[分享]尹双年:房地产“营改增”筹划技巧

发表于2016-03-24     103人浏览     0人跟帖     总热度:10  

房地产业“营改增”全面备战与筹划技巧及风险应对策略
                   主讲:尹双年
课程背景:
为了进一步给企业减负,李克强总理提出5月1日起正式扩大营改增试点范围,房地产业5月1日起正式实施营改增。除了房地产业之外,本次营改增试点范围还涵盖了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。消息一出,房地产营改增迅速刺激了行业的G点,甚至有楼盘打出广告“企业购房纳税可抵扣,买房首选XXX”。那么,营改增对楼市的影响有多大?企业加入抢房大军对楼市有什么影响呢?
2016年是“营改增”政策顺利落地的关键性一年,随着我国将适时将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点,企业需要用新的节奏来推进“营改增”,房地产建筑业“营改增”已是箭在弦上。
房地产建筑业是国民经济的支柱产业,其业务流程非常复杂,“营改增”难度非常大。而且该行业与当前稳增长以及其他方面的改革密切相关。在这种情况下,税制改革的进一步推进需要考虑周全,建筑企业本身也需做好充足准备,迎接改革。
课程收益
【把握政策趋势】了解增值税扩围改革的背景、国家规划以及发展趋势
【掌握调整方法】掌握房地产建筑施工企业在增值税改革中需做的工作调整
【风险应对策略】识别房地产建筑施工企业在增值税改革中面对的问题和风险
【高度实务操作】熟悉税制改革下新的税务处理的基本概念和技巧参加对象
房地产与建筑企业总会计师、税务总监、财务部长、财务经理、税务主管、财税骨干等财税人员;一、 “营改增”的行业进程。
(一) “营改增”的意义。
(二) 增值税制度上的进程。
(三) 地区行业上的进程。
(四) 营改增推进的时间与政策。
(五) 营改增的具体分类及项目。
二、 做好营改增前的充分准备。
(一) 企业心里准备。
(二) 公司组织形式的准备。
(三) 财税规划准备。
(四) 会计核算准备。
(五) 企业项目内控制度。
(六) 处理好若干涉税关系。
三、 增值税的基本原理
(一) 什么是增值税。
(二) 什么是销项税金和进项税金。
(三) 增值税抵扣凭证及认证。
(四) 增值税税负测算。
(五) 增值税的会计处理。
(六) 如何认识“营改增”的减税效应。
四、 增值税的一般规定
(一) 增值税的一般要素规定。
(二) 增值税专用发票管理。
(三) 增值税减免及优惠政策。
(四) 具体政策:
1、 视同销售。
2、 纳税价格明显偏低。
3、 销售使用过的固定资产和物品。
4、 购买税控机抵扣。
5、 混合销售、兼营行为、混业经营。
6、 小微企业与小型微利企业
五、 房地产行业面临的“五大挑战”。
(一) 政策过渡上:
(二) 税负转嫁上:
(三) 取得发票上:
(四) 项目合作上:
(五) 财务管理上:
六、 房地产行业的过渡政策。
(一) 原有税收优惠延续有过渡期政策。
(二) 现在能确定的营改增政策。
(三) 现在不能确定的营改增政策。
(四) 房地产企业如何做好过渡期的政策适用?
七、 房地产行业的纳税链条分析。
(一) 房地产企业开发环节与抵扣凭证。
(二) 营改增后,供应商比价的 “黄金规则”。
(三) 设备、材料供应商的选择。
(四) 施工、监理单位的选择。
(五) 债权性融资对象的选择。
(六) 开发房产类型的选择。
(七) 控制销售发票的开具时点。
(八) 利用好项目公司的增值税留抵税额。
八、 营改增后的房地产纳税筹划。
(一) 税收筹划基本思路与规划管理。
(二) 业务流程再造成企业纳税筹划的关键。
(三) 已开工工程项目在营改增全面推开前的筹划措施。
(四) 房地产企业成本项目的抵扣明细分析。
(五) 积极配合协调税务预缴税收压力。
(六) 利用税务链条的断裂进行博弈。
(七) 与合作对象博弈,鼓励其全面做强做大。
(八) 抓住房地产营改增的机遇,实现税务优化。
九、 房地产营改增具体问题分析。
1、 政府招拍挂的土地成本是否可以抵扣进项税?从其他企业受让的土地成本是否可以抵扣进项税?
