第二章 项目建设背景及建设必要性
一、项目建设的背景
1、常德市国民经济和社会发展背景
常德市位于湘西北,濒临洞庭湖,历为湘、鄂、川、黔边境地区的物资集散地,有“控引巴蜀、襟带洞庭”之称,古代军事上是“荆湖之唇齿”、“滇黔之喉嗌”。辖安乡、汉寿、桃源、临澧、石门、澧县、武陵区、鼎城区、津市市及西湖管理区、西洞庭管理区、柳叶湖旅游度假区、德山经济开发区共6县2区1县级市和4个管理区,有乡(镇)209个,行政村(居委会)4212个。2007年末总人口611. 99万,人口密度336人/平方公里。东部人口稠密,每平方公里300-500人;西部人口稀少,每平方人口公里100-200人。总国土面积2728.5万亩,其中农用地2075.4万亩,建设用地263.3万亩,其他土地213.3万亩,未利用土地176.5万亩。
常德交通便利,G319、G207国道贯穿全市,长常、常张、常吉高速公路构成了湖南省会长沙通往国际知名旅游胜地张家界和湘西凤凰古城最便捷的通道。澧水、沅江流域航道加强了常德与长江沿岸城市之间联系。境内还有枝柳、石长两条铁路,其中石长铁路贯穿常德七个区县,沟通京广、枝柳两大铁路交通动脉。已扩建为4D机场标准的桃花源机场沟通了常德市与北京、上海、武汉、昆明、广州和深圳等地的联系,为常德市的商务和休闲活动提供了更便捷的交通网。
常德市历史悠久,风景秀丽,名胜古迹遍布全市。位于市区的铁经幢为国家重点文物,德山宝塔、笔架城是省级重点文物。石门县内的壶瓶山和龙王洞是该市两大自然景观。壶瓶山海拔2099米,其风景奇特,山势险峻,生长着1000多种珍稀动、植物。建于前唐的石门古刹夹山寺,历为佛教圣地,相传为李白成禅隐处。澧县文庙是全省最大的文庙。驰名中外的桃花源景区风景优美,林壑幽深,是湖南省十大风景区之一。
常德人杰地灵,人才辈出。历史名人屈原、陶渊明、李白、刘禹锡等都曾在此寓居或游览,留下了许多脍炙人口的诗篇。老一辈无产阶级革命家林伯渠、帅孟奇,著名文学家丁玲、史学家翦伯赞等都诞生在这里。
近些年来,城市规划逐步完善,基础设施投入逐步加大,支柱产业逐步形成,组团式生态城市的风格日渐形成。2000年以来,常德先继获得“国家花园城市”、“国家卫生城市”、“全国创建文明城市工作先进城市”、“中国优秀旅游城市”、“国际园林城市”、“全国交通管理优秀城市”、“中国魅力城市”、“全国社会治安综合治理先进城市”、“全国城市环境综合整治先进城市”等荣誉称号。“中国常德诗墙”和“居民住房改善”两个人居环境范例奖。石门、澧县县城荣获“国家卫生县城”称号,津市成为全省第一个省级园林县级市和省级卫生城市称号。“九五”以来,市委、市政府坚持“以经济带城镇、以城镇促经济”,提出了”园林、旅游、卫生、文明”四个一起创的战略思想和目标,先后组织完成了四百多项较大基础设施项目的建设,综合功能不断增强。常德正以雄厚的资源优势,良好的投资环境,多姿多彩的自然景色和文物古迹及人文景观展示在世人眼前。 加快城市化发展步伐,是党中央提出的新时期的重要任务。建设江南时代广场,是贯彻和执行市委市政府举全市之力加快城市化步伐的精神。通过江南时代广场这一城市分商业中心的建设,有利于解决城市拥堵,着力改造桥南原轻纺城脏、乱、差状况,推进新常德现代化城市建设。也是贯彻江南城区实施可持续发展、商贸富区等五大战略,培育商贸业、文化旅游产业、商务房地产业等“六大支柱”,强化招商引资、自主创新、优化经济结构等“七个重点”的重大举措。是抢抓机遇,强化措施,加快推进经济强区、宜居之区、活力之区、和谐之区和城乡一体化建设,全面加强党的建设,努力实现经济社会又好又快发展的宏伟战略的具体体现。建设长株潭副商业中心常德江南城区商业中心——“江南时代广场”项目,是常德城市发展的必然要求;是填补江南城区城市商业精品的空白,满足新的省级副中心的服务需求,是新常德建设的重要任务;以复合形态的现代化城市商业综合体形式建设江南时代广场,是江南城区商业中心建设业态的必然选择;是加快常德城市现代化建设的必然要求。在此背景下,常德市委、市政府认真贯彻十八大精神,坚决执行省委省政府的部署,围绕建设现代新常德的战略目标,提出通过大干2016、拼搏2017、攻坚2018、冲刺整个“十四五”,要向世人展示现代新常德以“一湖四环”、“一湖四片”、“一城四区”为核心,三大板块协调发展,集湖光山色、景观、柳城新姿,融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的湖滨特色生态城市;要成为经济景气指数最高、文化特色最鲜明、人居环境最好、投资环境最佳、社会最安定和谐的面向世界的区域性国际化城市。在城市建设上,市委市政府明确提出,要认清形势,充分认识加快城乡建设、桥南轻纺城、临边商铺群的治理和城中村改造工作的重要性。要举全市之力加快城市化步伐,促进全市经济社会追赶型、跨越式、超常规发展,各级各类规划要充分体现现代化国际大都市的气派和风格。在工作推进上,江南和江北并重,着力提升城市形象。而规划调整之后,江南城区已是主城的重要组成部分,这是江南城区(鼎城区)建区30年以来的重大历史性转折。经济社会进一步发展,面临着城市化高速推进的全新态势。辖区范围内,城乡一体化步伐加快,城乡经济、社会迅速融合,社会各种矛盾凸显,城市工作任务加重。市委、市政府提出了将江南城区建设成为“经济繁荣、社会稳定、环境优美、人民富裕的现代化新常德中心区之一”的宏伟目标。而江南时代广场所在地,是行政区划调整以后,江南城区最重要的城市区块,是未来鼎城区经济发展最重要的增长极,推进城市化建设最重要的发力点。
