近些年来,装配式
建设工程在政府的大力支持下,开始迅猛地发展起来。由于其节约工时优势,受到许多诸如知名地产、万科等一线标杆房企的宠爱。
我们结合知名地产和万科在装配式建筑实践上的丰富经验,给大家带去一些经验启发。
知名地产SSGF体系带来多少成本上扬?
此前,知名地产为了更好地让装配式为其快周转服务,专门研发出一套新型的SSGF工业化建造体系,将装配式与现有的建筑工艺融合,受到整个房地产行业推崇。
不过,SSGF工法虽然大大提升了知名地产的装配式项目的周转速度,但也产生了很多的增量成本。因为知名地产的SSGF工法中有一些新型工艺,如全混凝土外墙、轻质隔墙、楼层截水系统、屋面PC保温砖等,都会在项目施工中产生更多的投入成本。有人对知名地产的几项工艺进行了成本分析。
全混凝土外墙分析:利用全混凝土外墙配合铝模和爬架施工,外墙可实现免粉刷,达到直接做涂料基层或保温(北方)的要求;但根据各地区抗震等级、结构形式等,成本变化较大;
轻质隔墙分析:该做法适合南方区域,增加户内得房率,施工速度快,减少了湿法作业面积,施工效率高,大幅度降低了对砌筑工人的使用;北方区域因干燥、季节温差较大,开裂问题是需要慎重考虑
楼层截水系统分析:穿插施工条件下,首先要考虑的是楼层的截水问题,设置楼层排水系统,不仅可以避免工序间的污染,还可以节水重复使用
屋面PC保温砖分析:该工艺施工速度快、成型效果较好,定型化生产、减少现场施工工序
对于这些工艺产生的增量成本,即使是知名地产这样成本管控如此成熟的标杆房企,也很难在短期内将它们覆盖掉。
不过,这并不代表装配式的成本就没有降低之法。
缩短工期后,将节省多少隐性成本?
根据知名地产公开的茶山项目数据对比,利用SSGF工法建造的装配式项目为知名地产节省了315天的工期,也因此增加了145.26元/㎡的显性成本。不过有一个地方却让人眼前一亮,就是其隐性成本节约了127.03元/㎡。
隐性成本的种类较多,如物业管理费、项目管理费、营销费用、贷款利息等等。虽然不同的项目情况、销售情况、新体系落地情况不同,隐性成本的表现也会有很大的差异。但装配式建筑的确是会带来一系列的提前收益,比如交付提前带来相应的租金、物业费等,需综合考虑资金的时间价值等。
因此,即使装配式项目的显性成本目前受整个产业链发展的局限,暂时难以覆盖,但装配式建筑的隐性成本却有很大的降低空间。
知名地产此前曾分析影响隐性成本的因素,发现,在主体正负零至主体封顶与传统标准层结构施工工期均按5.5天/层计算,若实际施工标准层工期<5.5天/层,则隐形成本节约更多、反之隐形成本节约将减少。而从茶山项目节约工期315天,隐性成本节约127.03元/m也可证明该结论的正确性。
因此,我们可以这么认为,如果将装配式建筑的工期优势最大限度的发挥出来,装配式建筑的一部分成本就会被降低。
万科在装配式项目上的管理实施要点
那么,对于房企来说,要从哪些方面入手,才能让装配式项目最大限度的高效运行,节约更多的项目工期呢?
万科有一套解决方式:
首先是通过装配式项目的试点,沉淀更多此类的项目开发和施工经验,然后逐渐提升装配式项目的装配率。
其次,防止因设计、生产或施工流程不规范、协调不及时导致的不可控因素影响装配式项目的工期。因此,万科在项目全流程的管理上,加大了管控力度。其主要的管控节点如下:
构件制作前的深化设计
图纸深化流程
构件深化控制要点
构件生产及运输策划流程
构件生产及运输策划要点
模具设计及加工政策
构件生产驻场管控要点
构件运输控制要点
运输路线需重点策划,关注沿途限高(如天桥下机动车道限高4.5m,非机动车道限高3.5m)、限行规定(如特定时段无法驶入市区)、路况条件(如是否存在转弯半径无法满足要求情况)等,最好进行实际线路勘查,避免由于道路原因造成运输降效或者影响施工进度;
对构件运输过程中稳定构件的措施提出明确要求,确保构件运输过程中的完好性;
预制外墙板需采用专用运输架竖立方式运输,且架体应设置于枕木上,避免外墙板运输损坏;
塔吊布设策划
现场道路运输、构件存放策划
专项施工方案验算策划
构件吊装管控要点
预制构件吊点应通过专门设计和计算制定,并且每构件应有指定的方式(竖立或平放)和指定吊点,在运输和吊装过程中应严格遵守相关规定,严禁随意通过构件钢筋、非起吊用的预埋件、非指定吊点或增减使用指定吊点进行起吊;
以钢筋做吊钩时,必须采用韧性高的圆钢,严禁用螺纹钢作为吊点钢筋;
预制构件吊具应按照单件构件重心位置,设置在平衡点上,保证预制构件能水平起吊;
为防止预制构件起吊时单点起吊引起构件变形,可采用吊运钢梁均衡起吊就位。
另外,有足够的、匹配的、优质的供应商、通过招标或者战略合同的方式有效控制成本;
覆盖增量成本,需产业链共同努力
虽然,工期缩短的确能够节约装配式项目的隐性成本,但对于整个装配式项目产生的增量成本来说,还是冰山一角,真正要做到整体成本的降低,除了要靠房企内部的管理,更要仰仗整个产业链各方的努力。
如房企采购部门将招采工作前置,对项目的招采计划及签定合同计划严格要求,让项目根据穿插施工需要等运营节点要求进行倒排招标及采购计划。同时提前明确什么时候要立项,什么时候要定标,什么时候要签定合同,才不会影响项目的进场及实现工期的节余。
另外,采购部门还可以通过集采或者战略合同的方式与优质供应商合作。这样就能为装配式建筑实实在在地降低建造成本,促进装配式建筑行业的良性发展。