房地产规划设计方案五诫zt-建筑方案-筑龙建筑设计论坛

扫码加入筑龙学社 · 建筑设计微信群

为您优选精品资料，扫码免费领取

0
+1
0

[查看我的收藏]
+1

分享至

分享到微信朋友圈 ×

打开微信"扫一扫"，扫描上方二维码
请点击右上角按钮，选择

奖励

奖励于 2010-12-12 21:15:52

举报点评(0) 点赞(0)

archren

发表于2010-12-12 | 只看该作者

楼

2

　　一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

　　二、规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。

　　三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全保护工作都以桥为界，相对容易一些。

奖励

奖励于 2010-12-12 21:19:18

举报点评(0) 点赞(0)

archren

发表于2010-12-12 | 只看该作者

楼

3

　　四、规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是错层，每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”。而在那些户型比较一般的项目上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目，最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来我们提出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商按照我们的要求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。

　　五、规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

　　业内人士常说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。

奖励

奖励于 2010-12-12 21:25:07

举报点评(0) 点赞(0)

archren

发表于2010-12-14 | 只看该作者

楼

4

自己顶顶

奖励

奖励于 2010-12-15 07:30:26

举报点评(0) 点赞(0)

archren

发表于2010-12-15 | 只看该作者

楼

5

史大林 Moderator 发贴: 15334 2010-12-12 13:46　写的真不错，还有些规划方案开始不错，后来看卖得好，黑心的开发商拼命一期一期加建，最后反而搞坏了，例如深圳有名的第五园，因为开始卖出了名气，年年加建，都到八期了，后来的房子都是高层，跟原来一二期的根本不是一回事了。

就跟一个电影看到卖座，制片方不顾剧情发展，使劲编故事加续集差不多，有个成语叫狗尾续貂就说的这回事。

奖励

奖励于 2010-12-16 05:25:54

举报点评(0) 点赞(0)

archren

发表于2010-12-15 | 只看该作者

楼

6

ArchRen

Moderator

发贴: 20071

2010-12-12 22:32　　　　　　　

--------------------------------------------------------------------------------

既然规划设计方案这么重要，那么对于规划设计单位做方案，是否也有个五诫甚至十诫：

1、给规划设计时间太仓促，

2、规划设计费用太低甚至没有费用就征集前期方案，

3、没有很好地进行策划、定位，让规划设计单位瞎做、代替做这些，

4、没有明确详细的规划设计任务书，

5、没有找到合适的规划设计单位，更重要的是具体项目的负责人，

6、规划设计过程中没有很好的策划、定位、营销、风水、物业管理、方面的与规划设计人员人沟通，

7、中后期设计中设计费用和时间压得太低，

等等……………………

如果开发商这些问题解决得好，规划设计方案才有可能做好

奖励

奖励于 2010-12-16 05:28:28

举报点评(0) 点赞(0)

archren

发表于2010-12-15 | 只看该作者

楼

7

zhangrui2005 发贴: 244 2010-12-14 23:28　总结得很有意思. 但细想想，第一点和第五点，确实是在说"设计"，而其余的三点，说的其实是"策划". 于是问题就来了，成熟的房地产开发必须有一个务实且强有力的策划团队支撑甚至指导规划设计，但实际项目操作中，有策划团队或者有一份(不是千篇一律或者东拼西凑的)象样的策划报告的，又有几个呢? ! 于是只得苦了设计院做规划的同学们: 在校的时候未必接触系统的策划课程和实践训练，工作后还得承担(一些甲方不知道要做策划或者不舍得花钱做策划而遗留的)前期策划的工作以及其后的责任.