摘要：2015年9月10日，第十四届创新风暴·中国房地产创新典范解构需求·2015中国地产设计创新大会在北京新疆大厦举行。
以下为文字实录。
![[图文直播]第十四届创新风暴·中国房地产创新典范解构需求·201-第十四届创新风暴·中国房地产创新典范解构需求·2015中国地产设计创新大会](/img/pubimg/grey.gif "[图文直播]第十四届创新风暴·中国房地产创新典范解构需求·201-第十四届创新风暴·中国房地产创新典范解构需求·2015中国地产设计创新大会")
第一页：领导致辞：《中国建设报》社党委书记杜久才，国际房地产协会联盟主席ThiStoffer
第七页：年度优秀项目精选：项目1.安信颐和（常州）国际颐养中心
第八页：年度优秀项目精选：项目2.首开悉尼TheQuay商住综合体项目
【主持人】：
到今天为止“创新风暴”走了整整14年的历史，14年无论对于一个公司来是对于一个产品都是漫长的时间，今天创新风暴依然以全新的充满活力的面貌和大家见面是和大家的努力分不开的。
在今天下午会议开始之前，首先用热烈掌声感谢一下我们的坚持，谢谢我们所有人在中国房地产事业的前进和推广道路中所做出的努力。在过去十几年当中这项活动已经有几千家企业在不断参与，我们也在不断举行各种各样的房地产的创新论坛，从中对中国房地产事业的发展给予了很大的推动，到今天为止它已经成为中国房地产业普通关注支持的年度盛会。
今天创新风暴主题系列活动是得到了主管部门、行业协会以及品牌房企的大力支持，本届活动及大会由中国建设报社主办，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心、中国房地产业协会、中国建筑学会作为共同支持单位。下面有请主办单位领导--中国建设报社党委书记杜久才为活动致辞。
【杜久才】：
尊敬的刘部长、唐部长、各位媒体、各位媒体，下午好，在国际房地产协会联盟、中国房地产业协会、住房和城乡建设部住宅产业化中心的指导下，中国建设报社举办的2015中国地产设计创新大会今天在这里举行，我谨代表主办方对各位领导和嘉宾的莅临表示热烈的欢迎和诚挚的谢意。
下面我就本届大会创新风暴活动做简要汇报。全国30多各省市向本届大会创新风暴活动报送了参赛方案，经过严格评审，最终有40个房地产项目胜出，有多位房地产企业家和优秀设计师因地产创新和设计创新贡献突出，获得隆重推荐，我们用热烈的掌声对所有获推荐的项目、企业和个人表示热烈祝贺。
众所周知，2015年中国房地产环境并不乐观，但是本届大会依然保持相当高的规模和水平，说明该项目品牌活动在各地领导、专家、企业家和设计师的支持下，已经产生广泛的行业影响力，正是你们的支持、鼓励和鞭策给了创新风暴活动持续的动力，给了行业持续创新的动力。本届活动主要有以下几大特点：
第一，品牌房企业仍然是活动和房地产创新的主力军，不一一列举，万科、绿地、万达、金地、知名地产地产、当代、恒大等房企的方案仍然代表现阶段我国房地产的品牌高度，正是这些榜样力量引领中国房地产行业创新发展。
第二，获评项目达到国际先进水平，比如首开集团的澳洲首开项目得到了专家的高度评价。
第三，标志着我国住宅产业化正在进入成熟阶段，合肥当代项目全过程践行了绿色建设标准、北京绿地中心经过精心设置可以起到自动遮阳的项目。产业地产项目异军突起，华夏的产业新城项目通过行航空航天等12个产业引领发展，构建了具有特色的产业集群。由联想集团开发安信宜合中心，涵盖多种产品类型，配套了老年大学、休闲会所等公共服务设施，功能完善、兼具综合性，较好地处理住宅与城市，地产与教育的关系。
这次推出的房地产项目推动企业和人物创新的设计机构和设计师，活动之所以让这些英雄从幕后走向前台，其意义不仅仅彰显他们的贡献，更在于倡导一种行业风险，就是在彰显房地产行业支柱力量的同时，让创新精神成为推动行业科学发展的灵魂，让创新成为行业科学发展的动力。
各位嘉宾，中国建设报社是住房城乡建设部唯一综合性日报和新闻宣传舆论主阵地，中国建设报社秉承为住房城乡建设部提供信息参考和决策支持，为地方政府和行业提供信息服务和工作支撑，为企业跨越式发展提供经营指南和决策咨询，为老百姓安居乐业提供行业咨询的办包宗旨，坚持整合资源、融合跨界的办报战略。中国建设报社愿意为优秀房企的创新精神和品牌战略服务，为建设优秀房企跨越发展，更愿意为优秀房企业插上隐性的翅膀，共同绘就中国的住房梦。中国建设报社邀请各位有识之士加入中国建设报社互联网家的平台。
本次活动离不开我们各位评审专家的辛勤劳动，我代表主办方提议让我们也热烈掌声向全体专家表示崇高的敬意和衷心的感谢。最后，再次感谢给予本届大力支持和指导的国际房地产协会联盟、中国房地产业协会、住房城乡建设部住宅产业化中心，再次感谢长期支持我们的活动，再次感谢推动行业创新的媒体同仁，祝大会成功。谢谢大家！
【主持人】：
大家知道，"创新风暴"系列活动至今已成功举办十四届，中国建设报社始终坚守行业媒体责任，使他们主要围绕的核心是对于住建部产业调控相关政策，也是我们每一次“创新风暴”的主题，比如说在2006年我们推出了90、70建设设计竞赛，还有2012年保障性住房设计竞赛。都是根据当年住建部产业调控政策，紧扣主题，让我们新非常有方向。2005年开始我们与国外产业协会合作，使我们学术水平和眼界有了提升，2015年我们合作方是国际房地产协会联盟，今天他们的主席ThiStoffer先生因为有事情不能来到现场，他专门为我们大会录了一个视频。因为这个视频是外文的，我们先看一下这个视频，有请中国建设报社社长翟建先生为我们解说。
【翟建】：
很荣幸代主席先生把这个致词给大家传达一下。
我首先表示深切的抱歉，因突发事件，我不得不取消这次中国之行。在这个时候召开2015中国地产设计创新大会，这个主题完全符合当前世界的房地产形势。创新在房地产行业是非常重要的，如大家所知，全球房地产已经回暖，国际市场的交易进入强劲增长的阶段，作为全球市场的重要组成部分，中国的房地产市场也正在走向理性发展，许多大企业在许多国家建造了好项目。这也是对世界房地产业的贡献，我在此祝贺大家在国际地产领域所展示出来的智慧和专业知识，以及寻求开拓海外市场的勇气。
中国建设报社与我所代表的国际房地产协会联盟进行了有关合作的初步探讨，也希望这种合作最终能够惠及到在座的每一个人，中国的广大投资者以及国际房联遍布世界各地有兴趣与中国做生意的会员。
最后，请允许我再次为我缺席本次会议表示歉意，我期待着明年参加你们的会议，祝大会圆满成功。
今年3月，住房城乡建设部与国土资源部联合发文，要求各地对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排，适当控制2015年住房开发建设规模、进度，实际上已经在政策层面明确了未来几年内房地产市场的去化主题。
在此背景下，“房地产要想适应新常态、把握新常态、引领新常态，必须通过转型创新，吸引更多新技术、新产品、新业态、新商业模式，尤其是要将互联网创新思维和技术融入房地产，推动全行业提质增效升级。”中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰强调。
刘志峰认为，住房不仅仅是一个简单的物理空间，更是良好的心理空间：住房不仅仅是由混凝土堆砌起来的：“壳”，更是融入人性化服务的“里”。因此，“面对住房需求趋于多样化、个性化、差异化特点，我们必须通过创新转型，适应老百姓对住房消费观念的变化，满足群众对各种新的生活方式和居住文化的追求，为住房消费激发新需求，挖掘新潜力，增添新活力。“
【主持人】：
创新无国界，但只有创新才能推动行业的发展。创新，让我们以热烈的掌声请出中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰，给大会做重要讲话！
【刘志峰】：
很高兴参加第十四届创新风暴活动，创新风暴活动举办以来，在设计创新、产品创新、机制创新方面取得了不少成果。同时，创新也化作动力，改变了我们的思考方式，进步了我们的发展理念，推动了我们的改革步伐，贯穿于房地产业的施工、营销、管理、服务等各个领域，成为房地产行业转变发展方式、优化生产和组织方式，提高效率、效能的重要推动力，为房地产业稳定健康持续发展提供了强有力的支撑。
借此机会，我代表中国房地产业协会对积极参与历届创新活动并取得成果的企业表示祝贺和感谢。我国公布了中国500强企业的创新情况，其中500强企业投入研发费用6210亿元，同比增长8.7%，平均研发强度1.29%，提高了0.5个百分点，就拥有531000个就业专利和143000个发明专利，表明企业发展更多依靠原创技术提升竞争力，三家房地产企业在500强发布会上做了经验介绍，其中有绿地一集团、逸达集团、华侨城集团。
但是和世界创新发展我们还有差距，在全球公布的2014年全球100创新型企业当中，中国大陆只有华为一家企业上榜。在2014年最具创新性50家企业名单中也只有联想、腾讯、小米等企业上榜。我国500强企业研发投入只有世界大企业四分之一。就房地产企业而言，虽然这几年创新气氛活跃，成果转化显著，企业投入增加，但是创新的紧迫性不够，在房地产行业为什么创新、什么创新的认识还有待进一步提高。下面我讲几个问题：
一、要在认识上有进一步提高。
第一，房地产的需求在变化使创新紧迫感进一步增强。在人类历史上每一次需求变化都带来了巨大的创新动力，汽车、电话、计算机在不同阶段出现都是需求变化的产物。当前我国住房需求的层次和居住观念发生了变化，人们对住房安全和品质的要求进一步提高，消费者不仅是简单的将住房当做居家之所，而是更注重舒适、安全、健康、性能和环境，更注重居所附近的商业、学校、医院、文化娱乐、体育健身、公共交通等配套服务。住房不仅是一个简单的居住空间，更是一个复杂的心里调试空间，面临住宅需求多样化、个性化、差异化，在座的大家应该认识到必须通过创新适应老百姓住房消费观念的变化，对住房消费激发新的需求、挖掘新的潜力、增添新的活力，这些才能跟上时代步伐，没有这样的认识，我们的创新就如同无源之本，做出来的产品也无法为老百姓认同，甚至自认为是创新的东西，也可能被淘汰。
第二，房地产资源约束使创新紧迫感进一步增强。房地产业的发展同样受资源环境约束，就拿能耗来讲，我国建筑相关能耗占全社会能耗16.7%，其中建造能耗、使用能耗、采暖能耗等约占全社会总能耗30%。而这30%不仅仅是在建造和使用过程中消耗能耗，建设过程中能耗约占全社会总能耗16.7%，加起来就是46.7%。我国建筑能耗与工业能耗、交通能耗并列成为三大能耗大部，如果不改变这种情况，房地产业就无法向资源节约转型，也不可能绿色、低碳循环发展。我们历届“创新风暴”都把绿色、低碳、环保产品作为重要内容，而且这方面收获也是很大的。
第三，房地产业的资源整合与跨越合作使创新紧迫感进一步增强。当今世界正处于大变革、大调整、大融合之中，迫切要求在更大范围、更深层次的创新。前几天我去深圳为筹备召开中国房地产第七届科学发展论坛进行调研，召开座谈会，邀请了腾讯等互联网企业座谈，大家都感觉到互联网可以使房地产资源整合，这样才能在设计、投融资、材料供应等找到合适位置。同时开放性创新不仅包括居住领域创新合作，也包括体制机制创新、标准方面创新，这样才能缩小创新鸿沟。同时我们也要在跨界合作上面进一步创新，一方面通过创新推动房地产业与规划设计、建筑材料、商业、旅游、文化、金融等方面资源整合，另一方面也要从房地产的机构、商业模式、资源配置方面入手，推动房地产业从过去只是投资开发载体成为整合不同资源的平台，政变成综合服务的整体。服务创新驱动，促进要素流动，重资产和轻资产有机结合，真正实现开发商向服务商转型。
二、要在行动上有创新方式和手段
第一，创新要以需求为导向。创新归根到底是要为老百姓提供他们需要的产品。前些年因为有了房子不能卖，企业的创新动力不足，即使有创新也很少从实际出发，比如房地产企业建什么老百姓住什么，设计单一、产品单调、商业等配套服务不够，造成服务跟不上，改变这样的方式要从以供定产向以需定产转变，将更多外部创新模式、手段引入房地产内部，通过资源整合进行发展，做到精准服务，以满足老百姓安全、舒适、健康生活的要求。下一步创新，房地产应该在定向、定质、定位，“三定”方面下工夫。首先是定向服务，房地产企业应该有这样的要求，因此房地产企业一方面要逐步满足消费者在户型、装修风格、园林景观方面的要求，另一方面要把文化、教育资源引入社区，让老百姓不出社区，或者少出社区就能有良好的服务。其次是定制服务，房地产企业要以需求为导向承接项目开发，通过商业模式创新，特别是通过互联网和信息技术，以及众筹模式和手段，让消费者针对地块、价格提出定制需求，让老百姓参与住房设计。房地产企业按需求进行产品设计、修改来进行开发。再次是定位服务。要满足不同消费者住房需求，消费者可根据不同居住爱好选择不同户型和不同装修风格，为消费者营造良好的居住空间，其中要重点发挥设计的作用，让消费者在项目开发之前具有参与权、选择权，包括在户型面积、室内布置的创意，对配套服务的需求等，让消费者参与自己家园设计创造条件。