为了配合江南城区城市建设要求,满足江南城区城市功能需要,助推鼎城区经济社会的发展,也为了使企业的发展跃上一个更高的平台,金土地集团决定集集团之力,在原轻纺城的基础上,积极响应政府号召,配合原鼎城区六医院及城中村改造,建设江南城区商业中心——江南时代商业广场。
江南时代商业广场,必将成为江南城区最繁华的城市商业综合体,成为助推鼎城区社会经济发展一台强劲的发动机,必将为新常德现代化城市建设描绘最绚丽的一笔!作为现代化的城市商业综合体,拟建的江南时代商业广场,将是鼎城区最繁华的商业商务中心,填补了江南城区城市商业空白,是江南城区乃至整个鼎城区、德山经开区和柳叶湖、桃花源国家旅游度假区的活力之都、城市之眼。 二、项目建设必要性分析
(一)建设长株潭“3+5”城市副商业中心江南城区商业中心——江南时代广场”项目,是常德城市发展的必然要求。
1、目前江南时代广场的商圈结构和商业格局状况
2、建设江南城区商业中心——“江南时代广场”项目,是常德城市发展的必然要求
从常德的商圈结构和商业格局分析,常德市主力的人民路步行街商圈和次级的建设路商圈和洞庭大道商圈,以及柳叶湖、诗墙人公园、临江公园3个休闲圈全部集中布局于江北城区。而从城市的大型百货商场和大型综合超市的结构来看,大型百货商场由于全部集中在一环路以内,再加上一环路以内作为常德市绝对的核心商圈,大型百货商场在一环路内密集集中。而常德作为湖南省的核心城市之一,主要的城市商业形态在一个中心点上密集堆积,城市商业犹如全部挤在一个囚笼中,所有的消费、休闲、娱乐全部要往江北老城区中心挤,带来的结果是城市严重拥堵,也束缚了常德城市商业的发展。
同时,从大型综合超市类业态上看,由于超市大部分的经营品种都是人们日常生活所经常要使用的商品,因此从某种意义上来说是越接近人们的生活范围越好。而目前常德仅有的10个大型综合超市是很难满足人们需求的。从具体的区域来看,城市的江南城区已经成为城市的主要居民区,但缺乏大型综合超市,对于大型综合超市类业态的需求比较紧迫。
由于江北老城内只拆不建以及市内居住空间狭窄等原因,越来越多的居民向新片区以及江南片区搬迁,且江南城区距城市中心比江北新城区距离更近,且为联系长株潭的必经之路。从常德城市的发展趋势来看,江北新城区受地理条件限制,而江南城区是衔接江北老城和长株潭“3+5”的中心枢纽区域,必将是今后常德最主要的居民居住区,迫切需要有现代化复合型的大型城市商业中心的出现。一是鼎城路——桥南路沿线大型居民住宅小区,高端住宅多,并在鼎城路沿线聚集了大量住宅小区,居住人口迅速扩大,需要有大型商业设施来满足城市发展的功能需求,并成为带动区域发展的增长极。二是辐射到以江南桥南市场为代表的江南主城区与德山开发区连接部。由于位处经开区与江北老城的结合部,未来居住人口数量可观,更是交通连接的咽喉之处。但目前江南城区缺乏综合性的大型商业设施,生活、消费、休闲乃至至尊精品购置均极不方便,在江南城区建设大型的现代化复合型城市商业设施是城市发展的必然要求。
(二)建设江南城区商业中心——江南时代广场,填补了江南城区城市商业空白,是常德建设的重要任务。
一、江南城区房地产开发状况
江南城区,北至南二环(金霞)路,南至沅江南岸。西北至淮阳中学(桃花源路),东南至新城外滩、江南大院。
目前,在整个江南城区已经形成了上百个住宅小区,从常德城市发展看,江南城区注定是一块商贾云集的经济中心。江南城区的住宅小区包含善卷路和鼎城路两大板块。
1)善卷路板块
善卷路是市政交通重点工程之一,是江南城区造城运动的策源地,沿线与金霞路、G319国道、鼎城路等交通干道相交,是未来连接长株潭“3+5”新城和江北主城的重要交通枢纽,为城市1级主干道。因善卷路片区毗邻江南市政新区板块,所以目前区域内成熟社区都是在2006年开始大量上市的,且建设速度较快,尤其以世纪城和德江商贸城为最。市场成交较好。目标客户基本覆盖了全江南城区各区域、各年龄段的客户群,并辐射至全省乃至外省在常群体。
2)鼎城路板块
鼎城路片区依托桃花源机场、德山开发区联结线——319国道,集旅游、餐饮、休闲娱乐设施齐全,同时,教育、医疗等设施配套,区域内也比较完善。从1992年德山经开区成立至今,发展速度很快,片区的居住价值不断提升。金霞路片区独享的自然风光是其他片区无法比拟的,有了这一得天独厚的环境优势,该片区将成为塑造常德宜居城市的样板区。从2006年江南城区的房地产行业进入高速发展的时期以来,鼎城路片区的房地产开发也开始火热起来。因为该片区的环境特点,开发商们纷纷把别墅类的高档住宅项目设在这里,江南雅苑、金泰利花园、德江城、江南大院等风格各异的别墅区已经定下了这一片区的居住色调。该区以别墅为主,多层为辅,有少量小高层。2000年至今已开盘12个楼盘。该片区是开发规模最大最集中、水平最高、密度最低的别墅类项目的聚集地,是常德的“富人区”。
