[分享]房地产公司跟设计院合作哪些流程必不可缺

发表于2018-06-26     3887人浏览     1人跟帖     总热度:1179  

房地产公司跟设计院合作哪些流程必不可缺-425.jpg
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第一步骤:初步调查阶段

成立专项设计组,踏堪现场,与业主进行工作会议,讨论
✦  项目分期
✦ 建筑物构件间界限
✦ 视野
✦ 建筑场地入口
✦ 道路及路面
✦ 建筑场地环境

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第二步骤:概念规划设计阶段

专项设计组依据业主《设计任务书》内容进行工作,阶段成果除业主要求外尚包括:

✦ 总平面规划构思图
✦ 分期规划
✦ 基地规划/底层规划
✦ 总图/首层平面图
✦ 基地及建筑物基本数据
✦ 建筑物剖面图
✦ 总平面交通组织分析构思图
✦ 总平面景观分析构思图
✦ 城市轮廓分析构思图
✦ 各组团的建筑概念设计
✦ 各单体平面构思图
✦ 工作模型(自制)
✦ 各建筑组团面积分配表
✦ 可供选择的总体规划草图

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第三步骤:方案设计阶段

专项设计组与业主讨论方案设计。阶段成果包括:

✦ 总平面规划图
✦ 总平面交通组织分析图
✦ 总平面景观分析图
✦ 城市轮廓分析图
✦ 各建筑组团单体平面图
✦ 地下室车库平面图
✦ 透视草图
✦ 工作模型
✦ 根据上述设计图,设计院将与业主进行充分讨论,在得到业主对方案的书面意见和书面批准的基础上,将准备进行方案深化设计,提供政府规划部门批准,我们建议在此阶段对方案设计进行充分的讨论,使方案构思与深度达到业主的要求。
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第四步骤:方案报建文本的制作阶段
设计组通过对方案的修改以落实业主的要求,完成方案的最后文本。阶段成果包括:

✦ 方案设计说明书
✦ 总平面图
✦ 总平面交通组织分析图
✦ 总平面消防分析图
✦ 总平面环境分析图
✦ 地下车库平面图
✦ 一层平面图
✦ 二层平面图
✦ 建筑组团主要立面图
✦ 建筑组团主要剖面图
✦ 整个小区建筑鸟瞰图(彩色、一张、A1号)
✦ 建筑透视图(彩色、二张、A1号)
✦ 关键设计区域放大立面图
✦ 区域细部分析图
✦ 方案文本得到当地规划部门批准,并收到政府各职能部门对该项目的审查意见书后,开始初步设计阶段的启动工作。

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第四步骤:初步设计阶段
在本阶段前,业主需提供以下资料:

✦ 市规划局关于建筑方案审查意见书。
✦ 市消防局关于建筑方案审查意见书。
✦ 市人防办关于建筑方案人防设施的意见征询单。
✦ 市环保局关于建筑方案审查意见书。
✦ 本场地水、电、路现状图。
✦ 业主对方案修改的进一步意见。

本阶段分三个步骤进行 
1.内部启动与对外交流阶段
进一步确定项目设计组人员,落实初步设计进度表。进行内部修改讨论会,形成一个修改意见书,与业主进行以下的沟通:
1)结合政府职能部门的审批意见,听取业主的修改意见,了解业主对该项目深一步的开发构想。
2)听取中介策划公司的修改意见。
3)经过上述两个会议后,请业主提供明确的修改意见书。
2.深化设计阶段
根据书面修改意见书和人防征询单,进行深化设计工作。此阶段要完成以下设计工作中的控制要点和辅助工作。
1)进行住宅平面深化设计讨论,与业主将进行房间家具布置;厨房、卫生间平面设置;阳台的形式;空调位置和电气照明电路设计等讨论会,形成书面设计依据。
2)进行结构选型的讨论会:
结构专业根据方案特点,进行优化设计,进行结构方案比较,确定计算原则,经过经济比较后,最终提供结构选型报告,交于业主讨论。
3)地基处理方法及基础形成选型讨论会:
结构设计人员提出地基处理方法及基础选型方案后,公司组成结构专业技术负责人进行讨论,讨论结果交于业主,经业主出面,组成业主、设计、地质勘察部门和当地有关方面的专家共同开会,确定本工程的地基处理方案及基础形成,形成会议纪要,为工程提前开工打好基础工作。
4)对新技术、新材料的使用作出书面可行性报告。
5)进行给排水专业设计方案的讨论会:
确定水费的计费方法,确定室外给水设计、室外排水设计、室内给水、
排水设计等设计系统的讨论会,形成设计依据。
6)进行电气专业的设计讨论会:
确定电费的计费方法,进行供电设计、电力设计、照明设计和电话、电视、防盗对讲、闭路监控、火灾自动报警事故、广播、网络和自动抄表等系统设计工作的讨论会,形成设计依据。
此阶段业主需要积极参与,从各专业角度出发提出书面修改和确认工作,将一些设计不合理的地方进行反复调整,最终形成定案,为下步工作的开展做好
工作。
3.完成初步设计,提交设计成果阶段
根据第二步骤形成的各种设计依据,进行内部设计工作。最终完成符合国家制图深度要求的初步设计说明书及图纸。在初步设计阶段设计院要完成结构、给排水、电气、空调、消防、人防专业初步设计。
1)在本阶段前,业主需提供以下资料:
•市规划局关于建筑方案审查意见书。
•市消防局关于建筑方案审查意见书。
•市人防办关于建筑方案人防设施的意见征询单。
•市环保局关于建筑方案审查意见书。
•本场地地质勘察报告,包括场地地震安全性评价,设计地震动参数确定,人工地震波合成等。
•本场地水、电、路现状图。
•业主对方案修改的进一步意见。
2) 在本阶段,设计公司所要做的工作:
•完成结构、给排水、电气、弱电、暖通、建筑、经济、消防、人防等专业的初步设计文件。
•报建文件的汇总与装订。
•协助业主完成初步设计报批。
(向上滑动文本)

