标签：房地产成本优化总结（设计优化分享）

设计阶段成本优化的困局
成本控制与优化谁来做？
怎么做？
靠个人英雄主义？
一直在努力，从未满意过？
今天就从：❶结构优化❷地下室优化❸精装优化❹景观优化❺部品优化❻设备优化❼成本对标等方面给大家分享《设计阶段的成本优化全过程》

01
一、结构优化控制

结构优化的缘起：

我们现在如何控制的？

重点控制两个指标：

建筑结构设计专业度较高，可考虑以下方式进行优化工作：

案例一：小高层钢筋含量34kg/m2

案例二：结构优化降低成本50元/m2

02
二、地下室优化控制

地下室优化的原因

决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几方面：

人防地下室布置：

停车率优化：

地下车库总面积/ 停车位总数

停车率限制：

影响停车率的因素：

提高停车率的关键措施：

提高停车率的关键措施:

车位与柱网布置:

此时

1：大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm

2：两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放

3：大车位部分成本增加约7%

关注几个要点:

层高、垫层、覆土:

地下车库归纳与总结

地下车库10个常见错误:

地下车库4个控制条件:

地下车库5个优化要点：

03
三、户内精装修优化控制

精装修优化重在以下方面：

❶合理定位：

❷设计前置、样板先行

精装优化案例一：设计前置

精装优化案例二：统一标准

甲供料选择和采购：

统一精装修成本测算格式

测算模版示意：

04
四、景观优化控制

软硬景比例控制：

注：

1. 所有计算面积均为平面投影面积

2. 隐形消防车道按面层材料区分计算（例：面层为草坪算软景，面层为铺装算硬景）

应用实例：

▲严格控制硬景比例

景观成本投入合理规划:

景观优化案例

该项目最终各区域成本实际发生比例为：

由上表我们可以看出，该项目的环境成本的使用是比较均衡的，最大差异率为10%，与平均指标相比，差异幅度仅为5%。

问题一：

基层材料价格分析：

由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！

问题二：

园林景观成本优化建议

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五、部品、公共区域装修标准控制

精装成本优化必须做的是▼

06
六、设备选型、管网的优化

07
七、成本对标及优化工作要求

何为成本对标？▼

成本对标，第一步：找准目标

成本对标，第二步：组织策划

成本对标，第三步：收集情报！

成本对标，第四步：分析讨论

成本对标，第五步：形成对标报告

来源:房地产经理人联盟

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4、了解住宅及社区商业最新关键设计标准及关键成本控制技术

5、了解万科、知名地产2017年最新精装修产品技术体系

6、重大设计成本优化管控关键技术及最新标准

师资介绍：

王老师：

15年设计加18年设计管理总计33年从业经验，现任某大型上市房地产集团设计副总，负责领导该集团标准化设计室及总工办建立健全集团产品线标准化设计体系，负责对该集团产品设计进行成本及效益优化，北大清华房地产总裁班客座讲师，多家大型房企兼职顾问及咨询顾问

服务企业：公开课包括绿地、知名地产、金地、知名地产、融创、新城、金融街、阳光100、融侨、亿达、中南、旭辉、金科、融汇、知名地产、越秀、等全国各地房企学员及深圳市建筑设计院、中外建等设计院及优化公司，内训包括知名地产、绿地、建业、电建、安邦、中建、深圳地产、鲁商置业、首地、康桥、正华等一线房企和设计院，以及北大清华总裁班，企业兼职顾问及咨询顾问，所有培训及顾问咨询均受到企业及学员高度评价：非常实战、非常重要。

参会对象：

房地产企业：设计管理人员、成本管理人员、工程管理人员、营销策划人员、董事长、总经理、以及设计院设计师、专业总工等

课程大纲：

一、可研阶段新技术新标准与设计关键控制点

1、可研阶段新标准新技术与关键控制点

2、4大关键控制点：指标、强排、宗地研究、风险管控

3、案例与解析：“知名地产第六代产品”“知名地产第五代产品技术特征”“万科工业化体系推进办法A1”“SSGF新建造工法体系”“新一代产品及技术增加成本项目及增量参考”“万达销售物业设计管控手册”“重庆山地别墅指标优化案例”等

二、概念阶段新技术新标准与设计关键控制点

1、概念阶段新标准新技术与关键控制点

2、4大关键控制点：产品？组合？规划？地下！

3、案例与解析：“传统概念设计疏忽的重点”“万达概念设计指标表”“万达标准规划与现金流关系”“ABC三型社区商铺比选”“销售物业设计关键”“万科定型产品”“万科最新低密度产品及价值分析”“万科各种附加值设计技术总结”“万科最新12项新技术应用价值”“绿地公办项目与超高层得房率控制关键技术”“绿地空中别墅设计关键技术”“绿地公办与超高层成本控制关键”“规划结构比选”“强排溢价榨取技巧”“各种不利因素规避”“立面形象优化”“适老化技术”“适幼化技术”“全净化技术”“可变户型技术”“二代居户型”“三钥匙户型”“精装导向的户型优化设计”“万科、知名地产精装关键技术标准”“万科精装设计深度标准”“万科、知名地产2017最新精装技术与最新部品”

三、方案阶段新技术新标准与设计关键控制点

1、方案阶段新标准新技术与关键控制点

2、报规报建7大关键控制点：间距、退界、限高、日照、消防、面积、配套等

3、成本规划7大关键控制点：人防、车位、商业、配套、赠送、可售、临界产品

4、方案设计7大关键成本控制技术：规划对施工、组团规划、方案与钢筋混凝土、非可售面积、地下车库、机电、产品线级配技术

5、案例与解析：“报规报建关键技术”“玄关厨房卫生间优化”“精装空间功能优化技术”“精装收纳技术”“知名地产集团2016版标准化户型分析”“绿地公办与超高层设计成本与品质控制关键技术”“绿地、万达、万科公办与超高层单层面积、层高、电梯、立面、空调设计优化与管控”“结构成本方案阶段全程控制表”“建筑材料与成本控制技术”“万科地下室优化”“总图竖向优化技术”“重庆山地土方与基础优化案例”“节省成本的几个新材料新技术”“方案成本控制案例”“常见优化案例及常见错误”等

四、扩初阶段新技术新标准与设计关键控制点

1、扩初阶段新标准新技术与关键控制点

2、扩初阶段24项重大设计成本质量控制点中的关键12项：竖向、挡土墙、车库、主体结构、地下结构、地下四大块、钢筋混凝土、转换、公建空调、公建配电、幕墙、新材料新技术新产品

3、案例与解析：“叠合会审”“地面各种口部控制”“餐饮设计关键技术”“2层及以上商铺设计关键技术”“万科、万达设计成本控制关键点与关键标准”“总图设计成本与品质控制技术”“万科、中海两种外墙控制技术”“万科、中海新一代产品结构技术”“绿地、万达公办及超高层成本控制关键技术”“支护降水挖土基础地下四大块管控技术”“幕墙成本与品质控制技术”“外立面关键部品成控标准”“75％节能新形势下门窗与外墙优化方向”

五、专题解析-地下室与地下车库设计成本控制与标准化：

大量案例（半天时间）解析在各种地形地质条件、各种人防、各种档次、不同容积率、不同建筑密度、不同地块大小、南北方差异、不同建筑高度等情况下采用各种不同的技术将单车位面积控制在30平米左右，将钢筋控制在90公斤左右，确保2.2米净高标准的前提下将层高控制在3.6米、3.3米、2.8米，单车位造价控制在5万左右，将优化公司及标杆企业所有关键技术标准化表格化简单化

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