目前在江南城区买房子的很多都是常德市本土和外地来常的富商阶层和一些个体老板。他们的年龄在30至50岁之间,受过高等文化教育,年薪在8至20万之间,95%都有属于自己的车子。看重居住区室外的绿地、景观和文化居住品位。
2、江南城区的商业业态
目前在江南城区内的商业业态包括两大类:沿善卷路和鼎城路分布的各类专业批发市场和城市商业业态。本报告仅对城市商业业态进行分析。
江南城区的城市商业业态又可细分为两类:集中的商业业态和临街商铺。
在江南城区沿善卷路、鼎城路、金霞路、桃花源大道形成了沿小区的临街商铺,属于辅助性的商业设施。特点是小、散、商业价值低,形不成对区域的影响力。
集中的商业业态是指在一个小区域内形成的商业中心或商业街,有多种类型的商店商铺,包括待建、在建、已建的或实际形成的商业中心。在整个江南城区,可称得上集中商业业态的区域(项目)主要包括:桥南大市场、仿古家电城、久久国光大厦、步步高大卖场桥南店、桥南源商厦、广东精华布艺超市、国贸中心商业区(包括国贸小商品城和购物广场)。
名称 | 面积 | 商铺形式 | 业态类型 | 状态 |
桥南大市场 | 占地面积104亩,共有728间商铺 | 由单层、双层门面,多条商业街组成的商业地产 | 小商品批发,百货批发,品牌零售 | 营业 |
桥南仿古城 | 占地面积42.8亩,建筑面积16800平米 | 一套三层,按每套均价销售。共106套。仿古购物村。 | 品牌专卖店,另有1000㎡家电铺面 | 营业,购物人流多 |
鼎城路临街商铺 | 全长约1km,有130家商铺 | 两层商铺和单层商铺 | 超市、药店、食品、日用品、小家电 | 自然形成的商业街 |
桥南建材城 | 面积28亩,规划建筑面积20万平米 | 4层至多层建筑,其中1,2层为商铺 | 目前为陶瓷、灯具等建材批发 | 已营业,招商好,属专业市场 |
星天地商业广场 | 商业街占地20亩 | 多栋商铺构成的商业街 | 餐饮、娱乐、购物 | 在建,部分营业 |
步步高大卖场桥南店 | 总面积20000平方米 | 在原国贸内分割的小商铺 | | 已营业 |
在以上区域当中,桥南大市场目前是低端小商品,但包含了一些简单的城市商业业态。从对商业业态的分析可看出,即便是区集中的商业业态,也是内容单一、容量偏小,商业形态初级,缺乏综合性的商业设施。这些集中的商业业态,即便是已建成的或在建的,更多是一种缺乏前瞻性规划的辅助性的商业设施,是在城市发展的过程当中伴生的临时性的商业聚合。而且在人口最稠密、最密集的善卷路、鼎城路附近,严重缺乏成规模的商业设施。
从现状来分析,江南城区内,新天地商业广场、桥南大市场、仿古商贸城及其他房地产开发商落户此地。常住人口达近40万人,相当于2个我省的吉首市。人气旺否,关键在常住人口,常住人口多,人气就旺。无疑,旺场将会带来流动人口聚集,第三产业的繁荣。但江南城区显然缺乏统领性的商业设施,无法形成强大的对区域的吸引力,更谈不上对“长株潭经济圈”范围内的对湘西北的辐射作用。建设江南城区商业商务中心,填补江南城区城市商业精品空白,满足新的3+5中心的服务需求,已经成为新江南城区建设迫在眉睫的重要任务。
以复合形态的现代化城市商业综合体形式建设江南时代商业广场,是江南城区商业中心建设业态的必然选择。
商业业态的演变是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果——从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街,从单一经营实体到连锁化经营,从单纯的购物、餐饮、娱乐功能到购物、餐饮、休闲、文化为一体的休闲娱乐集中区、购物中心,传统的商业模式不断让位于更有竞争力的专业化分工和新的专业化组合模式。
商业是城市的血液,是城市跳动的心脏。而商业地产的开发,必然与商业业态的演变和兴衰息息相关,也必然与城市化进程和城市功能的需求密切相关。传统百货业态到90年代末就受到大型综合超市的冲击,业态的老化使得传统百货成为最早衰落的商业形态,导致以传统百货为目的的大型卖场型商业物业受到冲击。专业市场作为城市功能的重要补充和中心城市商业流通的主要形式,在过去二十多年来得到了快速的发展,但也随着时代的发展而逐渐演变,有的专业市场开始衰落。社会的进程推动城市化的发展,也推动着商业业态向更高的层面发展。如果商业形态是落后的,将必然被社会的进程所淘汰。所有的这一切都表明,要按现代化城市的要求建设城市的商业商务中心,其商业形态必然是复合性的商业综合体,要满足购物、餐饮、休闲、娱乐、文化的现代城市生活的综合需求,实现不同物业形态之间的互补和共振效应——商业是住宅和写字楼、酒店的配套,反过来,住宅、写字楼、酒店客人成为商业的第一目标客群。才能成为城市区域的活力之窗、魅力之源。随着城市的发展,城市商业也不断在演变发展。而没有现代化商业的城市也不能成为现代化的城市。从国内外现代化城市的发展历程来看,城市商业的发展必然遵循城市发展的客观规律。
一是城市商业空间摆布将更加合理:主要表现在城市商业业态在空间上的摆布将一改往昔城市只有一个商业中心的状态,而出现“边缘崛起”、区域性商业商务分中心与市商业中心并存的迹象。根据城市商业业态经营性质,时尚精品、选购品经营在城市或区域性商业中心,便利品经营更多选择在邻近居民集中居住区布点。国际化的上海、北京是如此,地方区域化的南京、杭州、成都也如此。常德今后也会形成以江北、江南城区为中心,涵盖青年路、洞庭大道的城市商业中心,同时有几个区域性商业分中心。