第二，创新要以互联网思维方式为新途径。信息技术、互联网发展，前所未有的拉近了房地产企业与消费者的距离，引发了房地产企业的组织、市场竞争和产业发展多方面变革，极大的推动了产业分工深化和经济效益的提高。海尔集团为消费者在线上搭建创新平台，让每个消费者都成为创客，实现他们创意和个性化需求。因此，房地产创新很重要的方面是要具有互联网的创新思维，向互联网企业需要。一是利用互联网技术改造住宅规划设计，现在有些项目的设计照搬照抄还不同存在，如果利用好互联网技术就可以满足消费者需求。比如将家庭装修设计装载到互联网当中，这些我们可以与一些企业合作共享。二是用互联网基础改进住房建设和装修，让住房建设和装修达到工业化标准、工业化精度、工业化质量。三是利用互联网技术选用好的装修材料和部件，让更多消费者通过线上了解优质建材和绿色建材，搭建透明公开的采购平台，逐步淘汰能耗高、有污染的建筑材料。四是利用互联网技术进行物业管理和社区服务，如万科用人脸识别技术进行小区保安，也可以用机器人进行小区食堂的炒菜、做卫生工作。做好科技服务，对房地产企业的品牌和口碑都有很大的影响。
第三，创新要以技术进步为抓手。现在都在强调中国制造2025，如果说工业1.0诞生在工厂，工业2.0诞生在企业，工业4.0就诞生在技术平台，房地产业的竞争不仅仅是人才、管理的竞争，也是技术竞争。现在信息技术和新工艺、新材料的出现，对房地产企业带来了机遇和挑战。现代工艺在住宅建设中间发挥越来越大的作用，如果你不进行技术创新，就跟不上信息化、智能化发展。随着我国住宅消费需求升级，信息技术的应用在房地产业出现，但是就单个技术来说，房地产业技术发展有进步、有提高，但是从整体上来讲，融入规划设计、施工建设、装饰装修、运营管理、后期服务，还有许多问题没有解决，这就需要我们通过创新来整合上下游及相关产业技术，特别是要用互联网+等标准化问题加以思考，使房地产跨产业、跨技术融合，能在一个平台上顺利对接。
各位嘉宾，房地产业的创新是开放的创新，是合作的创新，是全面整合和融合的创新。让我们互相学习，取长补短，不断探索实践，以创新为动力，推动房地产业健康、稳定、可持续发展谢谢大家！
{{page}}首开集团董事长潘利群演讲内容：
【主持人】：
我们请到北京房地产界最大的国企首开集团，董事长兼总经理潘利群先生，在这里为我们解读一下企业战略层面的思考，他演讲的题目是：红海逻辑与蓝海逻辑。
【潘利群】：
各位嘉宾好，非常感谢主办单位给我们一个机会能够一起分享首开集团对今后一些初步的思考。
我们大家经常去旅游，拿起相机拍照，肯定有两个景观大家不陌生，一个是地平线，因为大家对大地开始的地方充满兴趣。另一个是海市蜃楼，因为我们对于能够见到繁华，对于这些充满期待。
中国现代房地产行业的地平线就是它的起步、它的起源应该发展在1980年，在这一年的9月份，北京住房统建办公室挂牌成立北京市城市开发总公司，这是第一次以开发来冠名一家房地产公司，这家公司就是我们首开前身之一首开集团。2005年北京城开集团与同样成立于改革开放之初1983年的天鸿集团合并重组，组成现在的首开集团。
与1980年的地平线相比，2015年的房地产市场就有点像海市蜃楼，充满了不确定性和不安全感，大家说拐点到了。现在大家纠结的问题是房价到底是涨还是跌？泡沫到底是不是存在？如果存在的话，什么时候会破灭。为什么会这么说呢？从2013年到现在中国房地产的量和价都在处于高位运行，我们年销售额超过8万亿，销量达到13亿平方米。全国房地产的平均价格超过了每平方米6000亿。
房地产多年高速发展的另外一个成果，就是在2012年全国城镇人均达到了36平方米。如果按照2012年以后这三年开发量计算的话，到2015年我们城镇人口人均居住面积要达到38平方米。这个数字让很多人感觉到畏惧。这个数字好象达到了许多发达国家的水平。美国我们可以不考虑，我们与其他几个发达国家差距不大，比其他一些发达国家已经超过了。是不是会遇到大家都遇到过的发展的瓶颈？按照一些核心数据计算的话，感觉到目前中国房地产市场已经处于一个标准的红海之中。
在这种情况之下，等待我们房地产行业的恐怕就是激烈甚至是残酷的、惨烈的竞争环境。以前的那个市场，不管哪一个人，不管是谁，都能来分一杯羹的时代一去不复返了。这样一个市场环境对各家房地产企业来讲，大家都在反复思考。我们认为在这样的红海当中，依然不乏蓝海的机遇，在红海中孕育着蓝海。我们虽然人均居住面积达到38平方米，但是产品的结构不均衡，地域分布也不均衡，人均占有也不均衡，产品品质提升的空间仍然很大。
我们全国住宅存量达到了400亿平方米，这是一个非常庞大的数字，旧改危改的潜力巨大。我们平均房价达到每平米6000块钱，但是地域差距仍然比较大，中国地域广阔，仍然存在一些价值洼地。我们的城市化率已经达到55%，这个数字是我们多年努力发展的结果。但是这个数据与发达国家平均水平仍然还有差距，我们仍然还有巨大的提升空间。这个会给房地产市场发展带来巨大潜力。
面对这样一片广阔的红海，我想跟大家分享一下我们首开的蓝海思维，我们是一家有35年的改革开放第一批房地产企业，在当前的这种环境背景之下，我们也在不断的思考，尽管我们的思考可能不科学、不全面，可能有些偏颇，但是我们愿意尝试着按照这样的思维去做、去尝试。
微观蓝海。第一方面，我们感觉是产品机遇。微观的蓝海就是从房地产最基本的单位，从我们的建筑产品来看我们的产品的机遇。红海里首要的蓝海机遇就是房地产开发从增量模式转入存量模式。刚才领导在致词当中也讲到了，就是我们未来旧宅改造或重建，在整个房地产市场占比或将超过新增部分，那是因为我们房地产的存量已经达到了400亿平方米。其中接近100亿平方米需要进行不同程度的产品升级和绿色改造。与此同时，我们还有将近1亿人居住在棚户区里面，需要进行住宅环境的全面改善和更新。更为重要的是，之所以所存量建筑产品升级是很大的市场，是因为存量当中有待改善的建筑大部分位于大中型城市的内城，内城的价值我们行业里面大家都知道。这是一个表格，根据美国调查局统计的一个信息，我们拿纽约读书圈来举例，纽约都市圈房地产业GDP产值核心层占比将近60%，按照纽约读书圈规划数据，这个都市圈就是市中心方圆30公里。更何况这个广阔的区域还有国家战略做背景。
城市内城棚户区改造，既是重大的民生工程也是重大的发展工程。能够发挥助推经济，实现健康持续发展和民生不断改善的积极效应。现在很多房企都已经重金涉足这个领域，有些企业做的还很不错。首开也应该、也有理由来做好这件事情，把握这个机遇。因为从1980年的80年代，作为国家工程在北京前三门的改造开始，30多年以来首开精耕民生、深做新城、坚守品质，积累了投资、开发、改造、运营一体化的发展经营。我们民生的保障工程起步早、产品全，从历史上的危房改造、康居工程，到经济适用房、限价放、公租房、自住房等，所有保障类型几乎每一项我们都走在全国前列或者最前沿。我们在北京有超过4000万平米的开发量，如果按照这个量推算的话，应该占北京居住的十分之一。现在我们在大力推行保障方建设当中国家绿色标准建筑，我们投资建设了海淀温泉、海胜家园是全国第一家既获得绿色设计二星标识和运营绿色二星标识的保障房项目。
这些立足一座城市的发展经验，让我们觉得我们还是有底气承接房地产市场产品的蓝海，也让我们有信心走出北京，投身到更多需要内城更新的城市里边去。我们今后不管进入到哪一座城市，我们都会贯彻我们对北京的态度，也将毫无保留发挥我们在内城更新方面的经验。
宏观的蓝海还有城市机遇。如果存量房市是微观的蓝海，我们进行的城市群的建设应该是不折不扣的宏观的蓝海。城市居住的信息我们看这张图，这是一个城市发展规律的曲线，这也是被发达国家城市化进程所证明的，比较吻合城市化发展规律的S曲线。在这个曲线当中我们的位置是城市化率55%的阶段，这个阶段应该属于城市化加速阶段的后期。这个阶段的特征跟加速发展的前期有所不同，城市化的进程不再是全国城市化一起水涨船高，而是有一些城市化发展当前的特征，包括大中型城市内城的更新，任务非常繁重，也是民生需要。他包括大中型城市的郊区的城市化，这也是我们城市居民生活的需要，他包括城际交通沿线的城市化，也包括中小城市人口趋于饱和和流出的状况。
第一，内城更新刚才在微观部分已经讲到了。另外三个特征是什么意义呢？在后工业时代，尤其是现在的高铁和移动互联网这样一个时期，我们更应该关注城市群，因为在工业时代，绝大部分城市都是长期稳定的，政治、经济、贸易等等任何一项优势都能够长期作为城市发展推进动力。这些单一因素在后工业时代就很难成立了。就今后而言，可能不会因为你是省会城市或者地级市就一定有优势，而是只有在城市体系当中才能确立稳定的位置与地位。也就是说城市必须放在城市群里才能发挥最大效益。摆在我们面前最大城市群机遇就是京津冀，世界级城市群，按照东京、纽约国际大都市城市圈发展经验一般是100公里，北京在城市人口、基础设施、产业布局等领域当中都有广阔发展的前景和潜在空间。
首开将充分发挥我们新区、新城开发、大型社区建设等方面的一些经验和体会，继续深度参与区域协同发展。因为这30几年以来，我们紧紧跟随北京发展步伐，参与并且塑造了现代的北京城，在发掘与建造北京高附加值的区域方面，激烈了丰富经验，沉淀了一些知识与技能。比如说中国新区新城增值的首批拓荒者，以望京、方庄、回龙观等项目为标志。我们成功组织了亚运村、奥运村、大运村的建设，这都是我们根深北京的实力和见证。
同样在全国范围内城市群的建设，在高铁网络的助推下，未来也不乏类似于京津冀这样的机会。很多的城市群已经越来越具有一体化的特征，这个时候我们再把城市按照一二三线来划分，这种传统的思路，我们觉得不对了，应该按照城市群，应该在城市群里来发现更多的城市价值的洼地。面对城市群，我们还有一个数据来支撑，就是到了今年我们中国第三产业产值将超过一二产业之合，城市消费能力将成为房地产发展主要参考依据。消费也是城市群最大特征和集群效应。为什么说核心城市很重要？城市群很重要？我们来看看美国最大住宅开发企业帕尔迪的城市布局，这个企业60年历史，只进入了22个州56个城市，这些城市大部分分布在东西海岸和五大湖沿岸，这些企业就有美国最核心的几个城市群，这样企业与国内房地产事业大发展过程中企业采取的战略不完全一致，我们的企业上百城市、数百城市，十几年就做到了。我想这样关注城市群，关注核心城市，挖掘城市和城市群潜力的做法值得我们借鉴。
这种对城市的认知，我们在做海外地产的时候也做了一些思考，首开是我们国内走出去比较早的企业，1992年我们就在一些国家和地区开展了房地产业务，已经20多年了。1992年我们进入了悉尼，应该是全国最早涉足海外房地产企业之一。我们在悉尼已经23年了，但是在2012年之前，也就是前20年，我们似乎只能算是走出去，我们做了一些基本的项目，购置了一些社会的部件。但是我们基本思维方式和方法还是沿用我们中国传统方式做房地产开发和运营，2012年开始我们才真正走进去。我们的发展模式，采用前沿设计理念来独资操盘做出真正国际化的项目，我们在悉尼做的这个项目叫做首开国际大厦，获得这次大会专家认可，一会儿我们同事还会跟大家做介绍，就不详细跟大家讲解了。
中观蓝海是企业机遇。除了微观蓝海的产品、宏观蓝海的城市，我们还需要另一个蓝海来保驾护航，那就是中观蓝海：企业机遇。像我们首开这样的传统国企，当前我们最大的机遇，就是国资、国企改革、市场变革这样一个大风口摆在我们面前，我们如何掌控新的未来，去探寻基业常青的蓝海，我们在不停地思索和探索。寻找基业常青的密码，我们不能越过企业三个维度，包括专业优势的人才，高附加值的产品，高回报率的资本。掌握了这三条秘籍的企业，应该具有非凡的实力，也会抓住蓝海的机遇。
首先我们要有“合众连横”的智慧与“左顾右盼”的思维，近年来我们与行业内标杆企业开展了全面的合作，用一种开放、合作的态度，用多方合力来探索红海里的蓝海。最近一段大家看到首开与标杆企业合作力度非常大，这几年来我们拿到所有项目基本都是合作的。我们不仅在房地产市场里面找规律、找依据，我们还要从其他的行业规则当中找对策，这就是我们互联网时代最大特征、跨界和融合，互联网时代我们企业边界和行业边界越来越薄，打开任何一个边界都有可能带领我们通向一片蓝海。
