后有效的提升客户生活满意度。
景观标准化要解决的问题有三方面：景观定位、景观配置、景观成本。
景观的定位就是开发商根据自身独特的以及个性化的景观产品，并结合市场上的客户需求以及变化对景观产品类型与风格进行合理的定位。
问题：
不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？
景观品质怎么提升，提升什么？
景观配置就是，按软景、硬景和住房区布局要求，合理配置住房区中各种软景和硬景等，以发挥它们的功能和特性。
问题：
从景观配置方面看，满足各种景观产品类型需求的景观配置面积是什么？
景观配置的内容、以圆的半径画圈的服务范围、景观布置的原则是什么?
景观成本简单来说也就是制造软景、硬景时所用的成本。
问题：
哪里增加成本最有效？增加多少合适？
在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面成本不能“缩减”？
然而，要提升房产的景观品质需要靠什么体现？
是增加配置面积还是增加景观成本呢？
景观标准化就是能在当下以最好的方法帮助开发商解决这以上的问题，给开发商制定一个能够达到最小的出错率，并且企业能通过其景观产品及其品牌，基于顾客需求，将其企业独特的个性、文化和良好形象，塑造于消费者心目中，并占据一定位置的标准化规则。
2008年，万科深圳区域开始展开了标准化工作，用科学的方法订立“非TOP项目”的景观配置标准《万科深圳区域非TOP系列住宅区景观标准化手册2008》，并向全深圳区域进行推广。
然而，《万科深圳区域景观标准化手册》是如何一步步地订立完成的？
《万科深圳区域景观标准化手册》从客户的角度出发，根据万科的各种产品类型构成了不同的客户，进行不同景观产品的定位，并成为提供选择设计公司的依据。
该《手册》将万科客户对住房区景观的投诉进行整理分类，然后将这些投诉进一步调查研究其相关的万科住房区，并且及时与客户服务中心和各个住房区的物业管理公司进行沟通，快速的解决相关问题。
万创景观部走访了深圳、广州、佛山、中山、东莞等二十余个项目。通过对图片和文字的整理写成调研报告，以及结合成本预算，订立景观功能配置的标准。
《手册》由三个部分组成：工作流程、产品类型（也就是品类）与风格（即景观定位）、成本与配置。
景观标准化审核控制流程可以分为
景观设计阶段和景观施工阶段两个阶段。
设计阶段从建筑方案设计基础上进一步设计规划完成后开始到未施工前。
包括：
景观设计任务书：是确定建设项目，申报审批的基本文件。它是建设项目的建设大纲，批准后是编制初步设计等建设前期工作的主要依据。
概念设计：是由分析用户需求到生成概念产品的一系列有序的、可组织的、有目标的设计活动，它表现为一个由粗到精、由模糊到清晰、由抽象到具体的不断进化的过程。
方案设计：设计人员根据设计任务书的要求，运用自己掌握的知识和经验，选择合理的技术系统，构思满足设计要求的原理解答方案。
扩初设计：也就是是介于方案和施工图之间的过程，是初步设计的延伸，但设计深度还未达到施工图的要求。
施工图设计：最终用于施工的设计图纸
根据景观配套设置满足客户的使用需求，来审核控制设计任务书与概念设计阶段；
通过景观里的单项设施占整个景观产品类型的比例，来控制景观的成本，来审核控制概念与方案设计阶段；
根据景观的风格和成本选择并规范设计节点（设计过程中的交付时间），来审核控制方案设计与扩初设计阶段。
施工阶段包含施工和验收两个流程。
根据标准的施工流程保证施工的质量和实施的效果，来审核控制施工阶段。
规范的施工管理流程涵盖了设计到施工的全过程，以达到景观工程施工图操作步骤和景观节点（就是一个视线汇聚的地方。也就是在整个景观轴线上比较突出的景观点。比如大型广场的中心雕塑就是景观节点，其作用就是能吸引周边的视线，从而突出该点的景观效果）标准化的目标，最终实现提升景观品质，控制景观成本的宗旨。
集团的品类（产品的类型）是针对客户类型和土地性质制定的。
客户和土地也是不同景观产品类型与风格定位的主要依据。
参考美国喜达屋（Starwood）酒店管理集团对旗下品牌的产品定位，把万科集团各种产品类型与风格做到明确的定位，并且在选择设计公司的过程中起重要的指导作用。
将喜达屋酒店的住宿客户的特征与万科的房屋居住客户的特征一一对应，并应用到景观的风格定位当中。
将主流市场细分为首次置业（第一次买房子的人群）、首次改善（还想改善自己的住宅环境而购置房产的人群），再次改善（还想改善自己的住宅环境再一次购置房产的人群）、活跃空巢（还在活跃的空巢老人）四类与万科的土地类型、客户群体、景观产品相匹配。
最后，形成以万科不同产品类型划分的不同产品景观的定位标准。
Part 1 产品景观成本预算
首先，将马斯洛理论的五层需求层级应用到客户景观需求排序中，可以做一个需求层级划分：