二是城市商业业态呈现多样化,竞争将更加激烈。主要表现在商业业态形式已突破往昔传统业态(百货店)一统天下格局,而出现多种新的业态:“一站式”购物中心、超市、仓储店、折扣店、专业店、专卖店、便利店等纷纷介入零售业战场。经过残酷的市场争夺后,商业业态的发展将会根据市场大势和不同消费层次而走向多元化、理性与高层次发展阶段。
三是城市零售业市场定位呈现多元化。随着商业业态的不断丰富,卖场数量的不断增加,供货商和消费者挑选零售卖场的余地越来越大。在这种市场形势下,单一商场的竞争已经让位于综合商区的竞争。
四是城市商业营销理念的消费者本位化。现代化商业业态的本质在于营销理念的革命性变革,在于以消费者为本位理念的真正确立。这是城市商业顺应市场大势由卖方市场转向买方市场这个特定社会经济环境的反映。消费者对于城市商业的需求,已经从单一的买卖场所上升购物、娱乐、休闲、文化的综合享受。要构建满足未来发展要求的现代化的城市商业,必须梳理以消费者为本位的经营理念,一方面在有形环节有所体现,在业态形式上、定位上、空间摆布上、品牌组合上满足消费者的综合需求;另一方面也要在无形环节体现出来,在服务上保证体现。创造顾客价值,提高顾客满意度,是其立足市场的根本。必须在建设规划上充分体现。城市作为经济社会的主要载体,其建设水平与质量,直接影响着当地经济社会的发展速度和竞争力。在常德工业化加速、城市化提升、市场化转型、国际化拓展的关键时期,如何提高建设水平和建设质量,提升城市综合竞争力,是一切工作的出发点。各个领域、各个层面、各个细节上都要瞄准现代化新城市的标准、规范和要求。符合现代化城市商业发展趋势建设的江南时代商业广场,必然以其复合友好的综合性形态和强势的商业运营,为常德城市现代建设增光添。
第三章 项目建设意义
一、提高城市竞争力,助推常德成为湘西北地区中心城市
常德是湖南面向湘西北地区的前沿城市,是未来湖南经济发展的重要突破口。依托强大的国内市场和经济实力,面对最具发展活力的湘西北地区,江南城区的发展面临千载难逢的机遇和条件。周市长在《政府工作报告》中提出要着力实施以江南、江北城区为重点的全方位开放战略。江南时代广场以前瞻性的商业和商务体系,推动江南城区成为汇聚高端商业、高效商务和高层次市民群体的城市新兴区域,成为衔接江北老城和江南新城的核心和枢纽,形成超前的、服务于国际国内政治活动、经济活动的城市发力点,有利于增强城市辐射功能。
常德是湘西北中心城市。做大做强,不仅是常德自身发展的问题,而且关系到全省发展的大局。建设江南时代广场,可辐射湘西北城市群,又通过对湘西北城市群的辐射作用,促进全省经济的大发展,使湖南在中国——湘西北贸易区的建设中进一步发挥桥头堡作用。建设江南时代广场,有助于提高常德的城市竞争力,推动常德成为湘西北地区中心城市。
二、增加税收,成为鼎城区一个经济增长的发动机,为鼎城区的发展奠定长足的基础
江南时代广场展现了一种迷人的、具备无限活力并顺应时代发展的商业格局,将吸引常德老城区、鼎城区、湘北湘西地区甚至两湖地区的客人汇聚于此,一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲,突破老城旧有的商业格局,从而创造巨大的销售业绩,培养出一个巨大的税源,给政府带来源源不断的财政收入。初步估计,项目运营成功后,每年政府可获得近3亿元的税款收入,为鼎城区的经济发展提供源源不断的发展动力。同时,江南时代广场通过科学的规划和建设,依托金土地集团的经营实力,采取整体推进的方式,建设高层次的商业形态,形成友好的复合型商业商务体系,具备长足的发展空间,通过自上而下的辐射作用,引领地区的城市化进程,为鼎城区乃至常德市的发展奠定基础。 三、构建和谐社会,扩大就业,缓解老城“城市病”
目前,全球及中国各大城市因为城市空间的单中心特征引起的“城市病”日益恶化,均面临如城市环境恶化、交通拥挤等不同程度的问题,给城市管理带来了诸多问题。从90年代起,常德进入城市化、工业化高度发展期,造成了交通堵塞、环境污染、建筑密度高、城市特色欠缺、人居环境差等城市病。主城建成区由上世纪90年代初的60平方公里左右发展到目前的约100平方公里,面积增加了,但同时随着人们生活水平不断提高,买车的人增多是必然趋势,车流量的不断增大,使市中心道路负载过重。从某种意义上讲,规划道路并不能彻底解决问题,因为供给越大,需求越大。我们虽然可以以拓宽道路,修建各类停车场等方式来做出规划,但这只是一种静态的处理方式,而在动态方面,环境的改善吸引来更多的车辆,车流量自然随之增大。但城市道路容量是有限的,所以,仍然会发生交通堵塞、停车难的现象。有限的空间根本不能满足人们的需求,一味地改善道路环境,只能形成一种恶性循环,并不能从根本上改变交通困难的问题。目前我市机动车拥有量已突破90万辆,预计2017年将达到百万辆。江北老城内,人满为患,塞车难以根治,人均绿地少,建筑密度高。在这样的主城区环境里,同时车辆引发的污染、能源消耗过大、停车难等其他问题,办事效率难以提高,这样的状况不改变,很难想象人们会认可常德的投资和创业环境。 交通与商业发展有着重大的联系,交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态,同样,商业网点的布局也影响着城市的交通状况。因此,商业与交通存在一种相互依存、相互影响的关系。江南时代广场项目将带动我市商业圈向江南城区转移,减轻市中心商业区主要街道压力,特别是交通拥挤状况,保证安全和环境整洁。同时项目本身可以解决5000人以上的就业。对缓解老城“城市病”,扩大就业,构建和谐社会,起到极为重要的作用。