另外，我们立足脚下做城市的复兴官，用城市实业关照未来。这些复兴，包括北京的大型城市老旧核心区，我们近期会大规模的参与北京的棚户区改造。复兴需要国家保障的1亿人的居住环境，复兴也需要具有全国乃至国际竞争力的城市高附加值区域。做城市的复兴官，我认为是未来像我们这样长期深耕城市特别是深耕核心城市企业的发展出路，它的基本方向也符合国家要求和民族需要。比如北京按照京津冀的要求，正在进行非首都功能的疏解，北京城区特别是核心城区将怎么复兴。
第三，我们继续传承90年代领跑品质住宅气象，推进差别创新。首开曾经在90年代建设北京恩济里、华侨村等全国试点住宅。我们深切关注居民消费升级趋势，发展具有首开特色高档产品与标杆产品，最近大家看到首开的楼面价，都已经进入高档产品领域。我们深信任何对现有城市、社会、客户增益与改善，都是我们首开的价值存在。
第四，首开始终践行商责文化，推动文化革新。35年的首开品牌完全可以更加现代、可以更显年轻、可以更具文化，也可以更富科技。我们希望未来走到首开项目的人能够感受到我们对城市文脉的尊重，对先进科技的接纳与吸收，并能够用现代年轻视角让首开品牌获得提升。我们对首开人有一个希望，也就是对于我们自己来说，无论是百年机业，还是千年房企，不管我们是做互联网企业还是做传统企业，都要继续弘扬人做匠人。我们首开能力始终没有退步，始终坚持主业，永续经营，这种鲜明态度和能力已经很接近了工匠之人。我们看看日本的千年企业，比较起来我们远远不够，日本金刚组、兵库城岖温泉都是日本最古老的千年企业。匠人精神是一种重要的态度和能力，是应对社会变化最大的动力，它能让我们用责任态度抵住压力和诱惑，还可以带领我们走向真正的基业常青，让我们去找一找哪怕万分之一的蓝海的机遇。
有信念，这是我们的主张。有坚守，这是我们的情怀。有创新，这是我们的态度。不任性，这是我们的。首开能不能创造一个千年传承的企业？也许有可能。让我们大家拭目以待。
{{page}}万科集团高级副总裁、物业事业部首席执行官朱保全：
【主持人】：我觉得最让我印象深刻的就是他们1992年就开始走出国门开发国外房地产市场，其实现在洛杉矶、纽约、伦敦，世界最顶级大城市都有中国开发商的身影，但是我们首开人是走在最前面的，让我们送上我们敬仰的掌声。刚才潘总的讲话谈到我们虽然是传统行业，但是我们要纵横合璧，左顾右盼，互联网+的时代到了，每个人都应该做左右联合。有些传统行业可能在过去几年当中都不见了，大家可以想想寻呼机的小姐：你好，126，有什么可以帮您。可能没有了。可能邮递员的职业可能量也不是那么大了。其实我们生活当中有很多新的软件在改变着我们的生活，作为一个媒体人，原来专门针对于媒体，针对于出租司机的广播现在收听率在下降，为什么？因为有了滴滴打车这个软件，除此之外还有一个大家不是很熟悉，但是在国外特别牛，我在巴黎打车经常用的Uber。为什么我说这个呢？因为有人已经做好准备了，因为万科集团他们的物业服务2.0就是来自于Uber思想，我们有请万科集团物业事业部首席执行官朱保全，他的主题是UberthanUber。
【朱保全】：大家下午好。Uber是当前比较流行的出行方式，当然这里面我们更赞赏的是Uber针对存量市场给出一个很好的解决方案，房地产从黄金时代走向白银时代之后，未来增量一定会减少，而存量是需要摆在开发商面前和摆在物业公司面前重点解决的问题。根据万科的统计，现在存量市场有244亿平方米建筑，这些建筑大家知道从1998年房改之后开始进入快速开发阶段。今天物业公司更多是因为O2O的互联网概念，但是我本人包括万科物业一直这么认为，其实摆在物业公司身上的责任绝不简简单单是跟客户做一些社区生意，而是这200多亿存量市场接下来何去何从。
其实到今天我们已经陆陆续续出现了九层左右的建筑电梯大修和更换的情况，再过五到十年，33层建筑出现大修和设备更换的时候，可能的的确确这是我们第二轮在房地产高速发展的过去的20年需要充分反思以及我们要应对的一个话题。
万科物业从去年明确的一个战略就是走向市场，我们给自己做了一个新的产品叫做“睿”，因为在过去我们物业发展是伴随着房地产快速增长发展起来的，房地产走到哪里，物业公司跟到哪里。但是物业公司的成本某种程度上是无法承担房地产跨地区服务成本，所以我们起一个名字就是让物业服务的平方更简单，为什么是平方？因为我们通常谈的是一个物业公司的管理，但是作为一个跨区域的公司，我们如何做到品质管理。我就是说让更少的20万收入的人管好五万收入的人，这对于劳动密集型企业来说是非常重要的事情。现在很多物业公司选择鸵鸟政策，如果保证品质，就承担不了成本，如果想覆盖成本，就把物业公司承包给当地项目经理。
我们回顾一下物业管理到底是什么？随着物业公司上市之后，超过40倍以上的市盈率，是今天资本市场推着物业公司分拆、上市、扩张等一系列事情，所以包括媒体这种大会都开始请物业公司发言，我相信两年前物业公司是没有机会走上台面来面对这么重要的会议。我们现在人工成本节节上生，客户有了很强烈的房地产投资意识，但是房屋的维修、维护、保养意识还没有像汽车消费一样。这个矛盾加在物业公司身上，我们应该如何面对。在这个时候我们可能要给自己一个命题，大家今天谈互联网说最后一公里非常热，但是物业公司要反思一个问题，就是最后一公里到底属不属于最后一公里，物业公司不能说因为有几个保安把门占住了就说这个小区属于物业公司，其实小区是属于业主的。这个时候物业公司还要反思另外一个事情，虽然物业行业走过了34年，但是今天并没有建立更完整的、市场化的物业与客户之间的交易关系。但是物业有没有存在的必要？至少从万科物业的思考，从我本人思考，只要社区还在，只要有产权存在，物业公司就要存在，就像和尚打水，一个和尚可以挑水，两个和尚可以协商，三个和尚就很难办了，所以我们就像三个和尚挑水一样，我们是有我们的价值。
介绍一下万科物业，我们是地产公司的下行单位，物业公司2008年变革之后成为一家独立公司，我们目前有超过1.2亿平方米管理面积，33亿营业收入，服务客户数到现在已经超过80万，这是2014年底的数据，有3.2万名员工，在超过60个城市有布局。另外，这里面最值得骄傲的一件事情，就是在过去24年，万科物业累计物业收缴率是超过96%。我特别想表达的一件事情，就是大家往往说物业公司跟客户今天的关系还处在一种矛盾激发的状态，但是我更想表达的是一个好的物业企业，客户其实是愿意缴费的。
当然我们看今天物业快速发展的时候，还是要回归本原，就是为什么需要物业公司？回归到物权法里面关于物业的讲解，还是因为共有部分的存在，在万科物业给物业管理定义了一个“回”字模型，两个口中间的小口更像是私人产权的家，大口更是建筑物的红线，两个口中间是共有部分，就是物业公司存在的空间也是物业公司存在的价值。共有部分是物业公司以此为基础展开对客户的服务，这是我们不能忘掉的本质。现在有人说物业公司离客户近，我们可以卖点米、卖点油，当说这个话的时候我想起80年代刚刚改革开放说中国人卖糖葫芦的故事，说中国人有10亿人，只要每个人买一串糖葫芦，我就可以卖10亿串糖葫芦。当我们思考一个企业的时候就是想企业能得到什么，但是我们忘掉了一个本原，就是我们客户能得到什么。
我们看对于做好物业管理工作只好，客户到底能够得到什么？接下来一组数据，我希望跟大家进行分享。首先，针对我们对物业管理本质工作定义之后，我们万科物业定义了“五好”，第一个就是设施设备运营好，更不要说家里面水电常通，回家的时候电梯是开的，你做电梯保养的时候不要白天的时候做，是凌晨的时候做，你做水箱换水的时候，不要选择业主做饭的时候做。还有秩序井然环境好，邻里和谐关系好，这些似乎超过物业管理范畴，但是今天是互动的时代，我们希望除了物业和业主的关系之外，业主和业主的关系在物业推动下，也能够打造出中国传统邻里关系的复兴。客户服务我们希望做到有事帮忙管家好，最后是财务透明权益好。物业是一种受托机制，业主交了物业费，物业费花到了哪里，和业主之间是透明关系。大家看到电梯里面挂着一个广告牌，这个广告牌收益是不是全体业主共有？和客户之间是否建立透明关系，直接决定了客户对这家公司的认同。
当这五家做好了之后，一家好的物业公司到底可以给客户带来什么呢？希望能够用房屋资产保值增值的概念建立好客户跟物业公司之间的关系。往往我们谈服务的时候，我们会谈1.5元的物业费、3.7元的物业费，10块钱的物业费客户觉得很篇了，但是我们资产的价值已经是500万、600万、1000万，甚至有上亿的价值。对于物业的保值增值物业是不是可以有作用？我们2014年做了一个二手房价格的统计，万科第一个开发小区是深圳天鼎家园，在今天和他街对面同期开发的小区，我相信1988年万科的开发能力绝对没有今天前，但是万科天鼎的价格超过对面的小区的40%，他们同样享受了城市化的变迁，为什么出现这么大的价格差异？我们姑且定义为是好的物业带来的。在刚刚过去8月份我们又做了一个调查，目前万科物业服务的小区有超过90%的物业二手房价格是比周边价格高的。我们开始售楼的时候，我们价格不完全高于街对面的竞争对手，但是随着时间推移，一个好的物业公司确确实实能够帮助业主资产做到保值增值。
2014年年底我们统计了一组数据，万科物业服务小区的二手房价格是1.2万亿，在8月份我们做的这个调查是1.75亿。这个包括有规模增长，有城市配套带来的房价上涨，但是这里面我们相信这里面有一家叫做万科物业的公司帮助了我们的业主，帮助他们的资产相对于其他资产获得更好价值提升。这个概念其实是来自于银行，银行有一个管理数字叫AUI，在你管理下的资产有多少，这个资产并不是属于银行的，是属于储客的，但是你管理他的资产越多，你的能力越强。我们希望未来万科物业在市场化过程中，我们不只是扩张了管理面积，我们更希望的是能够带来营业收入的增长，更希望能够帮助业主资产、管理规模越来越大。今天说万科物业市场化的追求是什么？今天我谈到Uber，但是我们至少给自己定义的一个更高水准的追求就是希望能够让更多人体验到物业管理美好。中国物业管理协会会长沈会长就坐在台下，当着沈会长面我可以说今天在马路上我们随便做盲选调查，请问你对你小区物业满意吗？我相信103人里面不会少于6个人说我对我家小区物业不满意。这可能是今天行业面临的问题既然万科物业准备走出来，我们虽然给自己定了一些经营目标，但是从理想目标来看，我们希望让更多居住在这个社区里边的居民能够在未来某一天，我们再去做调查的时候，有10个人会有7个人说物业管理是好的，物业管理是能够为我的安居生活带来帮助的。在这个过程中我们形成了一个对于合作方式，这个合作方式用Uber的话讲就是如何做到共享，而这个共享，我相信万科物业除了人之外，最大的资源就是我们的体系文件，这本体系文件已经攒了25年，每遇到一次问题就修订一次体系文件。我们25年的经验全部都积攒在这一份体系文件里面。在去年我做了一个非常重要的决定，就是把这个体系文件的所有程序和流程装到了一个信息系统里边，而这个信息系统在今年我们是准备对外开放。这是所有加入到“睿”联盟的物业企业都可以使用相同的一套服务标准。这是三角形，下面这个三角形下面有一个“睿”平台，这是一个IT平台，管理中心是我们的专家，上面的服务中心就是任何一个物业管理项目，任何一个物业管理项目可以属于任何一家物业公司。我相信Uber的概念就是你叫的这个车你并不知道他是谁的车，但是他帮你解决的方案就是从A点运到B点。这个里面不管你的物业公司在过去这个项目是在海口还是在乌鲁木齐，还是在北京，还是在上海。你可以拿出单独这一个项目嫁接到这个平台上来，然后这个平台可以为你这个单独的一个项目提供服务。
Uber其实是一个很讨巧的事情，我说一说大家就会明白。因为全世界造车已经标准化了，除了特斯拉今天是新车之外，过去几十年造车是一样的。第二是所有驾驶的交规，司机都学会了，而且警察会帮着你如何开车。在这两者标准化之后，Uber调动了司机、车辆和乘客的资源，但是对于物业公司来说是难上加难。比如说我们所有的小区里边的设施设备是不标准的，以万科为例，万科自己在全国几十个城市做房地产开发，我们的电梯，虽然有集中采购，但是这些电梯之间没有联系，过去也没有想过把东西联系起来。但是今天做的第一个事情就是建立人和物的基础。
我们看这是一套叫“战图”的系统，这套系统把目前我们超过500个项目，26389个建造物，75万套房屋，39万车位，259万个设施设备，把所有的东西都进行了编码，之前是从来没有人这样做过的。我们目前跟深圳住建局，把这个编码分享给政府部门，希望我们可以推进这个过程。比如我们查询在深圳所有的电梯，758台电梯，目前可以做到万科物业所有小区电梯是有唯一身份证的，他在信息系统里面是能做到唯一编码，我们正在查询一个东莞项目，这个是在地图里面能够找到这个项目的地图位置，上面所有标签是在这个项目里面建筑物，我们打开任何一个建筑物，这个建筑物里面，上面有大堂，LED广告，还可以看到这是发电机房，这里面最重要设备是发电机，这里面有包括所有针对发电机房的巡检记录。同时可以看到在这个建筑物里面所有房屋，我们可以打开905房间，他是一个多少平米、几房几厅，它的朝向是什么样的房子，是全部做到了数据化记录。另外我们可以看到人，这是可以找到在这个项目所有工作员工，因为通过手持设备定位，我们能够找到他，他手中有什么任务没有做完，我们还可以派给他工单。这个就完成了人和房屋的数字建设，我们称之为睿服务1.0。