一、自我实现的需要 优美的景观视线
二、尊重的需要 良好的品质感
三、感情上的需要 完善的社交空间
四、安全上的需要 完好的私密性
五、生理上的需要 基本的景观处所
其次，将其客户景观需求落位到景观配置（即景观载体）上，根据景观需求层级的上升，其对应的景观载体逐级增加，景观体验感逐渐丰富。
如：基本的景观住所优美的景观视线的营造需要优美的外部景观（地段外部环境决定）和内部景观（泳池景观）；良好的品质感可能需要架空层空间，一定比例的水景，硬景，软景等。
最后，给景观载体做成本预算。由此可达到给景观需求配置标准化、成本标准化的目的。
不同客群的关注点不同，对景观品质的关注点也不同。
因此，万科将不同产品品类的景观定位，对于不同景观载体的关注度做了分析，分别列出了关注点排序前三名。
可以看出不同景观定位，对景观载体的需求点的截然不同。
应用到标准化中来，万科通过对不用产品品类的景观需求面积，按比例划分，测算其成本，形成景观成本比例标准。
通过这个标准来控制景观的成本预算，以达到在一定的成本预算内，最大程度地满足客户的景观品质需求。
那万科的成本预算具体是怎么做的呢？
1.1 景观面积构成
景观面积指标说明：
景观面积 = 用地面积 — 建筑覆盖面积 + 架空层景观面积
景观面积 = 泳池面积 + 其他设施面积 + 软景面积 + 硬景面积 +水景面积 + 架空吧层面积 + 车行道路面积
其他设施包括：
康体设施：运动场地，儿童活动场地，老人活动场地，
景观元素：构筑物，雕塑及小品，园林家私，小区围墙，景观栏杆
景观设备：灌溉系统，室外电气系统，照明系统
水景面积并不包括大型水景，如：湿地和人工湖。大型水景成本另外计算
1.2 面积控制比例
根据对深圳区域项目的调研和成本控制的目的，对新规划项目的各项面积比例有如下控制要点——
硬景面积 / 软景面积 =3:7
其中硬景由非石材和石材组成：
非石材面积 / 石材面积= 3:7
其中软景由灌木和草坪组成，乔木不占景观面积：
灌木面积 / 草坪面积 =3:7
泳池面积+水景面积 / 景观面积≤ 5%
车行道路，架空层和其他设施面积视具体项目而定。
以下是景观面积示意图，每个项目略有不同。
1.3 植物控制比例
根据对深圳区域项目的调研和成本控制的目的，对新规划项目的植物比例有如下控制要点——
乔木分布密度 = 乔木数量 / 景观面积 ≥ 35平米/株
特大乔木数量：大乔木数量：中小乔木数量 = 1：2：7
特大乔木-胸径35cm以上-可按25000-30000元/棵计算
大乔木-胸径20cm以上-可按8000-10000元/棵计算
中小乔木-胸径20cm以下-可按1000-1500元/棵计算
常绿乔木与落叶乔木种植数量的比例,建议控制在1：3-1：4之间
前五名乔木集中度 =50%
乔木种类 ≤ 25种
灌木种类 ≤ 35种
1.4 成本预算比例
计算方法：
简化模型：给每个景观面积组成部分，赋予一个平均成本值，比如草坪 10元/ ㎡，游泳池1400元/㎡等等。
大型水景另外计算
成本预算示意表：
乔木单方成本 = （特大乔木平均单价×10% +大乔木平均单价×20% +中小乔木平均单价×70%）/乔木分布密度
其他设施成本 ：由于包括多种景观元素和设备，采取的方法是定一个对景观总面积的单方成本。下面的例子取值 100元/㎡, 其他设施的总成本分摊到占地8%的面积上则显示为1250元/㎡
Part 2 产品景观配置
在上面讲了那么多研究方法，框定标准，最后要怎么落地到可实际操作，可运用的标准化手册呢？
首先我们要问，景观配置要标准化什么？要得到什么成果？
简单来说，可以从找规律、讲事实、摆例子这三步来解决这个问题。
万科整理了一个配置框架，分为活动场所、软景、硬景、景观构筑物、照明五部分。
从前期规划对各部分配置进行研究分析，设定规则标准——这是找规律；到对各部分做具体的景观设计（如设定规格、设计方式、参考图集等）——这是讲事实；最后摆出各部分的案例分析作为参考标准——这是摆例子。
下面以活动场地这一部分为例，来看下万科景观配置这三步走具体是怎么进行的。
活动场地配置
01、前期规划
需求比例
首先，我们来回顾下前文谈到的万科产品标准化的客户定位。
万科对各产品品类做了客户定位，以其家庭生命周期（居住）的标准分为 青年之家、青年持家、小小太阳、小太阳、孩子三代、后小太阳、老年一代 这几类客户，通过市场上这几类重点客户之间的相对比例关系，给产品品类做出价值比例划分。
然后，从品类的客户定位推导出这几类客户的人口构成比例关系。
G2、G3、C、T1、T2这五种产品品类各在 12岁以下、13-21岁、22-55岁、56岁以上 这四个年龄段中所占的比例。
在客户研究中，将主流市场细分为首次置业、首次改善、再次改善、活跃空巢四大类。