四、推动鼎城区发展,与现代新常德建设的步伐相适应
现代新常德城市发展战略实现后,全市的总人口将从现在的678万发展到800万,城镇人口由200万发展到350万,城镇化率由52%提高到81%。其中,主城区从现在的80平方公里发展到“一湖四片”现代新常德城市区的360平方公里,人口由100万发展到250万。城市空间取得较大拓展,生态环境明显改善。一个综合实力雄厚、特色鲜明、环境优美的湖滨生态城市和面向世界的现代开放城市将展现在世人面前。作为常德城市区域的重要组成部分,江南城区的发展必须与现代新常德的建设步伐相适应,江南时代广场将是推动鼎城区发展的重要力量。
第五章 项目建设方案
江南时代广场——江南城区商业中心,也是长株潭“3+5”的副商业中心,以时尚消费、前沿文化为旗帜,完善商务配套为经营亮点,集购物、休闲、娱乐、餐饮、五星级酒店等复合业态于一体,实现一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐的现代城市商业综合体。项目总面积491257m2,第一期建筑面积344302m2,第二期建筑面积146955m2。
一、项目的定位
项目功能定位:
1、将购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公和综合服务、住宅等多功能集于一体的现代城市商业中心,满足消费者“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐”的需求。
2、是复合友好的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型城市商业综合体。是长株潭辐射区的商业副中心。
3、是推进鼎城区城市现代化进程,填补鼎城区城市商业空白,引领鼎城区乃至整个常德市商业发展的核心商业综合体。
项目形象定位:
1、城市功能:它是现代商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。
2、产业结构:以购物、休闲、娱乐为切入点和引擎,带动消费的复合资源整合平台。
3、商业氛围:是一个充满愉悦气氛的365日欢乐之都、节日节庆文化的聚集地。是常德市的都市之眼。
4、名片形象:城市独特的现代都市化休闲商业中心:三个“一站式”商业中心。
项目设计定位:
塑造“商·人环境”,确立以人为本,体现“商业人文主义”精神的创作观。
1、商业形态多元化
2、购物方式步行化
3、公共空间社会化
4、商业环境景观化
5、人居环境园林化
江南时代广场——江南城区商业中心,是长株潭“3+5”城市群的副商业中心,以时尚消费、前沿文化为旗帜,以一站式消费为经营主题,完善商务配套为经营亮点,集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店等复合业态于一体,在满足不同层面消费者对时尚生活追求的同时,也为广大商务人士提供了一个尊贵、典雅的休闲空间,志在打造一种更能体现常德城市发展、体现鼎城区核心商圈的时尚、休闲、品味的全新都市生活方式,为城市创造一种全新商业灵感,营造江南城区最美丽的商业风情,放射柳城城市魅力。
二、项目建设方式
1、土地获得方式
江南时代广场项目建设用地按照“政府主导、市场运作、企业参与”的原则实施。原轻纺城和原六医院地块的改造是常德市城市改造的重点工作,按照常德市改造的基本实施意见,金土地集团以出让的方式,取得区域内的土地开发权利。经过测算,对区域内的民居和公建设施拆除并回迁安置的总面积为11.4万平方。在项目可研报告审批通过后,由鼎城区政府和金土地集团双方共同协调,报上级部门后由区政府组织拆迁,常德市政府进行市政公共设施建设,规划设计、整合土地资源后,协助金土地依法取得国有土地使用权,进行项目开发。按照政府在轻纺城、六医院改造项目当中土地不收益的基本思想,此部分土地成本即为拆除成本和总面积11.4万平方米的回迁安置用房(毛坯房)建设成本,及约1.3亿的土地出让金。
三、项目组成内容