另外，我们通过CRM系统实现客户的定义，在过去一年里面，这套系统完成了330万次服务。另外我们通过两个移动终端，一个是业主的一个是员工的移动终端，帮助他们和物业公司有更紧密联系。目前有75万个使用我们这个的业主端的APP，每天有超过6.5万人在使用。一个月通过移动端和物业公司发生联系是40万单，这里面排名第一的是公共环境报讯，这个占比是38%。现在每个物业公司都会开发APP，如果不搞一个APP都不好意思说自己是干物业的。但是万科物业的APP和其他最大不同就是我们不卖东西，我们没有销售。可能更多的还是基于物业跟客户之间关系去产品这种联系。排名第二的是家政服务25%，日常咨询是29%。所以我们得出一个结论就是好的物业公司和客户之间是能够产生更多的诉求。因为我自己不住在万科物业服务小区，我的确回到家里面是不太愿意跟物业公司打交道的。但是我们的员工的确是经常会被我们的业主打交道，就是你跟客户建立的是什么样的情感关系，如果是建议好的物业关系，客户是更愿意跟我们打交道。每天有一万人在APP上面发生社交行为，包括业主的分享，做一个好菜什么的，都在这上面分享。当然，这里面也不乏在小区里面卖东西的，业主自己开淘宝店，自己做一些跳蚤市场。有了这个之后，发现社区里面不良行为多了一个监督员，比如有人乱停车，过去是要物业公司制止，今天我们最强的功能就是随手拍，所以如果有业主见到谁家的车乱停放，直接随手一拍就上到APP上面。
我们的员工端在过去一年里面代客报是330万单，目前我们30分钟响应率也在大幅度提高。所以这个1.0我们称之为记录了人和物。1.0带来最大的结果就是组织架构的变革，左边这个是传统的组织架构，万科物业是右边这个组织架构，整个万科物业是三角形，在万科物业总部已经有超过80的人没有从事过物业管理工作，有接近100个IT工程师，我们那里有做金融的，有大量跨界人员，可能只有不到20%的人是从事过物业管理的人。
因为一个项目经理管一个项目说责任比较好说，但是某种程度上是资源的冗余，而现在我们做的模式是一伙项目经理管一群项目。当一个项目有急事的时候我们可以同时派三个经理，当一个项目进入正常轨道的时候，可能一个月没有一个项目经理。今天我们全国橙色这个管理中心一共是49个管理中心，有360多位合伙人，最小的是5个人，最大的是12个人，今年年初的时候他们人均管理面积是26万平方米，希望明年可以做到人均管理面积超过50平方米，这样才能使得我们整个经验和资源大大改善和提高。我们看睿服务2.0是什么，如果1.0是记录了人和物，2.0我们希望人和物联合起来。这是一个路灯，在小区里面路灯除了照明还是什么？这个路灯除了照明之外，还有一个作用就是杀人工具，因为路灯根基一旦锈蚀，刮台风的时候，就会砸到人。据说绿城的宋老板管事情细的程度就会看这个路灯的螺丝是不是拧实了，但是一个大企业靠一个老板管螺丝这个事情是不可持续的。螺丝这个事情小到连基层员工都可以不管，但是这个事情也大到如果管不好是可以杀人。所以这就是物业管理要去真正在无赖信息化的过程中做的事情。这是深圳一个项目就有2000多格罗斯，如果我们全国上亿的平方米怎么管理？这个灯的保养就需要十个过程，而这十个步骤在扩张过程是否可以做到知识的传承？所以我们希望在睿服务2.0平台里面可以记录每一件小事。
另外就是周期性作业保养，大家只有车定期保养、换机油大家都知道，因为那是自己的车，因为这个车保养不好会涉及到你自己的性命。但是国人有一个传统也是一个陋习，就是各扫个人门前雪，不管他人瓦上霜，其实在小区里面都是大家的东西。我们是不是可以在系统里面做到提醒我们物业公司，提醒我们管理者什么时候该做什么样的事情。这就是我们给自己的一个责任的定义，不动产既是一个资产，设备既是你使用的工具，其实他也是你在购买房产的时候，你所购买的一部分。设备本身有生命，设备本身也可能让一个生命消失。所以随着荆州电梯吃人事件之后，我觉得物业管理公司应该承担起我们应该承担的责任。
在我讲里面没有任何一个关于社区O2O，在社区做生意的内容，但是我更希望找到物业公司的本质，因为当我们承担了责任，我们才能够获得我们所拥有的价值。如何保证小区里面的事情被监管，过去都是管理人员监管，今天我们如何跟客户分享这种监督？如果同样是一个路灯灭了，我们业主可以帮助我们发现问题，当他发现问题之后，是不是可以通过他的手机端进行快速报修，我们员工是否可以通过手机端获得报修信息，然后快速把这个灯完成维修。所以我们希望这个睿服务2.0就是人人皆是监督员，业主住在社区里面他不仅仅是居住在这里边的人，也不仅仅是这里的不动产的拥有者，他其实更是这里不动产尤其是公共产权部分保养和养护的责任者。我们希望物业公司和我们的业主一起来完成这部分工作。
万科物业25年199个作业程序，2623个作业步骤，972个作业知识。这里边设计上是一个非常细的动作，把它植入到IT系统里面，在睿服务1.0是覆盖36%的物业岗位，今天我们已经能够覆盖100%的物业岗位。所以我们是希望睿服务能够帮助技能得到普及，我们是希望能够让更多的物业公司的基层员工获得与万科物业员工同样的技能，甚至将来我们希望在小区里边有空闲的业主也能够拥有这份技能，大家共享经济，共同推动社区的建设。
接下来有段视频跟大家分享。（播放视频）
{{page}}圆桌对话1：
互联网与社区释放的新需求
嘉宾主持：
中国房地产策划师联谊会执行主席、万峰谷联席董事长梁上燕
对话嘉宾：
1.当代置业有限公司执行董事兼总裁张鹏
2.福晟集团有限公司董事副总裁郭国强
3.腾讯街景房地产副总裁李振合
4.博志成集团首席战略构架师黄博文
权威点评：
把握身边的隐形资源中国物业管理协会会长、住建部房地产市场监管司原司长沈建忠
【主持人】：接下来我们进入圆桌对话环节，所以邀请两位在行业内非常有影响力的专家做嘉宾主持。互联网和社区释放所需的新需求对话环节。
【梁上燕】：各位领导下午好！我想互联网给我们带来很多憧憬，在座的都是我们行业也中经历过20多年的行业的精英，物业管理也好、开发也好，还有给企业做战略的，我们谈谈互联网究竟可以给我们社区产生怎样的变化。
【张鹏】：我来自当代置业，当代置业15年就做一件事情，就是绿色建筑，把主动节能、被动节能坚持了15年，而且我们会继续坚持到永远。第二，最近很多论坛在问，你们感受到的互联网也好，互联网+也好，在房地产企业里面你们作为民营企业遇到哪些改变？
这是第一个变化，我觉得整个房地产开发过程中，因为大家都是专家，从挖掘土地价值，一直到客户入住，有两点一直没有点，一个是拿证都没有点，第二个是建造过程，不知道未来会不会从上面往下面建。但是切实感受到一点非常突出，就是把过去弱关系变成强关系，把强关系变成弱关系。比如今年风起云涌的众筹，实际上过去拿地、找钱、盖房子，现在可以先找客户，再拿钱，再拿地。甚至可以先找客户、拿地、找钱，都发生了，众筹我认为今后是地产必须面对的事，只不过大多数地产商认为可能是非法集资等。
第二个变化，我们认为其实整个消费者的信誉体系在明显发生变化，互联网+已经把他彻底击穿了。上一次论坛民生银行的叶天放叶总说银行可能要消失，但是不知道哪一天。但是银行可能在这两年的作用越来越变薄、变弱了。比如这两年出现的保理就是典型的互联网思维，我想这里面具体怎么互联网思维，今天不细说了，我强烈的感受到了。
【梁上燕】：我相信MOMA在所有行业里面是最早创造绿色、舒适、节能、移动互联，比我们行业走早了10多年，我想问一下福晟老总，您对互联网变化在未来从企业来讲，您的认识是有哪些建议？
【郭国强】：我们的主题是创新，包括互联网时代创新，我觉得确确实实未来社区在互联网时代可能发生深刻变化。我来自与福晟，福晟作为一个全国百强第60位的房地产企业来讲，我觉得创新很重要，互联网时代也很重要。我记得去年的这个场合，我曾经也是拿我北大的一个老师的一句话，就是“返本开新”，这句话如果用到今天这个场合，我们是不是可以倒过来，叫做“开新返本”，就是我们谈创新，还是不要忘了这个本，要回归到这个本原上面。我觉得对于房地产企业来讲，最本原的就是深刻的理解业主的需求，而且业主是未来的业主，是他们的需求。比如我们房地产企业做设计的也好，搞策划的也好，不要以他们年龄段的需求来考量我未来一年、一年半以后卖房子的需求，这个肯定是有差异的。应该是用一年、一年半、两年以后主流的购房者的需求在哪里，我们把它精准的理解透，然后精准的去打造、去做好，我觉得这个可能更重要。
为什么我对创新稍微谈一点反过来的作用呢？本人非常赞同互联网是一种思维、是一种工具，但是本身不是目的。我们全民讲互联网+的时候，反而没有一些根本的东西，比如举个例子，我们中国的书法，因为我自己比较喜欢书法，真正书法的创新，我们现在所谓当代的书风是很不好的习惯。书法是一样的无论怎么创新，永远是手写。我们现在很多搞创新的，可能是会倒过来。包括设计师也一样，我想问一下我们最优秀的设计师，几百年下来了，我们的创新当然有很多，从设计角度有谁能超过故宫这样的完美，这样美学至高无上的境界？当然创新很重要，真正创新是把最好的、最经典的东西学到极致。
【梁上燕】：我们究竟是应该回归到一个工匠的精神呢？还是创新？其实创新和工匠精神没有矛盾，蓝海到红海，红海到蓝海。有请博志从咨询的角度带来分享。
【黄博文】：博志城是针对房地产提供人才培养和咨询服务的企业，谈到互联网和物业碰撞的关系，是坚守还是转型？我觉得物业公司或者是物业管理的升级转型，这是一个时代得大势，这个趋势没有一个人可以阻挡。一个原因是人们对居住需求发展到生活质量的追求，发展到生活模式的追求，甚至到对文化、身份属性的追求。第二就是这种存量怎么解决、怎么服务，因为这个行业存量已经到了这个份上。很遗憾从1998年到现在很少有企业像万科那么对物业重视。第三就是互联网的工具出现了，使得物业管理模式的成本得到优化，效率得到提升。所以互联网出现使物业管理升级和转型成为可能。第四就是中国金融体制逐步完善，现在有主板、中小板、创业板、新三板、四板、五板、六板，这些东西出现以后，恰恰这些东西对互联网+很感兴趣，对于服务和物业很感兴趣，对于房地产很感兴趣。所以中国金融体系逐步发展和完善，决定了物业模式升级和转型在资本市场是是得到追捧的，所以变成了可能。所以这四个原因，我觉得这个大势是不可阻挡的。
【梁上燕】：传承与创新是一个永恒的交响曲，这个双人舞什么时候可以快曲子跳的更和谐呢？，接下来看看我们李总是如何通过一个手机，让我们突破原来地产的思维，从传统房地产到现在如何用手机就可以让我们身临其境了解项目和周边的环境。
【李振合】：上次在万科，进行互联网+房地产的探讨。大家都在谈互联网+，谈创新，我把这块作为腾讯官方来说给大家解读一下。互联网+是通过一个信息通信技术，导致大家通过互联网这个平台与传统企业互联互通，互联之后会产生新的业态、新的产品，这就是我们讲的互联网+对所有行业的连接。我们腾讯街景的使命是记载中国房地产发展史，可以去我们腾讯街景看看十年前整个城市房地产的发展，这就是我们使命和愿景。
回到房地产这块，我们腾讯公司是把房地产从四个阶段进行划分，从前期拿地，用我们腾讯云和大数据，因为我们希望是把互联网+变成一种普惠经济，就是变成一种类似于水和点，无时无刻大家都要用的。这是我们的目标，也是我们已经在做的，所以你们可以看到在你们微信城市服务里面就有所有水电煤的生活服务方面，这是我讲的拿地阶段，我们有腾讯云和大数据可以帮助你们做更多的深度分析。这个就是给自己打打广告，但是更多的是提解决方案。第二是卖房阶段，就是我们腾讯街景的一些产品、移动互联网这块，用地图解决一些问题。第三就是装修阶段，因为实际上现在很多业主，房地产里面这些用户，开发商经常做的一个事情就是90%的房地产项目都做样板房，60%的用户是因为样板房买了房，但是60%的客户买了之后永远装不出样板房来，这是最现实的问题，所以我们街景可以帮助你们解决这个问题。到最后就是社区，腾讯公司不是为了O2O而O2O，最近大家看到关于O2O关注点非常多，而且已经倒了很多了。我想说的互联网更多做的是，因为O2O今天还是没有标准和方案，更多是在探索阶段。大家在探索过程中更多要解决一个什么样的问题，无论是一个APP也好，或者一个互联网产品也好，你要解决用户什么问题，以这个作为创新源头去做你的产品，你就一定有机会成功。