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第六步骤:施工图阶段
1.在本阶段前,业主需提供以下资料:
•市规划局关于初步设计审查意见书。
•市消防局关于初步设计审查意见书。
•市人防办关于初步设计审查意见书。
•市环保局关于初步设计审查意见书。
(上述业主提供的资料以政府批准为准。)
2.在本阶段,设计院要完成全部设计内容的施工图设计:
1)建筑
•体现原建筑方案的设计理念。
•总体布局合理,交通组织流畅,建筑平面布置更加合理,室内空间尺度符合功
能及心理要求规划、交通、消防、人防、通讯、法规要求。
•符合施工图设计文件编制深度规定。
•结合国际上的先进构造方法及当地的地方法规及有关部门要求,研究主要节点构造是否可行,材料选择是否适宜,施工的可实施性及造价控制。
•满足各专业提出的各项要求。
2)结构
设计符合规定及建筑机电专业要求,确保结构安全,提供不少于两个结构方案,邀请业主参加方案讨论会,确定方案。尽量做到结构优化,构造合理,节省投资。
3)给排水
•满足规划、消防及人防部门的要求。
•满足市政管网的给水、排水、雨水接口情况及水压情况。
•给水、排水、雨水、空调凝结及消防各系统合理。
•符合规范、法规、标准。
•合理运用新技术、新材料,设备选型适用、经济。
4)电气
•高低压变配电系统及干线系统、主要设备选型合理。
•变压器,发电机容量的选择合理。
•应急电源选型合理。
•高低压变配电室及电气竖井设置合理。
•高低压配电系统的接地方式安全可靠。
•低压配电系统电击措施完善。
火灾自动报警系统的设置符合规范。
5)空调
•满足建筑室内使用要求;符合规范法规标准,理解表达全面,各系统的布置设计合理。
•各系统所选用的材料、设备和安装经济简便,施工切实可行。
•各系统中的风机房、空调机房合理经济,各种机房内设备布置及流程合理,管线配合无冲突。
•防排烟系统中各种阀门的设置、控制满足消防要求。
•对设计中的相关进风、排风、排烟、防烟、空调、风系统及水系统的合理性和可行性进行优化。
•若设计中采用新技术、新设备,对设备选型的可靠性和经济性进行验证。
6)人防
•满足人防征询单要求及规范要求。
•满足平战结合要求。
•满足建筑造型及空间视觉要求(地面各类出口)。
施工图设计阶段,设计院除完成单体设计之外,尚负责完成用地红线范围内的总图设计、综合管线设计,但不包括各楼宇的室内二次装修设计、环境设计、幕墙等专业公司设计。

在施工图设计阶段中,设计院应分批、分阶段与业主及相关专业咨询公司展开,交流与沟通。对外联系一律采用书面文字加签名的形式。为满足工程提前开工的要求,在初步设计将业主提供基坑支护辅助工作。在初步设计完成报批后,以初步设计的桩基图纸提供业主,做基础提前开工报建手续。

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第七步骤:质量计划表

房地产公司跟设计院合作哪些流程必不可缺_1
房地产公司跟设计院合作哪些流程必不可缺_2
房地产公司跟设计院合作哪些流程必不可缺_3
房地产公司跟设计院合作哪些流程必不可缺_4
房地产公司跟设计院合作哪些流程必不可缺_5

工作成果:概念规划设计、修建性详规设计、单体方案至方案深化设计、初步设计、施工图设计及后期施工配合工作(包括:方案报建文本制作、配合方案审查通过、方案深化设计、初步设计、施工图报建蓝图及后期施工配合工作)工作。
概念规划设计文本                     双方协商;
提交单体方案设计文本             双方协商;
提交方案报建文本                     双方协商;
初步设计蓝图                             双方协商;
施工图设计文件                         双方协商;
备注:
土方开挖、基础施工图可根据设计的进展提前提交现场,利用时间差,节约施工交叉时间。以上六大阶段具体时间双方商定。

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 发表于2018-06-26   |  只看该作者      

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土方开挖、基础施工图可根据设计的进展提前提交现场,利用时间差,节约施工交叉时间。

叶子451

中国  | 项目管理

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