江南时代广场是一个综合项目,是商业商圈服务于商务商圈、服务于行政首脑指挥系统、服务于城市区域、服务于文化卫生产业系统的友好复合的城市商业综合体项目。友好的复合商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、社会公益项目体系,是由五星级酒店、商业零售、办公、居住、餐饮、文化、娱乐等功能组成,并由它们构成的一个具有多功能的城市缩微体。是类似北京的嘉里中心、国贸中心等这类的大型建筑综合体。功能齐全,规模宏大,在共生、互利的前提下,实现多功能的综合,使建筑具有物质构成上的强大优势,从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充,整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足,形成“城中城”的经营方式;各种功能互相配合,提供对方发展的潜力,反过来促进自身的增长,例如商业、办公、酒店与会议中心相结合,集中不同的商业行为,彼此增加潜在顾客,并提供多门类,多层次的服务,从而使建筑获得良好的经济效益。
江南时代广场包括九大内容:
(一)一座五星级酒店,以金土地会员俱乐部为基础的奢华商务型五星级酒店,包含尊贵典雅舒适齐全的高星级客房,享誉柳城的国际宴会厅、一代天娇夜总会、温泉之旅桑拿、南亚保龄、美人鱼泳馆、棋牌室、现代化会议设施等项目。将是常德市最顶极的商务会所俱乐部。
(二)商业零售业
1、两座大型主力百货店
2、一座大型日用百货超市
3、一座家电超市
4、一个运动品牌及休闲品牌超市
5、多家精品店、品牌旗舰店
6、由综合体内的底商环绕形成的商业步行街
7、生活便利店、药店
(三)中西美食
1、大型餐饮名店
2、特色餐饮,其中包含金土地集团旗下异域风情的萨拉伯尔韩餐厅和清迈泰餐厅
3、西餐
4、快餐
5、风味小吃
(四)时尚娱乐
1、一座多功能、多厅的国际影城,从此鼎城、德山经开区等地的消费者不用往江北城区跑就能享受至尊高雅文化休闲生活。
2、KTV夜总会,其中包含大型量贩式KTV
3、卡通尼电玩
4、儿童乐园
5、网吧
6、棋牌
(五)品味休闲
1、茶馆,其中包含金土地旗下著名的中国旗舰店
2、咖啡吧、酒吧、冷饮吧、书吧
3、美容美发
4、SPA
5、运动健身中心
6、文化/休闲广场
(六)信息化写字楼:一座现代SOHO式写字楼
(七)文化
1、图书城
2、多种培训基地:音乐、外语、艺术、健身等培训设施
(八)现代服务业:银行、旅行社、医疗保健
(九)住宅:由多栋空中花园式高层公寓构成的园林住宅区
四、项目的建设方案
(一)项目的建设原则
1、项目功能业态设置遵循“依据人们的消费需求及特征以确定项目功能,通过业态组合实现功能”的原则进行规划。
2、建设项目符合城市相关规划的要求。
3、建设项目能满足城市环保和城市市政的设计要求。
4、建设项目遵循城市品牌——江南水城的设计要求。
5、建设营运过程严格遵循国家法律、法规和地方法规
6、项目的勘察、设计、施工、监理以及涉及重要或大宗材料采购、设备采购安装、劳务及其他专业工程等的招标,将按照招标法及有关规定进行招标,并按照基本建设程序,完成各项审批手续。
(二)项目建设理念
江南时代广场是武陵区、鼎城区、德山经开区、柳叶湖旅游度假区城市核心价值的集中体现,它可以产生四大社会效益:1、为社会新增数千个就业岗位;2、为项目所在城市每年增加几亿元的税收;3、是一站式综合购物、娱乐、休闲中心,能够全方位满足群众的购物需求;4、是城市标志性建筑。
江南时代广场是现代化的城市商业综合体,充分考虑商业流线、商务流线、交通流线、景观流线、休闲流线、娱乐流线的顺畅交融。
江南时代广场的建筑设计,拟选择将地中海建筑风格的元素融入现代都市建筑的形象,提升江南时代广场的特色文化形象和旅游文化形象,借助金土地已经形成的品牌优势,以突出常德作为湖南连接鄂、贵、川的文化地位,将江南时代广场建设成一个风格卓越、金碧辉煌、鲜亮夺目的现代都市的商业中心。
在建筑物的外观设计上,拟提取鲜明的地中海元素,组合运用于现代化的高层建筑,色彩上,采用白色为主体,辅以暗黄色的砖饰面,与暗褐色的木质栏杆和瓦屋面相结合,局部位置配以粗犷的砂岩和带有东南亚特色图案的铁艺通花。采用东南亚建筑特有的建筑屋顶、环廊、亭子、花饰等,丰富和充实建筑外观。在低层建筑上,拟提取东南亚独具风格的金顶红瓦的景观特色,一方面为商业中心的购物、休闲、娱乐、旅游功能营造特色,另一方面可为项目的空中花园添景增趣。
在项目的园林绿化设计建设上,拟充分利用地面绿化和商业建筑物的楼顶平台绿化,努力营造一个人性化的、更适宜休闲娱乐的花园式现代商业中心。在屋顶空中花园的设计上,突出园林植物色彩与园林造景的和谐,通过景观与景观之间,景观与建筑之间的互相借景,营造出生动丰富的生活氛围。白黄褐色相间的外墙立面、白色方柱上的褐色尖屋顶、东南亚风格钟楼、芭堤雅味道的雕花格栅与铁艺……种种东南亚建筑语言,令人犹如置身亚热带度假胜地。贯穿整个空中花园的风情景观带,水木相依、亭榭相纵,栩栩如生的坡地小景、随处可见的风格雕塑、繁茂的植被、泰式的园林小品、永不凋零的锦簇花团……当沅水、太阳山之巅最壮丽的夕阳照射在绵延迤逦的花卉植物与莹润辽阔的绿地上时,天堂恍若就在人间。
(三)江南时代广场项目的规划及建筑构想
江南时代广场是在原轻纺城与六医院地块基础上,配合城中村改造,进行城市更新、品质提升、功能完善而实施的改造项目。项目北面为城市主干路——桥南路,东面鼎城路,西南为善卷路,南临沅江风光带,总用地面积74987m2(约112.5亩)。
作为鼎城区重要的公共设施配套建设项目,江南时代广场规划形成集购物、休闲、娱乐为一体的“一站式”社区中心,包括有超市、家电商场、日用百货商店、高档精品专卖店、娱乐影城、美食城等多种功能,并配套建设五星级酒店、SOHO办公楼和一定规模的居住区。