根据其产品的品类人口构成比例排序,与四个主流市场相匹配，可将品类数据调整为三大类：G2 C、T2、G3 T1。
分析了这么多人口结构的问题，有什么作用呢？
回到我们的活动场地配置中来，活动场地包括,老人活动场地、儿童活动场地、运动场地和游泳池。
老人活动场地的需求,由老人人口的比例决定，儿童活动场地的需求,由儿童人口的比例决定，运动场地的需求,由成人加青年人口决定，游泳池的需求由成人、青年、儿童人口的总和决定。
由此可以推导出G2 C、T2、G3 T1这三大品类,对于各活动场所的需求比例。
需求面积
有了需求比例，我们还需要给各类活动场地的需求面积,确立一个标准，万科是怎么来做的？
先收集万科深圳区域的社区数据，提取场地面积与户数这两个数据，用线性回归的方法找出计算场地最小需求面积的计算方式。再通过调研对象，来验证数据的准确性。
下面我们看下各个活动场地的具体应用情况：
1、游泳池
以G2 C品类为例，统计深圳区域万科G2/C类住宅的泳池总面积与社区户数，用线性回归的方式，求出其平均线（灰色），最小值（蓝色）跟最大值（红色）的线，可以得出泳池的最低需求面积的计算公式为MIN=0.70X+500（X为万科社区户数）。
调研社区对象，可以看到其社区的使用率情况。
同理可得：
G3 T1品类的最低需求面积的计算公式为MIN=0.60X+450；
T2品类的最低需求面积的计算公式为MIN=0.60X+450。
2、运动场地
以G2 C品类为例，运动场地的最低需求面积的计算公式为MIN=0.40X+500（X为万科社区户数）
同理可得：
G3 T1品类的最低需求面积的计算公式为MIN=0.40X+500；
T2品类的最低需求面积的计算公式为MIN=0.37X+450。
3、儿童活动场地
以G2 C品类为例，儿童活动场地的最低需求面积的计算公式为MIN=0.20X+200（X为万科社区户数）
同理可得：
G3 T1品类的最低需求面积的计算公式为MIN=0.10X+100；
T2品类的最低需求面积的计算公式为MIN=0.15X+150。
4、老人活动场地
大部分楼盘没有单独考虑老人活动场地，无法得出数据，所以从最小的场地需求出发，确定G2/C的老年人活动场地最小值。1000户住区最小配置：老人跳操广场1个，按摩走道2个，锻炼器械6个，共约250平方米（并不包括架空层底下的棋牌活动空间）
5、架空层
由于场地限制，无法设计独立会所的，可以把会所设置在架空层。架空层会所服务半径以3分钟步行到达为宜。
a、首选配置
b、次选配置
服务半径
根据研究表明，一般成年人的最远的舒适步行距离为500米，因此每500米应设置休息点。
一般成年人的最舒适步行距离为220米，所有活动场地的服务半径不应超过220米。
步行距离：
步行速度：
因此，万科对其活动场地的服务半径与布置规则设置如下。
游泳池
服务半径：120米-2分钟步行距离
布置规则：应与住宅有一定距离并兼顾日照需求。
运动场地
服务半径：120米-2分钟步行距离
布置规则：室外运动场地考虑充分日照，架空层配置要考虑一定的隔音措施。
老年人活动场地
服务半径：60米 -1分钟步行距离
布置规则：应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置。
儿童活动场地
服务半径：40米 -1分钟儿童步行距离
布置规则：就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区。
宠物活动场地
服务半径：无服务半径要求
布置规则：可布置偏僻处，考虑日照。
以惠州金域华庭为例：
属于G2品类产品，一共有1000户，应配置泳池面积共1200㎡，运动场地930㎡，老人活动场地310㎡，儿童活动场地370㎡，宠物活动场地100㎡（根据产品的特殊需求配置）。
游泳池与运动场地的服务半径为120米，以其中心点画圈，基本达到全社区中心景观的全覆盖。
老人活动场地的服务半径为60米，以其中心点画圈，60米的范围。保证各个活动场地的分布范围可达到中心景观的
儿童活动场地的服务半径为40米，以其中心点画圈，40米的范围。保证各个活动场地的分布范围。可达到中心景观的全覆盖，并尽量靠近成人/老人活动区。
最终可以整合如下：
活动场地总表
到这里活动场地的前期规划工作才算基本完成。当然，余下的软景、硬景、景观构筑物、照明系统的思路也是一样的研究思路。
这就是万科做景观标准化的基本思路。
在下篇，我们将分析万科深圳区域景观标准化手册的纯干货内容——景观设计与案例分析。
敬请期待~
注：本文转自禾略研究院
欢迎分享，转载请后台发送“转载”按要求注明
来源：园林 微信公众号 景观周
发新帖
，选择 
京
广播电视节目制作经营许可证 (京)字第 15220号
可信网站认证
图片列表
图片列表
下载原图
关闭语音
播放语音
暂停播放
自动播放