【梁上燕】：万科朱总表示，过去35年物业公司没有站在前台，因为我做过星河湾深圳、上海、北京第一任物业总理，我们都没有走道前面。但是最近朱总总是在前台，他是跟着我们与时俱进呢？马云说王健林你别说跟我学互联网，我是18年前就做互联网，不是你在台上就可以做。我相信万科在社区价值运营商，在整个地产中国里边应该是有他的历史，万科如果是从深圳城市花园到上海城市花园，到全国，所有都是城市运营商自我定位，每一年万科都有概念和动作出台，也给我们行业提升做出很好榜样。万科这次提出升级版本也受到行业关注，刚才朱总说要请万科济南公司李昊常务副总更详细介绍，但是再详细也只有三句话。
【李昊】：济南作为万科一线公司，我在这里更多想讲一下从万科一线公司看万科变革和创新。从我们一线看，我们集团的变革是基于我们传统的优势业务，左右上下变革。就是从物业到金融等上下游的延伸，另外就是我们有大树、有小草，大树就是我们有相关业务的变革，小草就是我们跟互联网有接触，就像北京区域推出的一个系统，让业主自己竞拍你的房子。另外，从我们一线看有更多共识，我们还是做好我们自己的质量，把质量作为基础，最终把我们服务做好。这是我们一个共识，基于这个共识我们把我们的服务做好，同时在这个变革时代，我们也要迎接这个变革。
【梁上燕】：未来中国人生活里面，城市必须要发展，未来城市化发展过程中，可能大家面临不仅仅是今天社区和互联网，更多的是生活方式的进一步的改变。因为如果城市里面发展，我们的确是有资源危机，地球上的土地是有限的，我们怎么在一片土地当中让GDP不断增值，产生更多绿色GDP。也就是说我们未来发展不再是在同一个土地当中用旅游名义圈更多土地，而是让土地产生更多价值。所以无论是物业提升还是互联网提升，都是在原有当中生产更多绿色GDP，而不是占有更多土地。所以下面咱们共同探讨，应该从过去躺着都可以赚钱的商业时代，应该变成以客户未来需求和需要解读我们可挖掘的城市、文化、未来客户需要的资源。这时候我们从“商客文”掉过来成“文客商”的时候这个商业价值无限，也就是说我们万科可以到MOMA进行服务，这样是不是增加了很多客群在里面。这个时候我们互相在叠加，不需要增加更多土地，而是把我们物业服务深挖。同时我们进一步挖掘所在城市人脉、地脉、文脉，打造当地城市名片，我们可能产生第二个价值就是国际运营，看泉州、看福州、看北京，不同搭配文化在叠加。所以未来互联网和这种社区可以无缝的让我们产生更多变迁。最后一个话题，给每个嘉宾就是三句话，我们如何做到真正创新，让我们行业继续往前走？
【张鹏】：今年当代在做绿色建筑、绿色社区，围绕着绿色建筑和绿色社区，我们把地产分成了金融资本、房地产开发和后期社区服务，再加上一个互联网，现在不是你想不想做，你必须做，你不做就相当于你不会开车。所以，不管你做了多少互联网+，首先你不把实业做好的互联网+就是耍流氓。第二，房地产企业无论做多少创新，你一定记住你的差异化竞争力，之所以你是当代、你是万科，你就是当代和万科，你千万别什么都做，你的差异化竞争力是你的立足之本。但是，在这个基础上你还要有新的蓝海的思维模式，否则你的企业就在这个时代划句号了。
【郭国强】：第一，无论是互联网还是创新，它要更精准的回到本上，把客户的需求更精准。比如说我们现在考虑55平米怎么做到两房子两厅，85平米怎么做到两房两厅。第二，我希望还是要回到更多的常识方面，我们现在很多开发商也好、设计师也好，我们的知识太多，但是知识可能有的时候不一定真是带有价值的。我觉得可能回到常识更重要。第三，怎么提升我们自己的效率，比如我们福晟369模式，就是拿到地3个月开工，到现在是069，拿到地当天就开工，因为我们效率更高。 梁上燕：刚才看到福晟的介绍，他们为什么每年可以保持10亿以上的评估，而且是旁行往前？他们是跟设计公司合作，同时把过去半年开工现在变成零开工，拿到图纸同时，收购一个设计公司，同时自己设计，不用以前慢慢沟通往前走。这也是在传统之中我们如何去往前呢？我相信每个企业都有自己的武器。咨询顾问的眼界可能更宽，会站在更高的平台上给我们三句话。 黄博文：我们是做物业行业的腾讯。我们有1.2万家地产企业是我们的客户。我说三句话，第一，大家说一千道一万，万科的睿计划也好什么也好，一定要有强大团队支撑，没有队伍支撑，任何体系都不行。第二句话，我更关心中小企业怎么做，不是所有企业都可以做到万科这样，现在大家要思考中小企业怎么做？我们现在在研究中小企业物业服务怎么升级，怎么转型。第三，刚才朱总说他们不谈O2O，不谈经营，我觉得应该谈，万科可以不谈这个，可以回到本原，但是未必所有企业可以做到这点，我想说的是物业的经营模式到底是什么。
【李振合】：因为你没有做互联网+，但是你不断涌传统行业之间相加，包括刚才讲到这块，在座所有人，或者在座所有房地产企业，都以借鸡生蛋，以最低成本方式构建房地产相关领域的生态圈的工作。为什么我突出最低成本和借鸡生蛋呢？因为大家做互联网的时候地可能你们做的时候和我们腾讯做的时候，两个之间很不一样的就是你们做互联网的时候，开发一个APP很容易，运营一个APP是非常痛苦的一个事。第二个就是以最低的成本，我们集团的老大曾经说了一句话，在任何关键时刻和领域都可以用成本定义他我们应该如何用成本衡量他。其实在座的开发商，包括大家一直讲的最早万科提出来黄金时代到白银时代，他其实也是基于大家成本在增加，利润在下降这样产生的现象。其实归根到底还是离不开成本问题，包括刚才讲的设计院等等现象。所以我更多就想表达以最低成本构建每个板块工作，这样实现互联网+可能会更好一些。
【李昊】：第一，我讲创新，创新应该是跳出地产传统思维。第二，不管怎么创新、变革，我认为还是要抓住真正提高社会效益，抓住社会需求，抓住这两点，变革才能成功，否则就是空中楼台、海市蜃楼。第三，行业整合。我从2004年到万科，加入北京公司，现在到济南，全过程感受到万科从2000年初做装修房到现在的过程，这个过程的成功还是基于真正装修房能够减少资源浪费，给大家腾出时间，当然最重要的还是坚持。在2008年市场行情下行的情况下，我们很多人提出来做毛坯房，但是我们集团坚持就做装修房。到今天我看到山东省发文2018年全山东省要做装修房。另外，我们有这个经验，可以整合成标准化产品，推进给同行和施工方，这个不仅是我自己用，是把这个经验推荐出去。
【梁上燕】：其实大家除了谈创新，我想我们这个论坛可能得到了几样东西，刚才最后一句话是坚持，同时大家是降低成本，提升效率，无论是成立自己设计公司，到刚才说的既然我们已经有研究那么多的东西，是否可以嫁接去提升自己，这也是GDP里面不需要继续占有土地。我跟朱总合作、我跟腾讯合作、我跟培训机构合作，我跟当代合作，这样互相之间成本在降低，我不需要重复再投资。这个就是刚才您所说，我们如何打破过去的思维，如果我们今天说我们要从一个蓝海进入到红海，我们再进入一片无限大的蓝海，我相信中国未来每个城市之间都有它很美的地方，我们只要抓住当地人脉、地脉、文脉，结合原来产品进行新的扭转、新的合作，他又会让我们产生新的GDP，这就是我的理念，在未来中国中我认为文旅产业可能是在我们传统地产中加上文化和旅游，这两个应该是未来城市发展中，让我们房地产业可持续发展会增加的一个市场。如果我们抓住这个文旅机会，结合原来土地，结合行业互联嫁接更多资讯和资源的话，我相信我们会闯出另外一片新的蓝海。
【主持人】：接下来我们有请中国物业管理协会会长沈建忠先生对圆桌对话进行点评。
【沈建忠】：这次是关注项目创新的同时，因为是在变革时代，进入到了房地产下半场的时代，大家更多在关注企业怎么创新发展，特别是一些新的商业模式，在互联网时代、新常态下怎么来把企业做的更好、更强。
刚才大家听到有红海的，有蓝海的，还有微生活的，刚才互动的时候也讲到很多，一下子把我们思路拉的很开。我想从这个角度，就是企业怎么来创新发展，或者转型的角度，用三句话概括：
第一句话，在我们这个时代创新发展，更多是要把握好方向。我们创新发展，从企业角度看目的是为了什么？就是为了寻求企业更长久发展，或者更大的一些竞争优势，为我们的客户、我们的社会提供更多服务。按照一些企业说法就是挖更长的护城河，让企业有更多的现金流，让企业有更好发展。但是我想每个企业的条件和基因不同，所以你的创新发展，你的判断、你把我的方向是非常重要的。我觉得我们房地产企业这两年，特别是这些老总，他最操心的就是转型、创新。我们从2014年年报可以看出来，比如说万科已经提出来，要做城市配套服务商。万达的王健林在今年4月份的物业大会上就提出来要做转型，转到服务商这个角度来。所以任何一个企业都要抓住时代脉搏，抓住自己创新方向。从方向来看，大方向我认为有两点是可以肯定的，第一个就是轻资产模式，
第二个就是互联网如何和传统服务行业融合的问题。轻资产如果用王健林的一句话概括，就是生意最牛的就是用别人的钱做自己的事。Uber我们把它从正面理解就是一个共享经济的概念，正是因为有了轻资产这样一个模式，万达可以全面调整他的第四次转型目标。比如到2020年，他提出来原来做250个万达广场，现在要做到500个万达广场。服务业净利润比重要超过65%。刚才讲到众筹，众筹也是轻资产模式，所以值得我们从创新发展角度研究他们，怎么塑造他更好的商业模式。第二，讲到传统行业怎么与互联网+融合的问题。我们已经看到我们这个行业非常好的一个现象就是我们开发商越来越向服务商转型，包括我们的龙头企业。多预示着房地产产业链上现代服务的重要性。我记得马云讲过一句话，过去工厂时代、公司时代，现在到了这么一个时代，服务更重要了。朱总刚才讲到“五好”，为业主提供有价值服务，最本质是什么？最本质是物业本身保值增值，这是我们最基本的体现，在这个基础上为业主提供更丰富的、社区的增值服务。刚才我们“睿”服务就有很多这个内容。
第三，我们企业创新发展成功经验当中能够得到一些什么样的启迪。我认为有三点可以分享的：
第一，我们这样创新发展的成果应该要懂得分享，徐小平是一个天使投资人，他讲既然做老大，就得要让兄弟有肉吃，这句话非常形象，也很生动。万科去年开始启动两项工程，目的就是建立一种共享共担的机制，使企业具有活力，比如有5亿股的万科股票是合伙人持有的。刚才朱总介绍了，物业的项目经理基本上都是合伙人制打造的。另外，他搞了一个项目跟投机制，每个项目中层都要投，员工也可以投资，有60%的企业是愿意投资的，愿意跟企业共同成长，愿意跟企业共同承担风险。
第二，我们的创新发展一定要做减法，因为我们讲的是互联网+，这个“+”的含义是什么？我们为什么要做互联网，为什么和互联网融合？就是让许多事情变得更扁平？简单。马云讲再牛逼的企业只能管七个团队，所以企业一定要专著。李嘉诚讲永远要把钱放在桌子上，在利益和诱惑面前要学会说“不”。万达这样的跨国企业要从世界500强里面走到前面，他也专注于四件事情，包括最擅长的地产都要放弃，转移做服务商。刚才讲乔布斯的事情，乔布斯的苹果文化就是简单，乔布斯为什么要改变这个世界？他觉得很多东西用起来很痛苦，很烦琐，所以一定要解决这个问题，他是从车库里面开始的。所以我们物业提出一个理念，就是要让物业服务更简单，更有价值。
第三，人才和团队。在万科员工手册上有一句话，人才是一个河流，哪里有洼地就像哪里汇聚，王石讲万科最有价值的资本就是他的员工队伍。在变革转型时代，任何一个优秀企业和企业领导最苦恼的是什么事情？就是怎么去找到和挖掘出各种类型的优秀的合适人才加入他的团队，人才应该是企业最宝贵的资源和核心利益。所以现在很多企业老总和人力资源部门共同点就是不断寻找合适人才。房地产处在这个变革发展时代，我们更需要有专业的复合型的人才和团队。
谢谢大家！
{{page}}圆桌对话2：
行业转型下的产品升级策略
嘉宾主持：
住建部住宅建设与产业现代化技术专家委员会委员、原建设部勘察设计司副司长窦以德
对话嘉宾：
中房协副会长兼秘书长、原住建部总经济师冯俊
中国建筑标准设计研究院副院长曹彬
中垠集团党委书记、执行董事、总经理张亚峰
天房集团总工程师杨斌
绿地集团绿色产业化中心总监魏琨
【主持人】：接下来我们进入下一个对话主题是区域化主题下产品升值策略，有请嘉宾主持人原建设部勘察设计司司长窦以德司长。
【窦以德】：谢谢主持人，非常容幸大会组织者让我主持一个对话，参加对话的嘉宾是：中国房地产业协会副会长兼秘书长、原住建部总经济师冯俊先生，中国建筑标准设计研究院副院长曹彬，中垠地产有限公司执行董事、党委书记、总经理张亚峰，天津天房发展总工程师杨宾先生，绿地集团绿色产业化中心总监魏琨先生。