2、 转让股权是否缴纳增值税?受让方是否可以抵扣进项税?
3、 不动产投资是否缴纳增值税?
4、 代政府收取的款项可否从收入中减掉?
5、 收取的物业管理费如何缴纳增值税?
6、 已建完销售完的开发项目如何征收增值税?
7、 已建完未售完的开发项目如何征收增值税?
8、 房地产公司已经销售的期房但尚未缴付的房屋或工程如何征收增值税?
9、 预售售房款如何征收增值税?是否预征?预征率是多少?可否抵扣取得的进项税?
10、 出租的不动产免租期内如何征收增值税?
11、 免费的停车位是否要视同销售征收增值税?
12、 如何看待增值税下业务招待费的处理?
13、 建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业?
14、 甲供材如何进行增值税处理?是否可以抵扣进项税?
15、 甲供设备如何进行增值税税务处理?是否可以抵扣进项税?
16、 融资成本可否抵扣进项税?
17、 个人购买房屋的增值税是按率计征还是简易计征?
18、 现有的合同条款是否需要修订?运营结构、财务核算、预算、造价等等是否需要做出调整?如何做出调整?
19、 经营模式、销售模式是否要改变?如何做出变更?过度政策的影响如何应对?、
20、 营改增前的房产是否要向建筑公司催收营业税发票,是否要赶在改征前为客户开具营业税发票?
21、 已经预缴的房款收入将来(营改增后)不动产发票由谁来开具?
22、 如果营改增后交房时有面积差,需要退房款,而这部分房款已经缴纳营业税了该如何处理?
23、 转让境内或境外房地产企业的股份或其它股权性投资,是否适用增值税?
24、 是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间,从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税?
25、 免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠,是否需要作“视同销售”处理?同样,开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作“视同销售”处理?
26、 房地产开发商是否可就融资成本抵扣进项税?
27、 房地产开发商是否可以在项目开发初期(即在他们取得收入之前)登记为增值税一般纳税人?
28、 对于购买房地产产生的进项税,是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制?
29、 对于营改增前已存在的老项目或租赁合同,是否适用任何过渡政策或豁免政策?
30、 营改增对土地增值税有什么影响?
主讲老师:
尹双年,53岁,江西财经大学会计学本科学历,中国注册税务师和会计师职称,现供职于江西省萍乡市地方税务局,一直研究性地直接从事税收业务工作,包括税收政策研究、税收征管规划设计、纳税评估管理、税务稽查业务等核心业务。
任职经历:从事税务工作30多年,历任企业税收专管理员、税务分局长、县局副局长、市局大企业局和稽查局副局长、市局征管科长、县局税务局长等职。
企业经历:曾担任工业企业财务主管、房地产企业财务总监,长期担任企业财税顾问、税务筹划师等职。
分别被“世界税收联合会”、“中国财税高级人才研究会”、“中国税务专家咨询网”聘任为中国区域财税专家、中国财税研究员、税务专家和课座教授,并享受专家级待遇。
专业研究:
(1)税务研究:主要对国家税收政策、征管改革、税源管理、纳税评估、税务稽查及税收筹划进行研究,并多次参加国家税务总局税收政策研讨、纳税评估等税收征管核心业务办法的修订工作,多次参与或负责全省税收征管改革规划与设计及税收核心业务系统的研究开发工作。
