内容简介

【学位年度】2008
　　【摘要】
　　 房地产投资信托基金，是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门的投资机构进行投资、经营和管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。从不同的角度观察，房地产投资信托基金可以划分成不同的类型：按照资金募集方式不同，可以将房地产投资信托基金分为私募式和公募式；按照组织形式不同，可以将房地产投资信托基金分为公司型和契约型；按照赎回方式不同，可以将房地产投资信托基金分为封闭式和开放式；而按照资金的运用方式不同，又可以将房地产投资信托基金分为权益型，抵押型和混合型。 房地产投资信托基金作为一种联系社会资本和房地产市场的产业投资工具，在海外经过近50年的发展，已经显示出了巨大的制度优势和发展潜力。引进和发展房地产投资信托基金，对引导我国社会资本有效地进入房地产市场、提升房地产市场的发展层次、完善金融市场的产品结构以及防范金融市场风险都具有重要的作用和深远的意义。 目前，我国发展房地产投资信托基金面临着诸如模式的选择、相应法律以及配套的市场体系建设等一系列问题，要解决这些问题需要理论界和实务界运用科学的态度、方法和理论体系系统地对国外房地产投资信托基金的发展状况和我国房地产信托产品的发展现状加以研究和分析，争取在实践探索中逐渐寻求和建立一条符合中国国情、适合中国房地产投资信托基金发展的新道路。只有这样，我们才能够发现到底选择什么类型的房地产投资信托基金更能有利于促进整个房地产业和金融业的良性发展。 本文对房地产投资信托基金在我国的发展研究主要是从以下三个方面着手： 一、房地产投资信托基金在全球的发展介绍以及国际经验的借鉴 本文阐述了房地产投资信托基金在美国的起源以及在全球的发展，不仅展示了权益型房地产投资信托基金和抵押型房地产投资信托基金的发展沉浮，还揭示了政府的宏观政策、国家的法律、法规以及税收优惠政策在各国房地产投资信托基金的发展历程中起到的巨大作用。并且用详尽的数据、图表分析表明并总结了房地产投资信托基金具有投资回报高、风险低、流动性高等优秀品质以及享有税收优惠的显著特征，明确了房地产投资信托基金作为一种横跨房地产市场和金融市场的创新型金融工具的优势所在，并为我国发展房地产投资信托基金概括出了借鉴经验： 其一、房地产投资信托基金的发展需要政府提供的法律保障和政策支持； 其二、房地产投资信托基金的发展依托于一个发达的房地产金融市场； 其三、机构投资者的广泛参与将有利于房地产投资信托基金的发展。 二、房地产投资信托基金在我国的曲折发展道路 本文分别分析了我国房地产业以银行贷款为主的间接融资和以股票融资为主的直接融资状况，揭露了我国房地产业高度依赖银行贷款的融资特点。这种高度依赖银行贷款的融资方式既不利于房地产市场的健康发展，又不利于商业银行的风险分散，所以，银行贷款占主导地位的房地产融资现状就为我国引进并推出房地产投资信托基金提供了必要性依据。2003年6月13日，中国人民银行颁布了著名的“121号文件”，即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该文件在提升了银行对房地产贷款的门槛的同时，为房地产投资信托基金在我国的发展开了一扇窗—房地产信托产品于2005年出现了“井喷”。但是，银监会随后推出的“212号文件”、“54号文”以及“256号文件”却又是对房地产信托的严格调控。所以，我国政府对房地产投资信托基金暧昧不明的态度使我国迟迟没有推出真正意义上的房地产投资信托基金。2007年3月，修订的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》开始正式施行，这也表明了国家对我国发展房地产信托的重视和支持。为了更能清晰生动的展现我国房地产信托产品的发展阶段，本文引入了“联信·宝利”1期和大万商厦物业收购集合资金信托计划两个案例，展示了我国准房地产投资信托基金的产品特点，也指出了准房地产投资信托基金与国外成熟的房地产投资信托基金的差距。 三、房地产投资信托基金在我国的发展模式的选择探讨 本文针对目前我国房地产投资信托业的现状，从法律政策、运行机制、监管机制三个方面进行探索研究，以期为我国房地产投资信托基金的运作奠定良好的内部机制和外部环境。本文建议我国应该尽快推出《投资基金法》或者《房地产投资信托基金》的专项立法，并配以税收优惠政策，建立健全我国房地产投资信托基金的制度基础；我国在房地产投资信托基金的起步阶段，应该重点发展公募式、契约型、封闭式、特别是权益型的房地产投资信托基金，只有这样，才能够同时对我国房地产市场和金融市场进行很好的调节；我国也应该建立并完善房地产投资信托基金的监管机制，形成一个以《房地产投资信托基金》为核心，以国家监管、房地产投资信托同业监管、基金内部监管和市场监管的多层次、多方面共同监督的房地产投资信托基金监管体系。 本文的主要创新之处与贡献基本体现在以下几个方面： 一、本文在房地产投资信托基金的国际经验借鉴部分中，采用了大量的、最新的、最全的相关图表和数据支撑着房地产投资信托基金的优势特征这一论据，让数据说话，让事实说话，使这一论据更真实、更充分、更有说服力，为我国应该推出真正意义上的房地产投资信托基金的分论点奠定了理论与实践基础。 二、本文在房地产投资信托基金在我国的曲折发展道路部分中，非常重视中国人民银行与银监会对房地产信托产品的调控效果与后果，高度概括和总结了“121号文件”、“212号文件”、“54号文”、“256号文件”对我国房地产信托产品的影响以及房地产信托市场随着这一系列文件的颁布后的发展走势。此外，本文还评述了新的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。这些规章制度的论述，清晰的梳理了我国房地产投资信托基金发展的宏观制度环境，为我国应该建立怎样的房地产投资信托基金的问题做出了解答。 三、本文在房地产投资信托基金的模式选择探讨部分中，论述我国在现阶段应该选择权益型的房地产投资信托基金时率先提出了自己的观点。即发展权益型房地产投资信托基金有利于发展我国房地产存量市场，顺应我国连续降息的从紧政策、以及缓解房屋高空置率和房屋的高住房需求率并存的供需压力。显然，抵押型房地产投资信托基金是不能解决好上述问题的。为了很好的论证这一论点，本文从美国的权益型房地产投资信托基金和抵押型房地产信托基金的主导交替历史开始作铺垫，以我国抑制房地产信托产品的相关政策的背景环境层层展开，最后又以大万商厦物业收购集合资金信托计划为成功案例，明确的论证了权益型房地产投资信托基金才是我国发展房地产投资信托基金类型的最好选择。
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