廊坊万达广场项目房地产营销策划方案

发表于2014-04-07     4316人浏览     0人跟帖     总热度:10  

“万达广场”项目的策划及销售部署进行了深入的调查研究及分析,为了该项目成功推向市场,为开发商获取最大的经济效益和品牌效应。

   通过多次的沟通,本房地产营销策划方案www.eakyfa.com就“万达广场”所面临的问题作了深度剖析、解答,敝司专项小组对本项目的市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新的解理和深度的透析。

1:区域性商圈深度透析

一、 本项目的商圈分析

——“地利人和,商权无限”

1、 新华路有巨大的区域优势

廊坊市调整规划策略,要把廊坊建设成为一个生态城市,新华路成为未来廊坊五大片区中的都市区。这一策略奠定了新华路为中心城区的地位。一系列的市政基础配套设施把北京、天津紧紧的连在一起,大大减弱了两市的差异。

新华路区的未来则以“五个中心”为核

新华路区的未来“五个中心”

商业区中心:金光道,爱民道

配送中心:廊坊金光道南

商务中心:新华路赤地区

科研中心:新华路科技产业园

旅游中心:万亩果园

而在这“五个中主”中,基础最好,发展最快的就是金光道、爱民道为轴线的新华路商业中心区。而本项目即位于该中心区的核心地带。

2、 规划的调整带动房地产的快速发展

随着廊坊市对市区的改造及各地产商实力的增强,把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下的少有的大块土地。逐渐形成了以廊坊道板块、金光道板块等为主的房地产市场。

2001年上半年,新华路区完成房地产投资额达25。33亿元,仅次于北城区,居全市第二位。在建的商品住宅408。76万平方米,占全市在建商品住宅的18。3%,居第二位。由此可见,新华路区在廊坊市房地产市场的份量。

3、 人口急增加

房地产市场的快速发展带来的结果就是:人口的急剧增加。

据2000年第五次全国人口普查统计,8新华路区的人口已由1990年的10余万发展到现在的30。73万人,仅次安次,居廊坊市第二位,人口密度达到12687人/KM2,仅次于安次三个老城区,相当于一个中等城市的人品规模,人口的增加,特别是有效消费人品的增加,必然促进商业市场的繁荣。

4、 大量的土地资源储备

新华路区目前的房地产开发大多集中在新华路区的西部,东部尚有50平方公里的农村地带等待开发,发展前景极为乐观。新华路区的七项市政工程、区政府的东迁及琶州地区的开发必将促进这一地区的开发进度。从而带动大量人口的入住,进而促进商业的发展。

5、 京沪高铁的兴建,将促进商业的发展

京沪高铁将在2010年开通,其便捷的交通,舒适的乘坐环境将越来越被人们认同,从而在一定程度上来打破地域概念,为新城区商业中心的形成提供机遇。

6、 各大商家看中新华路,既带来竞争,又带来机遇

在2001年6月20日举行的“新华路商机交流会”上,有8个大型项目落户新华路,世界零售商业的两大巨头——美国沃尔玛公司与法国家乐福公司也看中了廊坊,其中沃尔玛公司已在去年年底开张。

这些大型商家的开张必将促进区内的商业竞争,这是劣势;但另一方面,这些大型商家将带平廊坊,甚至南、番、顺的人流,对区内的商业气氛的形成,旺盛起到带动作用,而只要避开其锋芒,另僻溪径,相信会获益非浅。

再加上新华路茶馆政府的“政府搭台、企业唱戏、提供条件、创造商机”的思路,新华路将“ 地利人多,商机无限”。

2:利用高铁优势的影响

市政府审批同意高铁开通策划方案

2月28日,市政府审批同意了高铁总公司所拟的“关于廊坊高铁开通策划的请示”。据此方案,通车时间较原计划提前半年。

运营第一季度开局良好。第一季度运营开局良好,各项指标稳步增长。1-3月,客流量1620。4万人次,比去年同期增加了1。98%;日均客流量18万人次,比去年同期增加3。1%。

根据国际的经验,在高铁沿线物业中,受益最大的是商用物业,其次是写字楼,最后的才是住宅。因为在这三种物业中,商用物业对人的选择最为广泛,而写字楼住宅则相对而言较为固定。

(1) 高铁要领对商用物业的最大影响,可谓是人流

在廊坊,高铁一号线自1999年6月28日开通,对沿线商用物业如天河城、流行前线等商场带动了更多的人流。据统计,天河城的最高客流量在64万人次,从而使天贸南大与吉之岛的年营业额增长率达到四成,也是天河城成为南海、顺德、佛山人到廊坊购物的首选之地。

一号线客流量,日均客流量18万人次。而高铁二号线三元里到晓港站将在2002年底提前开通,一、二号线的贯通,将为新华路带来更大的人流量,交替支起到倍增效应。

(2) 经营特色

高铁可以带来人流,但如何留住人流就更为关键。

沿高铁沿线开发的商用和业可分为三个圈,500米以内为核心商圈,500-1000米的范围内为内环圈,1000米以外为外围圈。而目前在廊坊,受高铁影响主要为核心商圈。

高铁一号线开通二年以来,高铁一号线沿线的商场可谓有人欢喜有忧,除了天河城、流行前线、中华广场等几个商场外,其一超级商场却是“窗外人匆匆,窗内空荡荡”。这与其经营品种少、定位高档不无关系。由此而不能充分利用高铁带来的人流。

廊坊数码科技广场

由廊坊长江企业发展有限公司,位于新华路区金光道中151-153号开办面积约8000多平方米数码广场,主要经营电脑产品及电脑配套产品,拟于年内开业。

4:电子市场的前景

廊坊市目前的电子配件商贸主要集中在两地,一、以天河区的岗顶——五山片区,二、东山区的黄花岗科贸街。其中天河的岗顶——五山片区有太平洋电脑城(一、二期)、天河电脑城、南方电脑城及五山科技街等大型电子(以电脑及其配件相关产品)商场,成为廊坊市目前最大、最成熟的电脑市场。

而新华路区目前已有近130万人,相当于一个中等城市的规模,区内又有全国著名的学府——中山大学,以及廊坊美术学院廊坊业余大学等高校,随着新华路区房地产的开发,一大批高质量楼盘都把智能化、宽带网做为基本的配套,而目前新华路区还未有一家专业的电子市场。人们买电脑及其配件还要到天河岗顶去,为河南的电子市场创造了一个空白的切入点,这是其一:

其二,新华路区政府已把金光道、爱民道定位为商业中心,并加以大力发民。零售业两大巨头之一的法国家乐福集团也将落户前进路,从而为该地气创迁极为浓烈的商业氛围,带来可观的人流。而目前金光道商圈以婚沙摄影、百货零售及通讯产品为主,电子市场则为空白。

其三,高铁二号线三元里站至晓港站将在2002年底开通,并将与高铁一号线相贯通。而本项目即位于高铁二号线市二宫站出口,其影响力将随着加以延伸。

随着高铁三号线的破土动工,并与一、二号线组成一个轨道交通网,高铁将全成为一个效应倍增器,为沿线的商用物业带来无限商机。


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广东 衡阳 | 房地产

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