我们这次对话主题是行业转型下的产品升级策略，由于时间关系我先不说了，请嘉宾先说。我先说一个题目，我对这个题目的理解就是当前我们房地产业有很多对形势估计的说法，我理解一种是从我们经营角度来说，不同的说黄金、白银、黄铜时代，各种说法，就是我们开发商遇到的一些情况。再就是我们总的来讲，我们国家经济的发展，使我们行业也遇到一个转型的问题，我们国家经济转型刚才我们刘部长讲了国家的大形势，我想行业转型对我们房地产业来讲应该是更首当其冲，问题更加突出的，值得大家思考。所以在这个情况下，我们这个对话着重研讨产品转型，我理解的产品就是我们一般常说的我们商品住房、保障住房，就是住房产品。如果我这个理解不错的话，我们就请五位嘉宾就这个问题发表你们的看法。
【冯俊】：谢谢主持人让我第一个讲话，我还是希望用一个问题引出我们的话题。我提一个问题，就是我们的住房什么时候可以让老百姓不再闹心了？这些年我们住房质量还是有很大提高，但是跟老百姓的要求来说，跟老百姓生活质量提高的速度来说还是有很大差距的。我用一句歌词概括老百姓心态，每个人都喜欢住房，但是住房这个事情“要说爱你不容易”。所以住房是大家每天都在关联的一个东西，但是他给我们老百姓带来的烦恼确实也是不好。所以我们今天这个主题是产品升级。我们怎么给老百姓提供一个好房子，最主要是我们要通过产品升级来完成这个愿景，但是我们核心主题是创新，我对创新的理解就是：第一，是一种精神，你要勇于改变现状，勇于自我摒弃，才能取得进步。第二，创新是一种品格。我们说创新不是说通过创新为这个企业，当然在创新过程中为企业提供附加价值，但是创新更重要是使老百姓更满意。第三，创新是一种责任，我们的企业也好、设计师也好，通过创新给老百姓提供更好的产品。提到产品转型升级，又有一个问题，我们现在提供的住房是不是一个产品？大家觉得这个问题很怪，住房不就是一个产品吗？作为产品来说，它本身应该是一个完整的东西，但是现在几乎所有住房很难说是一个完整的，毛坯房不说了，现在我们住房应该是给人提供一个半成品，你需要去加工，需要维修、改造的很多了。所以我们产品的升级应该首先要把住房作为一个完整的产品来进行，而且是长期使用的产品提供给老百姓，而不只是说混凝土堆积起来。我们怎么实现这个目标呢？大家讲的很多了，节能、减排、绿色发展，这都是非常重要的事情。但是对老百姓的需求来说，就是一句话，怎么让人民群众居住的更加舒适。要实现这个目标，可做的东西很多了，我们现在住房的设计，我们什么时候可以做到我们的产品误差到毫米级的，什么时候不再用住房装修烦恼，而是提供一个精装修，当然是提供符合老百姓需求的精装修。当然最近住宅产业化，都是我们产品升级需要做的事情。所以我们需要改变观点，要给老百姓提供完整的住房产品，而且是长期使用的产品。
【窦以德】：冯会长着重从住房消费对象，就是老百姓买了房子，怎么让他住的舒心、放心、舒适，这些年大家都看到了，应该说这十几年我们国家不断出很多政策，偏重于从社会角度要求房地产开发更多符合节约资源、环境友好的思路，很多政策都是从这几个大的方面，这些方面我想我们中国标准设计研究院曹院长最有体会，我们标准设计院以前一直是在国家总结很多成熟工程建设方面编制很多标准、规范，这些年他们院在很多领先新技术方面做了很多工作。所以想请曹院长就产品升级方面谈谈你的工作体会。
【曹彬】：主持人好，各位领导好。今天非常高兴介绍一下我们创新的体会，这个平台非常好，我从冯会长的话接着说起。就是我们所有创新实际上是基于解决我们这个房子的用途，也就是我们老百姓所遇到的问题而来的。这个问题我想在座的各位不管是房地产开发商也好，还是我们的领导，还是我们的设计师，都有各种各样的问题。其实一个最简单的问题，我自己常常有的一个问题，就是我们家楼上的房子总向我们家漏水，我每次都要让楼上去找这个水源是从哪漏的，楼上都要把他的地面凿开、墙面凿开，去找水管。
我们标准院非常有机会在中房协冯会的大力支持下，承担百年住宅的实践，这个机会非常好，我们跟绿地集团合作，把我们标准院很多年研发的，上一个论坛有老总讲你有很多知识，但是知识不实践是没有用的。我们是老牌的科研企业，也是国企，我们确实很多知识，我们把这项知识拿出来做一个实践，就是创建百住宅体系。百年住宅体系在实践过程中涵盖多方面创新，首先从技术上就是一个创新，基于解决现在老百姓遇到的各种各样的住房当中的问题，我们把主体结构和装修结构拆分开来，把所有管线走在主体墙的外面。这样有很多好处，在座都是专业人士，不再赘述，使得房子达到长久寿命，实现真正的耐久。这个项目从设计一开始我们就有创新，我们是把建筑设计和内装设计以及布品设计同时进行。大家知道在设计的时候是先做完了建筑设计，然后再做这个，我们是一体化做的设计。同时在设计的时候极大的应用我们标准院另外一个核心技术就是标准化技术地，从尺度孤行上是非常标准化的。这是整个设计的基础。
从施工建造上来说，创新就是现场基本没有施作业，现场施作业只是用于我们主体结构找平的施作业，这个施工领域。同时我们建筑部品都是工厂制造以后到现场拼装，所以效率非常高，我们实施了绿地这个项目之后，初步结算工日节省四分之一，同时还是第一个项目不是很成熟情况下节省的工日，是很可观的。
另外一个创新是中国建筑标准设计研究院服务模式创新，我们把绿地威廉公馆项目把建筑设计、内装项目，同时做到内装、项目施工总承包，我们得到了刘部长和房协大力支持，鼓励研发企业怎么落地到工程当中去。经过实践，我们在最开始接这个项目的时候，包括绿地，包括其他行业的其他专家对我们很不放心，觉得我们有没有这个经验、有没有这个能力？但是我确实是凭着搞科研、搞设计的顽强的研发的精神，把我们所有的技术自己在现场落地，同时我们也得到了绿地的认可，也得到了行业认可，我们房子做出来之后，特别是我们设计院群体感到非常高兴，而且非常自豪，我们的房子自己感觉品质非常好，因为我们把所有部品、部件材料都是用的国内性价比比较好的产品，而且也是结合原来我们做标准设计的资源。同时我们还有一个创新就是在标准上的创新，因为构成窦司长也在讲标准院做了很多行业标准，包括自己编也好、管理友好，但是我发现我们落地以后，发现现在有很多标准实际上是没有完成执行到工程项目，这样我们在工程项目实践当中又反过来提升行业标准。所以我们把这个“百年住宅”的标准已经立项，要把相关标准体系梳理到这个标准里面。同时我们立了行业标准，叫做工业化住宅尺寸协调标准，这个标准看起来是非常基础的标准，实际上这个标准出来以后，会对我们这个行业发展有巨大的推动作用。刚才冯会长讲厘米和毫米的误差，这个问题要解决。我们这个创新是针对老百姓的创新。这个创新的结果，到最后我们得到的回馈是对于这个项目验收的时候，有一位业主跟我们讲，他说我为什么买这个房子，他就说了一点，他说我看你们这个房子肯定不会漏水，因为我们这个房子用的是整体卫生间，格子卫生间，在工厂加工、现场拼装的想让它漏水都是很难的。所以从老百姓角度来说是很高兴的。同时从绿地角度，我们这个房子也给他们带来一定溢价能力。所以所有的创新在这个时代实际上是基于老百姓的创新，还是得到欢迎的。
【窦以德】：曹院长这几年抓“百年住宅”很有体会，我知道标准院不仅在“百年住宅”有建树，最近我们在推施工的工业化等等，他们这方面也编了很多新的规范，走的非常快，跟的很及时。今天我们现场几位嘉宾，除了冯会长是领导政策决策层之外，还有技术支撑单位标准院。其他三位都是开发单位的领导和专家，你们听到他们两个以及前面领导嘉宾发言之后有很多想法，就我们产品怎么升级，请你们几位谈谈看法。
【张亚峰】：首先感谢建设报，感谢领导，感谢同行对我的支持和爱护。我们的母公司是兖矿集团60188，是上市公司，是最早的做煤炭，现在是多种经营，慢慢涉足房地产行业，把房地产板块进行了整合。我们现在在全国14个地方有我们的地产，今天特别高兴见到曹院长，我想马上和曹院长加强合作。今天题目是设计创新，设计创新有三个方面有必要提示一下，首先是材料创新。
第二就是设计功能上，随着客户消费观点的改变和生活习惯的调整来改变自己企业的产品。这种创新给我们带来的是和时代的相符性，他与百年要进行一定分离，比如我们某个项目做了一个产品，当时对市场做了调研，一个130平米的三室，在边上做一个70平米的两室。当时是因为不想买两套房，我们想法是小两口住两室一厅的房子，吃饭到老人家。等老人年纪大了以后，可以搬到两室一厅来住。但是这个市场来看，他们并没有完全接受，这里面占有率10%都不到。所以我们感觉创新的时候付出一部分代价。
最后，在产品创新过程中需要政府的支持，规范的支持，我们很多规范是不可逾越的，这个过程中如果有住宅产业化这样的帽子调整的话，可能与规范有冲突的时候就可以逾越了。这个是不是像万科服务每年修改流程一样，我们来修正我们的标准。
【窦以德】：杨总是来自天津天房集团总工程师，天房集团是房地产开发历史悠久，是天津地区老大。他们集团不但注重开发，还注重科研，他们有几个建材科研基地，使他们开发特别有底气。请杨总在创新方面谈谈经验。
【杨宾】：感谢主持人，感谢时主编邀请我来参加这个会议，很高兴听了很多专家领导的发言，包括冯会长、曹院长的发言。我来自天津市天蓟房地产开发公司，母公司是天房发展团，天房集团是2001年上市的。我们公司也有30年历史，我们公司在创新方面，我简单谈三方面想法：
第一，地产创新对于开发商而言，你是具有主导地位。曾经我在做我们美誉新城（音）项目，这是在蓟县的住宅项目，40万平米，也获得这次绿建创新奖项。在做这个项目的时候，我跟设计师在交流，设计师说你们甲方要求做绿色建筑，这是我们没有想到的。趋势甲方是有主导作用的，你作为业主方，你想做才能把绿建做好。绿建作为天津来说还不是特别普通，但是我们做绿建还是从我们的角度出发。所以，第一个体会就是甲方。另外，就是美誉平台，我们天房美誉项目从绿建项目方面也获得了奖项。现在我们在做百年住宅试点，一期试点做五万平米，我们也看过上海绿地的项目，也接触过鲁能的项目，我们天房发展也想作为百年住宅的一个代表，做好我们的项目。
第二，就是责任。我们作为上市公司，2001年上市以来以后强调我们企业社会责任，我们企业社会责任的评价，天津市第一名，全国第三名。我觉得做一个企业来说，责任是最重要的。
第三，我们的创新精神和质量精神，解决好质量问题就是解决了基本的企业的质量责任问题。
【窦以德】：我手边是这上面最年轻的，但是后生可畏，是绿地集团绿色产业化中心总监的魏琨先生，为什么请他们过来呢？跟他们做百年住宅有关系之外，另外绿地集团在科技发展方面也是走在前面的。
【魏琨】：公司在战略方面第一个事情就是8月18号，绿地集团实现A股借壳上市，这是战略层面的一个创新。同时我们为了扩大市场，现在进入地产白银时代，我们客户变少了，我们开发一个产品叫做“地产宝”，把这个房地产产品变成了资本化、金融和产品，扩大用户量。
第二个在创新方面就是让我们产品满足客户需要，我们做了几个方面工作，首先是面临市场做精细化，进行成本控制。这方面大家觉得老生常谈，但是这里面有很多创新点，对原来产品改良也好、降低成本也好，我们真的有很多的点可以做，有点像基础众筹一样，把社会上和行业里面很多创新运用利用，对产品降低成本也好、提高品质也好。第二个方面的创新，更关键的是满足客户更多需求，在这方面产业转型、产品加服务是我们发展方向，这一点我们在2012年就比较早的布局了，按照百年住宅示范项目，今年7月31号顺利交付了，经济效益和社会效益都取得了比较好的效益。而且这个产品实现了产业化转型，是我们集团产业化转型方面第一个产品。因为客户提出来百年住宅，客户也提出百年服务，我们也是为了应对这个要求，百年住宅服务产品是不一样的，我们提出了4S服务产品。
同时还有一个就是面对百年住宅，我们也有很多体会，这里也不展开讲了。因为面临产业整合，新产品推出来之后，肯定有一些体会也好，经验也好。第一，我们觉得产业转型或者产业化，第一个是开发流程或者整个产品流程，这个是正好在协会和标准院帮助下，而且标准院不仅提供设计、提供理念，而且把事后的事情也做了，这一点是非常重要的。另外就是客户面对这个新的产品的时候，还有对客户的培育，他原来可能没有这种潜在需求，原来房子漏水他可能觉得是正常的，房子有不人性化的东西，他觉得是正常的。现在看了百年住宅以后，觉得这是行业里面少有的创新产品，所以我们也做了一些努力，我们做了一个产品线，我们把百年住宅变成绿地的一个产品，我们也在快速市场化，我们目前有15个项目按照百年住宅标准在实施。我们希望给客户提供产品+服务+产业化，实现这种转型的产品。
【窦以德】：刚才主持人和时总一直让我看手表，我看了没有超过40分钟。下面每个人说三句话。
【冯俊】：第一，我们一定要把住房精度从厘米级走向毫米级。第二，实现产品升级，一定走工业化路子，减少手工作业。第三，提高住房舒适度、耐久性、空间可变性作为我们住房升级的一个重要目标。