江南时代广场立足于为常德市市民提供日常生活必需的公共服务设施,同时也满足部分居民中、高层次的物质文化生活需求,从而建成功能全面、环境优美、空间景观丰富、社会和谐的城市公共中心。
1、总体构思——“轴线贯通、全景环绕、双环合抱”
平面布局上——轴线贯通
规划上拟形成以金霞路、鼎城路交叉口为人行主入口通道、穿过五星级酒店和精品店向内推进、在主题专卖店区域形成内部广场、以超市区下沉广场作高潮的一系列节点贯通的轴线,引导并组织整个项目的功能分布和景观形象,形成有层次、收放合理的空间序列。
空间形象上——全景环绕
考虑方案的立体化景观形象特色,在建筑高度布局上采用视觉围合、全景环绕的手段,形成整个地块由西向南,高层居住建筑以短板拼接围合、向内观景的态势,东北入口处突出酒店标志性形象,形成自成一体的景观焦点,从而创造立体的观景角度,全方位释放项目的空间景观优势。
交通组织上——双环合抱
在广场外围西侧和南侧规划车行辅道,与北侧和东侧的城市道路衔接,构成整个街区车辆进出的主通道环路;在广场内部规划形成车行限速、适当人车分流的环路,并与外环车行道之间便捷沟通,从而引导后勤车流、部分入境车流限速、限界行驶,同时也增加了项目内的商业沿街界面。内外双环的道路布局形成整个街区内外有别、穿越入境车流各得其所的交通分流措施,最大限度的减小车行对购物休闲功能的影响。
2、地块划分及功能布局
以道路为界,结合总体布局及各自的区位特点,分别形成6个功能地块:
酒店
紧临金霞路,包括五星级酒店及精品店,规划包括整个购物广场的人行主入口,形成该项目向外展示的标志性景观。
超市
位于街区桥南路一侧,包括日用百货超市、快餐等功能,以及高层塔楼的住宅和SOHO功能,以双环道路提升其商业价值,并疏导可能引起的密集人、车流。
家电超市
位于街区南部,包括家电超市、银行、美容美发等功能,裙房以上为居住建筑,同样依托双环道路提升商业气氛,并在与百货超市、中心精品街区相邻的位置布局下沉广场,形成街区内部具有吸引力的商业空间。
主力百货
位于街区东侧、规划路沿线,包括主力百货店、影城、美食城等复合功能以及高层住宅,充分利用沿城市道路的优势,组织该项目最具人气的中档商业、娱乐等大众化功能。 精品街区
位于购物广场核心,规划设计为以精品专卖店为主打,结合地面开放的步行景观环境、具有人性化关怀的无车步行区。该地块为整个项目的环境核心,规划形成高档的、吸引人流驻足的精品专卖店区域。
3、退界和高度控制
整个购物广场街区建筑退界和高度控制根据《常德市城市规划管理技术规定》和总体构思、相关规范及日照要求的要求。 4、交通组织
该项目街区采用内外“双环合抱”的格局组织交通:外围依托桥南路、善卷路、金霞路、鼎城路以及车行辅路形成贯通环路,疏导大部分出入车流交通,其中,规划的车行辅路通过绿化隔离分隔人、车流,通过路面选材强化车行道特质,通过标识引导人流离开路面,使其尽量能吸引大量车流通过,最大限度承担疏解交通功能。
内部规划混合辅路环道,并与外围车行路充分联通,通过限速手段控制车速,采用适当的绿化布置分隔人、车流,且地面彩色铺装与广场特性相符,使其在景观环境上融入项目氛围,同时承担部分入境车流的疏导。
二、项目投资估算
项目 名称 经济 指标 | 一期 | 合计 |
原轻纺城地块,总用地面积43405㎡(65.1亩),总建筑面积344302㎡地下3层 |
风情与集中商业 | 40层主塔楼酒店/办公 | 4幢37层塔楼住宅公寓 | 大润发商场地上/地下 | 地下车库 (2313个) |
建筑面积 (㎡) | 82146 | 25250 25250 | 57600 35020 | 8900 21615 | 88521 | 344302 |
建安成本 (万元) | 7640 | 6060 | 10836 | 1068+3890 | 15934 | 45428 |
公共设施分摊(万元) | 2464 | 1515 | 2778 | 267 | / | 7024 |
报建费 | 821 | 505 | 926 | 305 | 885 | 3442 |
注:1、本估算指标采用常德市建设工程造价管理站《关于常德市城区房屋建设工程限价指标》(2015)第四期。 2、建设方案见江南时代广场第一期、第二期建设总平面布置。 |
项目 名称 经济 指标 | 二期 | 合计 |
原鼎城六医院)总用地:31582㎡(47.38亩),总建筑146955㎡,(地下2层) |
精品商业与 (2-3)层框架 | 轻纺中心 5层框架 | 塔楼24层 | 地下商业(负一楼)/车库(负二楼) (1249个) |
办公 | 酒店 |
建筑面积 (㎡) | 29194 | 47010 | 17500 | 15750 | 8031 29470 | 146955 |
建安成本 (万元) | 2715 | 4372 | 2048 | 1843 | 6750 | 17728 |
公共设施分摊(万元) | 876 | 1410 | 525 | 473 | / | 3284 |
报建费 | 290 | 470 | 175 | 157 | 375 | 1467 |