对房地产企业土地增值税、企业所得税等主体税收管理与稽查方法有较深研究,并具较强实操经验,对企业如何应对税务部门的纳税评估、税收清算与税务稽查具有较强指导与应对能力。
(2)财务研究:多次参加财政部及部分省、市举办的财政与财务研究会;在企业担任财务主管、财务总监、税务顾问及税收筹划期间,深入研究行业财务规划与核算技术,尤其对企业财务发展规划、会计核算技巧、税收政策运用、税收筹划操作以及有效应对税务稽查等方面有较深研究。
对房地产企业,注重从财务规划与税收筹划上进行政策、帐务、税收流程及税务协调的应对与筹划。如房地产企业税收必须在税收政策、帐务处理技巧、税收筹划、税收清算、税务检查等税控流程与环节上,突出税收筹划的作用,注重经营过程筹划,准确把握成本结构与总体税负测算操作模式与方法。
(3)研究成果:撰写了《关于现代税收管理与企业税收筹划的结合运用探析》、《企业财务与纳税筹划的有效分析》、《完善税收计划管理,规范转移支付制度》、《关于税务稽查的实践与思考》、《谈谈征税工作中力度与科学性的双重不足》等十多篇财务与税收论文在《中国财政研究》、《税务与经济》、《地方政府管理》等国家级和省级刊物上发表,有的被选入《中国财政改革文选》(中国财经报社)、《中国税官论税制改革》(中国税务出版社)、《中国新时期社会科学成果荟萃》(中国经济出版社)、《实践与探索论文集》(中国人事出版社)。本人辞条被收入《中国百科学者传略》、《中国专家大辞典》,并被“中国经济网”认证为中国国家财税专家人才。
一、 社会任职:
(1)税务培训及兼职:国家税务总局、省地税局、省税务学校等兼职教师,中国财税专家及省级税务专家,多次在国家税务总局干部学院(扬州税务学院)、浙江大学及省税务学校进行税收核心业务授课;受聘为多期全国税务系统及部分省(市)国、地税系统税收培训班授课;为多个省、市税务系统的纳税评估、税源管理及税务稽查业务进行项目实地指导及案例分析,并进行相关配套软件的系统研发;被“世界税收联合会”、“中国财税高级人才研究会”等有关社会组织聘为中国财税研究员和财税专家、课座教授。
(2)企业培训或任职:曾担任多家房地产企业或工业企业的财务总监或财务主管;为多家房地产企业进行财税操作指导或担任财税顾问;为多家大型企业或企业集团进行财务规划与税收筹划专业内训;为100多家/次各类企业的财务会计、财务经理、财务总监班进行授课、内训及座谈研讨;并为多家全国性财税培训机构担任专家顾问。本人主要在财务与税务、政策与实操、征与纳之间为企业研究确定最佳财务规划与税收筹划的设计方案与操作技巧。附:如何看待企业财税规划及税务筹划?
(1) 经营决策。税务筹划是企业实际经营业务的过程筹划。
(2) 财务规划。税务筹划是企业目标预测和财务规划的重要内容。
(3) 会计核算。税务筹划是税收政策运用和会计核算规划操作的有效结合。
(4) 税务筹划。税务筹划是会计核算与税收清算的中间环节,是企业财务效益的实质补充。精通税收政策与税务管理是税收筹划效果最大化和安全性的前提。税务顾问是税收筹划的日常化和有效化。
(5) 税收清算。税收清算或汇算清缴是政策规定的程序性过程,它是明确税务与企业责任关系的书面证明,更是企业税收筹划之后的形式报告。
(6) 税务审核。税务审核是税务机关对税收清算报告或汇算清缴鉴证的审查认定程序,它是基于书面报告的合法性、合理性、逻辑性与规范性的。
(7) 税务稽查。税务稽查是税务机关对企业纳税评估发现重要异常或税务案件进行的依法查处,企业必须掌握稽查规律与应对技巧。
综合表述:税收筹划=税收政策+财务会计+税务管理

助理丽丽:13524832431(同微信)  QQ:2086947641

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