【曹彬】：第一，所有创新都是基于需求的，上个论坛也有专家有这个观点，而且要踏踏实实的创新。第二，所有创新是要坚持工业化，但是工业化是一个全产业链的概念，它不是一个设计院、一个职能单位能完成的，有很长的链要适应工业化的思路。第三，我们中国建筑标准设计研究院，现在已经有了模式，就是设计、施工和内装的体系，我们接下来一定还要把百年住宅这套体系做更大的社会推广，能够为我们的老百姓带来真真正正的好房子。还有一句话，这是一个坏的时代，也是一个好的时代，任何经济不景气的时候，都意味着一个创新和变革。我想对于普通老百姓来说，房子的品质应该是从白银到黄金的时代。
【张亚峰】：第一，我们作为企业的人有品位，作为一个企业人就是产品有品质，做一个有品牌的企业。第二，我们应该是五赢，而不应该是以前经常提的双赢。最后，引导消费、创造消费，明天更加美好。
【杨宾】：第一，主导好你的甲乙方，做好你自己产品。第二，天房发展是有社会责任的。第三，创新是永恒的课题，是发展商永远研究的课题。
【魏琨】：第一，响应时代号召、顺应时代变化、转型。第二，地产企业的产品、服务、产业化，这条路一定要走下去。第三，欢迎大家到绿地来指导、交流。
【窦以德】：从去年全国都是创新主题，根据我这些年参加刘部长领导的工作体会，我想说什么呢？房地产是开发盖房子的，如果你现在搞文化地产、老年地产，这个不难，至于说重资产、轻资产也可以。但是现在房地产要创新转型的话，真正的房屋产品，这个刚刚起步，我认为创新阻力还是很大，现在大家不要惊讶。百年住宅做的时候，我现在想不到他们做成了，他做成在哪呢？他做出来这个东西不见得最标准，但是市场可以接受，消费者认可了。所以从白年住宅这个例子来年，可以看出来创新之路还要走的很远很长，还要靠大家继续努力。
{{page}}年度优秀项目精解：
项目1：安信颐和（常州）国际颐养中心
台湾中邦耀华（北京）管理顾问公司总经理覃琼逸
项目战略策划陈长春
专家点评：
清华大学教授、清华同衡养老产业专家委员会执行理事长周燕珉
【主持人】：接下来，我们进行年度两个优秀项目精解，在这次评审当中有很多好设计和好产品，接下来两个项目都是在评测过程中专家委员会广泛认可的项目。首先跟大家分享的是联想集团开发的安信颐和（常州）国际颐养中心，我们请北京前景置地投资有限公司执行董事总经理张劲和台湾中邦耀华（北京）管理股份公司总经理覃琼逸跟我们一起解读这个项目。
【张劲】：非常高兴和各位专家分享安信颐和的案例，也分享中国养老产业的实践和愿景。首先我介绍一下这个项目的背景，从2012年联想公司进入养老产业，我们希望通过前期项目实践找出符合中国自己发展的养老的道路。安信颐和这个项目在2013和2014年分别获得国际养老协会颁发的优秀设计奖和新加坡颁发的突出设计奖。
1983年南京金陵饭店是中国人自己完成第一家五星级酒店，30年后我们在这个领域已经被国际品牌酒店管理公司代理了，当我们和联想做这个项目的时候并没有看成是单独的项目看，而是一个行业起始项目，一个示范项目，我们希望通过每一个领先过程来带动中国养老产业高品质发展，包括服务和产品品质。前面我们讲到酒店管理行业，其实这些酒店管理行业在中国的存在并不因为这些房子都是他们投资建设的，而是因为他们所形成的品牌是国内的。今天我们谈这个话题就是如何打造贴合、符合中国老人的标准化、高品质服务体系、产品体系和运营体系，关乎我们在座的每个人，我们都会老，我们现在父母已经老去。我们老了以后，我们将生产在一个什么样的环境中间，我们现在已经老去的父母将生活在一个什么样的环境中间？我们认为只有具备伟大使命感的企业才能承担起中国养老企业发展的未来。
在讲之前，我觉得首先我们需要清醒的认识养老服务行业是不是存在一个可以快速盈利的商业模式，我们现在谈到养老，大家首先想到的是房地产，大家叫养老地产，其实这个里面就会存在着房地产模式和养老服务业发展模式的差异。我们可以看到在美国亚历山大有大片的养老社区开发，随着时间的推移，这些社区也不是显得像刚开始那么好了，而代之发展的是在城市边缘，在城市核心区，在城市近郊。这些好的养老机构提供的好的养老服务，这些机构做的就不是靠卖一个一个房子，而是靠对养老资产提供高品质的运营，提供优质的养老的服务，使得养老的人入住率提高，使得这些物业价值更加高。这些养老机构都是通过获取资产、投资增值的方式来盈利。也就是说现在的养老机构盈利模式根本就在于他的养老服务质量和养老品牌的形成，通过这样一些品牌和服务内涵来进行规模扩张，这就是房地产模式和养老服务模式的区别。我个人认为在养老这个行业是很难存在快速盈利模式。
当我们做常州这个项目的时候，我们认为提供高品质的养老服务是贯穿我们整个开发过程和设计过程主要要点，服务首先就要对于所服务人群研究，我们现实的研究了中国老人特点，我们都知道并不是现在所有人都可以进入到养老机构养老。现在这个阶段所谈到的养老是针对一定的富裕家庭的老人，是有能力养老的。而这些老人在面对所需要解决的养老问题首先是面对老了以后人比较孤独，然后是如何解决老了以后有尊严的生活。我们中国人常讲面子，就是有没有一个地方把老人送进去以后，让老人可以在里面有尊严的生活，得到很好的照料，孩子们也觉得很有面子，这是很重要的。最后是解决家庭和子女负担，包括家庭矛盾问题，我们分析了六类老人老人群，包括享受生活群、生活照料型和生命保障型。我们希望通过这样一个项目的实际运行，来找到真正最终客户定位，究竟在中国是哪一类人群更加多。所以我们在常州产品适应适合不同人群产品，包括健康公寓、颐养之家、护理之家，来针对服务六个人群。针对这些老人人群，接下来我们需要为这些老人提供服务，通过深入考察和研究，包括美国的、日本的、亚洲的，很多养老机构和我们自己所做的600多份一对一的老人的深度访谈，我们确定了健康管理、医疗服务、护理服务等等九大类服务体系，这九大类服务体系是为接下来设计我们养老产品主要依据和要点。
前面我们九大类服务体系，我们如何用产品符合我们的服务体系的形成？我们如何把服务体系链条紧密联合在我们产品中间？我们知道要提供这些服务，首先你要有适合不同需求的场地，就是进行空间规划，然后通过合理的时间安排，使得你这些服务内容能够平顺进行，还需要通过专业人员来保障你这些服务可以高效的提供。同时还要考虑执行这些的人员所能够承受的工作强度。这些目标在产品中实施，使得我们产品在安排上完全对应我们所需要的为老人提供的九大类服务，最终使我们在空间、时间和人的方面满足我们服务需求。
下面我们简单的从建筑、景观、室内配置方面，为大家解读我们如何把前面这些内容整合到我们产品中去的，关于一些养老规范或者是一些标准化的适老设施的要求，今天就不跟大家详细做解读了。首先，在一个建筑的闭合空间里面，分类是三栋不同功能需求，分别服务于生活照料型的老人的颐养之家，需要生命保障型的护理之家，三层一下全面联通，根据老人不同需求合理安排各种老人的服务功能。在这些空间内我们的老年会所、老年大学是为老人提供丰富多彩的各种服务，娱乐需求包括各类课程，包括电影放映，还有各种课程。我们健康医院和康复中心，为老人提供各种检查和身体康复护理。这些东西相互联通又相互独立，比如颐养之家活跃老人需要到老年会所和老年大学的时候，就可以直接到达。但是当护理之家老人需要到这些地方的时候，就需要在专业人员陪护下，经过授权管理门禁系统才能进入这个空间，保障老人安全。所有这些功能都会按照服务要求，对不同身体状况老人进行分析，在产品内部根据老人情况分别授权，以保障我们服务质量和保障老人健康安全。下面以护理之家为例，看看如何将空间、时间的安排进行产品化的。首先我们护理之家是1070平米，设计了19个房间，占标准面积的47%，全部房间都可以照射到阳光，每一个楼层中间位置都有护士站，同时至少两个工作人员24小时值班，工作人员照顾老人起居、饮食，督促老人按时服药等工作。最远距离的房间离服务台不到25米，使得工作人员可以及时响应老人各种需求。我们知道如果一个班的学生超过数量，再有耐心和再有爱心的幼儿园阿姨也不可能做的很好。我们每一层的合理安排20-25名老人的数量，就是为了保障服务质量以及对老人能够精心照料。在这个空间内还有100多平米的就餐空间，老人直接在这里享用工作人员准备的营养餐，我们要求既使是需要喂饭的老人也要到这个地方就餐，不让老人长期孤独的待在房间和床上。我们借鉴日本经验，只要眼睛能动的老人都要出到外面，而不是孤独的关闭在一个小的空间里。平时这里是一个大的家庭起居厅，老人在这里交流、互动、看书、打牌、下棋、看电视，都会在非就餐时间进行安排。在我们的标准层里面，每一层都有两个空中花园，分别面积是20和50多平米。阳光照射充足，种植色彩鲜艳植物，让老人既使是在雨天、冬天、健身的时间都可以享受户外生活。另外，我们在每个细节尽可能为老人通过人性化设计提高我们服务，比如老人视力和记忆力下降，我们在每一层使用不同色彩，或者每一个房间用不同的照片，用形象的系统帮助老人识别。另外，帮助老人对阳光的喜好，我们设计等比例的宽窗，让更多阳光照射到室内。我们为了不让老人感觉住在医院里面，我们的装修都感觉更像一个酒店或者是家，去机构化的设计是一个重要的处理。景观就是为老人搭建优秀的户外的生活空间，在三个产品里面每一层都有空间花园，满足老人日常活动需求和交友需求。在景观进行空间流线设计的时候，根据老人活动的需求和活动的能力，安排了三个地方，在建筑就近的地方有过渡空间，让不方便的老人在这里活动。在过渡空间到适合老人活动的距离控制在五到七米，功能空间到核心景观距离保持在25米距离以内。让老人一天时间从早上到下午，从无需引导的自由活动到需要引导的协助活动，我们都安排了丰富的主题的空间。比如靠近建筑的时候，老人跳舞、大太极拳的空间，老人健身的空间就离建筑远一点的河岸上面。还有在景观的休息区考虑老人社交需求，10平米左右的交流空间是适合老人交流的，所有里面座椅都是面对面摆放，同时设置放置轮椅的地方，适合不同老人都可以面对面交流。还有消防道路划分成慢跑道和慢步道，都是塑胶路面重新铺设，既满足小区色彩，也满足老人活动需求。
这个项目中，项目任何一个养老细节我们都是经过精心推敲和考虑老人需求，考虑如何更好为老人提供优质服务的条件。当然，我们在这个阶段还是在摸索和起步的过程，我们知道对于中国养老行业目前这个时间点是刚刚开始和起步，只是一个开始。我们希望在未来项目和大家一起共同探讨和改进，共同为中国养老事业做出贡献。谢谢大家！
【主持人】：谢谢张总，张总主要是在设计和规划方面做了一个分析。接下来有请覃总，覃总是来自于台湾，就同一个项目进行介绍。
【覃琼逸】：各位好，很开心有这个机会站在这边分享这个项目。因为时间关系，我想前面关于我们公司的介绍，我们公司是一个来自于台湾专业养老的医疗团队。安信颐和是我们第一个落地在中国直接投资的项目。我们公司在中国前几年接受很多咨询、顾问这些方面的业务，我们成功的把一个杭州的养老项目在半年之内让入住率方便，一年内损益两平。所以台湾成功经验的引进，这个引起在大陆，我们两边是同文同种的模式下是很容易被接受的。
由于时间关系，我直接跳到这个项目，大家比较有兴趣的是如何会成功。在整个中国为什么从康复医院开始说？康复在中国的需求是巨大的，从这边人数可以看到整个康复需求是完全没有被满足的。康复医院为什么是重要桥梁？我们看台湾，在台湾把急性、次急性、慢性作为区分，各有各的客户，我们在市场区隔上非常清楚做客户的区分和定位。
台湾养老机构分好几个类型，台湾机构不能随便想收哪一类老人就收哪一类老人，我拿的是护理之家执照，就能收护理程度老人。如果是长照机构，只能收两管的病人，如果是健康之家的连两管都不能收。这个在执照上是严格被要求和约束的。所以你在每一个机构里头看到他们同样会照顾的老人的形态是非常清晰的。
我觉得今天我最想跟大家分享的就是这张图，我们在常州安信颐和这个医院，我们希望在这边落地一个非常成功的模式，而这个模式是在台湾已经非常多年，而且已经是成功的经验。一般我们通常没有人会希望我老了以后直接去住在老人院，至少目前中国老人在中国传统观念里头，这样的观念是比较难被接受的。但是人年纪大了，就会有生病的可能，可能脑中风，可能失智，可能什么都没有，就是关节退化，需要到医院去。到了医院以后，因为脑中风，因为关节退化，因为脊柱受伤等慢性病或者老化原因，让我不得不长期接受康复治疗。在台湾康复治疗指的是什么呢？恢复行为能力，比如说不会站的我让你会站，不会走的我让你会，失去生活自理能力的想办法让你恢复生产自理能力。我们医院定位非常清楚，就是承接三甲医院或者其他综合亿元需要康复的人，到我康复医院以后，他进行康复治疗，但是他可能比较轻微的时候可以回到家，然后他就形成去医院治疗完，到康复医院治疗，回到他家，再去医院，再到康复医院，再回家，这个时候居家服务就会出现。日间照料就会出现。到了更严重，家人无法负担高度护理的行为的时候，还是要机构去。任何一个人当他进入医院以后，有康复需求的，永远脱离不了我这个循环。也就是说我所有面向的老人，不管是居家、日照还是机构，都在这个循环里面跑不到。所以在常州安信颐和这个部分，我们核心的就是这个模式。
这个图就是讲康复医院重要性，从康复医院进行服务转介，到日照中心、护理之家。多这边是术后康复，降低失能，恢复失能。人到老了以后不像以前能跑、能走、能跳，那时候心里受伤的程度不是一般人能体会的，康复所给予的意义是什么？让他重拾对自己的自信，对于生活的热爱。我想这个是对人的晚期，或者面临疾病期的很重要的需要给予的。所以康复医院在这边是一个媒介，也是一个很重要的转运站。
因为前面专家已经把安信颐和前期调研工作讲的非常清楚了，我想安信颐和康复医院这块，我们就不要再花时间介绍了，因为刚才已经介绍的非常详细了。我想特别讲讲失智这块，什么是失智？失智其实是一种疾病，它不是一种老化。失智有非常多的症状，跟我们觉得老了、糊涂了、忘了，非常类似。所以起初很少有人意识到这是失智，我自己父亲是失智症患者。他从轻微失智到现在中度失智，对于家人的照顾上是有极大的负担的。而且失智的退化原因非常多，像我爸爸属于甲状腺功能低下造成的，他需要什么？需要治疗他的甲状腺。质量他的甲状腺能不能他的失智症治好呢？没有办法，只能减缓，就是控制他的甲状腺，不要退化那么严重。所以失智症的照顾的家属是需要长期的历程。
我讲讲安信颐和失智专区的设计，我们公司主要是做运营管理的规划，空间跟运营管理向来都是密不可分的，营运的方式好、空间设计好，整个运营成本会大幅度下降，节省更多人，被照顾者会享受空间优势。因为今天时间关系，我没有办法多讲，我非常希望有机会在台下的交流能够跟大家多多交流。因为时间关系，我就把时间交给下一个人。
【主持人】：这个环节我们要请周教授跟你有一个互动，我们请清华大学教授、清华同恒养老产业专家委员会执行理事长周燕珉女士，和覃总一起就养老话题进行一个互动。
【周燕珉】：时间很紧了，我们尽量说的更加简明一些，希望让我点评一下安信这个项目，前面张总也介绍了，覃总也介绍了。这个项目我觉得有几个方面做的非常好，第一个是很好的研究了老年人群，目前市场上想做这个的开发商也很多，但是对客户没有了解就做，但是这个项目开发商做的是很好的。第二个就是项目类型比较全，我们国家现在是青年老龄化，有很多是年轻的老人，还有一些其他的老人，所以他们在类型上各个方面都有，多样化做到了。第三个就是人性化设计做的比较好，有很多细节的考虑，比如刚才说的等比的窗户，把面宽全部做窗户，这个对老人看外面的视野，这一点起到很大作用。
我想今天跟大家探讨一下，正好覃总也在，他也接手管理了。我们现在建筑已经做出来了，我们特别希望跟运营者讨论一下，就是这个建筑好使吗？在运营当中有没有问题呢？我就挑选了这一页如果失智这块的在设计上特别有要求的空间平面，我们想探讨一下这个东西这么做是有哪些好处，有什么问题？还能不能做的更好？首先我们对失智老人楼层进行分析，他在失智这个区里头，大家可以看到他有几个方面，这个失智区分成两个区，一边是18床，一边是13床，护理站在那个地方，中间有一个大的公共空间，两边还有空间。
我今天从这四点，组团、护理空间、公共空间、洗浴空间，这四个空间在平面中要求非常专业，跟护理关系特别紧密的空间，从这几个点看看，跟覃总两个人讨论一下。首先研究一下组团空间，现在是两个组团，一个18床，一个13床。这两个空间我们认为是两个组团还是一个组团？这个东西跟护理站设在哪是有关系的，所以问一下覃总，你觉得是两个组团好还是一个组团好？
【覃琼逸】：当时我们做这个的时候因为是受限于空间，是比较狭长型的，所以分A区B区，A区18床，B区13床。把比较轻度的老人放在A区，比较重度的老人放在B区。但是因为护理站，因为空间不够的关系，失智老人很重要的一点就是你让他觉得他生活在他家里，所以我们因为空间关系，我们取消了护理站这个直接设置，我们直接让护理站就像我们自己在家一样，你在家一定是自己有书柜、有书桌，我让护理人员完全和失智老人完全融入，我们有书柜，我们药放在这里面不让老人拿到，我们就是用这样理念做。没有办法的原因，是因为我们现在只能用这样的有限空间去照顾。所以就不形成一个组团、两个组团的区隔。
【周燕珉】：我感觉护理失障的一定做成组团的，少数人在一起，比如六到八人、五到九人，所以可能失智18床的有点多了。但是现在覃总想的办法是把重的放在13床的区里面。我这提出一个建议，如果做失智组团一定人数少，人数多就管不过来了，不能很细心的照顾。
【覃琼逸】：失智的照顾是要比一般高的。
【周燕珉】：另外就是尽量分组团，不要隔的太大。另外这个护理站是黄色的地方，上面两个红框，他护理站特别重要，需要看到两边的门，但是这两个地方就进去了，直线看不到这个门了，这个有点危险。
【覃琼逸】：我左右两边的空间，现在直通到底的，是因为我们团队到了以后，觉得对这样的照顾对我们是死角，所以我们拆掉两个房间。
【周燕珉】：所以不应该有一些看不见房间的死角。第三，我们现在三个空间怎么利用？他们做的特别好，做了两个休息区和公众大的空间，我想问覃总这三个空间怎么用？
【覃琼逸】：因为失智老人，我们希望他白天从事很多社工的活动设计，因为他已经失智，所以我们设计很多活动，比如建脑的、提升记忆的、延缓他退化的。所以，我们把很多活动分开，有的在小休息区，有的在大休息区。我们把人拆开分散在这个空间，但是吃饭会是一个问题，我没有一个固定的餐厅。所以我在设计家具的时候，虽然要找居家感觉，但是绝对不放沙发，就放一个中式小卓子，几个椅子。既可以当课堂桌椅，也可以当吃饭的座椅，也可以当打麻酱的座椅，就是让这个家具有多功能使用的空间。
【周燕珉】：我们希望老人的公共区是多样的，除了有沙发一样，还要有桌子，还有一些特殊的沙发椅，因为他坐在一种椅子上特别累，咱们今天坐一天就特别累，还是应该有更多的形式。所以我觉得这是休息区不同用法。另外，这是一个洗浴问题，这也是失智老人问题，现在是每个房间都有洗浴空间，这个空间对还是不对？这不是需要一个共同的一个小洗浴翁信？
【覃琼逸】：拿到这个项目的时候因为洗浴的项目都设计进去了，当然轻度老人是希望自己有一个隐私空间。但是这个已经设计进去了，加上他们在护理之家已经另外设计一个洗浴集中的地方，所以我们不再改造了，因为这个对经营者是很大成本。所以我们把共同洗浴空间和护理合并，但是有一些老人弄脏自己，可以在这边做一个简单的整理。
【周燕珉】：各个房间有淋浴龙头是有必要的，但是整个楼层有效性公共浴室效率是更高的。刚才我们说存在一些可以改进的地方，到底怎么更好呢？举几个例子，比如日本的十字组团，他就是这样一圈一圈的，这样保证管理上有效。然后护理方面，我们希望护理台一定在转角处，就是四通八达的哪都可以看到。这是我们设计的一个广东的改造项目，把旁边很多都是玻璃隔的，视线可以过去，可以看到老人走路，服务台的视线是特别重要的。公共空间里面尽量让他有家的感觉。还有就是回游的设计，失障的人要经常来回走。他在走廊里面走来走去必须是循环，而不是一条路走到头再回来。
洗浴空间，他就是有一个公共模块在这里，可以比这个小一点，当然他不仅是洗浴，还包括洗涤室等等。另外，我们也做过国家标准，采取这么一个模块，其实不用特别大，公共洗浴空间可能小一点，也可以一个人，最多两个人进去帮他洗澡，两个人在里面就可以了。我们不是说弄一个公共洗浴间要费特别多面积，其实不费。但是服务台、管理台、厕所等等这些东西是非常重要的。
这个是我们写的这方面一些书，有一些比较详细的东西在里面，因为时间关系就说到这。
{{page}}年度优秀项目精解：
项目2：首开悉尼TheQuay商住综合体项目
TheQuay商住综合体项目负责人高振松
专家点评：中建科技集团有限公司总建筑师樊则森
【主持人】：下面请TheQuay商住综合题项目负责人高振松为大家介绍首开悉尼TheQuay商住综合题项目。
【高振松】：上世纪90年代开始经过20年深耕细作，我们在图上这些地区都已经有了业务。首开在澳大利亚悉尼的业务是在1991年，我们业务范围是房地产开发、物业经营和酒店管理。下面是几个典型物业，从这个地图里面可以看出来，可以看到我们大部分物业是在悉尼市中心，最下面这个就是TheQuay。再往右边是1994年的住宅项目，再往右边是1998年的项目。
酒店是与卡尔森酒店管理集团签订的特许经营协议。底下几个项目是已经完成的，上面的是在开发过程中。这个是TheQuay的地理位置。项目占地3188平米，有两栋住宅塔楼，两层商业底座和四层地下停车场。各位专家看到这个项目可能觉得规模非常小，但是在悉尼这个项目是非常大的，超过100套公寓已经不算小项目了。这个项目是2009年9月份收购，2014年9月份交付使用。
这是我们今年7月份获得的一个奖项，一个澳大利亚房地产协会颁发的，他主要是政府和开发商搭建一个桥梁，把开发商意见反应给政府，政府制定政策的时候考虑开发商的一些正常权益。这是我们获得另外一个奖，这个施工管理的奖项，我们这个项目是获得成本在一个亿以上的成功奖。
接下来，结合今天大会主题谈一下TheQuay项目的创新。这个创新是牵涉到两点，一点是澳大利亚市场本身和中国有些不同，我们看看有没有可以借鉴的地方。第二个是我们项目的方面。首先是悉尼市政规划审批，他的规划审批是经过两个阶段，第一个阶段主要是解决项目用途和轮廓，用途就是解决是住宅还是商业，轮廓就是解决项目限高问题。第一个阶段批了以后，在之后就必须在轮廓之内设计，不能突破。然后有一个设计竞赛，聘请三到五家设计单位，分别做出设计，我们评选一家设计公司的方案。从这个图可以看到第一阶段批复和第二阶段批复。这是项目外观。这是户型变更。左边这个图可以看到红色那个墙是一个历史遗址墙，需要保护，设计的时候需要考虑。这个项目的要求是精装修交房，这是开放式厨房，有一个方形厨房岛。因为澳大利亚人烹饪习惯跟中国不一样，但是我们考虑位于中国城的特点，将来有很多华人买家，事实上也是这样，所以我们对抽油烟机的处理做了一些设计。
我们下面两层商业，这是一些商户，这个是澳大利亚最大超市，通利华人超市是澳大利亚最大的华人超市。地下停车场有地下储藏间和停自行车的地方。这是我们获得的一个奖项，是运营成本角度的。施工方面我们做两阶段施工，前期开发和后期主体施工，前期开发的时候我们就进行后期施工的招标，这样前期施工结束就可以进行后期施工，节省大量时间。销售安排，理论上在澳大利亚只要拿到土地产权证就可以进行销售，唯一的就是开发商要确保销售方案和规划的方案一致，所以我们要确保方案获得审批之后才能进行销售，避免没有必要纠纷。预售款就是客户要交10%定金，这个进入第三方监管帐户，大家都不能动。销售合同条款、交房日期和面积误差，在澳大利亚期房销售对消费者的保护要比北京要差的。基本上就是这么多。
【主持人】：下面有请中建科技集团有限公司总建筑师樊则森先生点评。
【樊则森】：刚才首开的给大家做了这个介绍，不知道大家有没有感觉？这个不像中国开发商开发的项目。当时专家评审的时候还是耳目一新，今天我来做这个点评，也是代表了评审专家。大家认为这个项目是超越了一般传统价值的高附加值的国际化的居住项目。
这个项目有五个价值，一个是人文价值，一个是环境价值，一个是景观价值，一个是设计价值，还有技术价值。这五个方面，大家可以看到首先人文价值，大家满这个施工，我们评审专家认为能把一个100年的墙作为一个亮点保留下来，所以这个项目就代表历史感，历史是有人文情怀在里面，所以这个项目人文价值很高。然后是环境价值，首先是地段的环境价值，这是在非常好的CBD的位置，地段非常好，环境非常好。其次，他在项目规划中，对这个环境有一个应对，他通过L型的布局，让景观最大化，同时应对南半球东北方向日照朝向的需求，所以在这方面价值得到了体现。
这个图不展开讲了，实际上可以看到大的景观价值也非常好。这是整个L型的布局对于环境的应对。同时在细部，他整个是压着红线做，很困难了，但是在屋顶平台、公共走道，做了一些自然空间、公共空间的花园，打造回归自然的环境。
在设计价值方面，项目套型产品总体定位于面向亚洲居住者的现代精美生活社区，但是整个还是澳洲的一些体现，比较现代的理念。从整个项目外观来讲还是比较高端的，应该说从形式上来看还是具有澳大利亚现代建筑的特点。同时公共空间、大堂还是非常简洁、时尚比较有特点的设计，包括室内设计。同时在技术价值方面，采取很多新材料、新技术、新工艺，考虑长期使用和运行可能性，所以获得四星履行标识奖励。时间关系，今天就给大家介绍到这。
【主持人】：谢谢樊先生，这也是代表评审委员会做的一个点评，也就是说这个项目待会儿可能获奖了。接下来是进行2015创新风暴中国房地产创新典范品牌的颁奖仪式。
来源：筑龙网
北京 西城区 | 建筑设计
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