注:1、本估算指标采用常德市建设工程造价管理站《关于常德市城区房屋建设工程限价指标》(2015)第四期。 2、建设方案见江南时代广场第一期、第二期建设总平面布置。 | |
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三、项目运营收入估算
1、第一期租售情况汇总表
物业 类别 计算 指标 | 风情与 集中商业 | 40层主塔楼 酒店/办公 | 37层塔楼 住宅公寓 | 大润发商场地上/地下 | 地下车库 | 合计 |
建筑面积 (㎡) | 82146 | 25250 25250 | 92620 | 8900 21615 | 88521 (2313个) | 344302 |
销售收入 (万元) | (均价0.8万元/m2) 65718 | (办公楼均价0.6万元/m2) 15150 | (均价0.5万元/m2) 46310 | / | (售)50% 11560 | 138738 |
租金经营收入(万元) | / | 酒店第五年始经营年收入1515 | / | (5年租金) 开业时一次收取 7628 | (租)50% 年租1150 | 10293 |
第一期建设期为叁年,从第3年开始租售,租售部分:第3年售30%,第4年售40%,第5年售30%。出租与经营部分:酒店经营年收入1515万元,大润发超市出租5年租金折现至超市开业是(第五年)为7628万元,地下车库包租,年租金1150万元。
2、第二期租售情况汇总表
物业 类别 计算 指标 | 精品商业群 (2-3层框架) | 轻纺中心 (5层框架) | 24层塔楼 | 地下商场 | 地下车库 | 合计 |
办公 | 酒店 |
建筑面积 (㎡) | 29194 | 47010 | 17500 | 15750 | 8031 | 29470 (1249个) | 146955 |
销售收入 (万元) | (均价0.7万元/m2) 20435 | (均价0.7万元/m2) 32907 | (均价0.55万元/m2) 18287 | (均价0.8万元/m2) 6424 | 12490 | 90543 |
第二期建设期为贰年,从第2年开始销售,第2年销售20%,第3年销售30%,第4年销售30%,第五年销售20%。
四、项目现金流量
一、第一期财务现金流量表(全部投资)
单位:万元(人民币)
序号 | 项目 | 合计 | 建设经营期 |
第0年 | 第1年 | 第2年 | 第3年 | 第4年 | 第5年 | 第6年 |
一 | 现金流入 | | | | | | | | |
1 | 销售收入 | 138738 | | | | 41620 (收入30%) | 55490 (收入40%) | 41620 (收入30%) | |
2 | 经营性现金 流入 | 10293 | | | | | | 10293 | |
3 | 回收流动资金 | 2000 | | | | | | | 2000 |
| 流入小计 | 151031 | | | | 41620 | 55490 | 51913 | 2000 |
二 | 现金流出 | | | | | | | | |
1 | 土地购置费 (含补偿) | 36200 | 13000 | 5000 | 5000 | 10000 | 3200 | | |
2 | 建安工程费 | 45428 | | (20%) 9086 | (40%) 18171 | (40%) 18171 | | | |
3 | 广场公共设施配套 | 7024 | | | 1000 | 6024 | | | |
4 | 报建费 | 3442 | | 3442 | | | | | |
5 | 流动资金 | 2000 | 2000 | | | | | | |
6 | 经营与财务管理费 | 7500 | | 1000 | 2000 | 2000 | 1000 | 1000 | 500 |
| 现金流出小计 | 101594 | 15000 | 18528 | 26172 | 36195 | 4200 | 1000 | 500 |
三 | 净现金流量 | 49437 | -15000 | -18528 | -26172 | 5925 | 51290 | 50913 | 1500 |
四 | 净现值 (折现后) | / | -15000 | -16844 | -21630 | 4076 | 35032 | 31613 | 847 |
五 | 累计净现值 (折现后) | / | -15000 | -31844 | -53474 | -49398 | -14366 | 17247 | 18094 |
计算指标:项目财务净现值(i=10%): 18094 万元,动态回收期: 4.45 年 |
注:1、第n年累计净现值=第n-1年的累计净现值+第n年净现金流量÷(1+i)n
2、动态投资回收期pt=(净现债出现正值的年份-1)+上年累计净现值的绝对值÷当年净现值
二、根据上表分析和计算(按银行贷款利息10%每年计),第一期项目分4年共投入资金101594万元,在第4.41年时收回投资,第5年可有20294万元的盈利(净现值),项目结束时的第6年累计盈利21141万元(净现值)。且计算期只考虑了第5年一次性收取大润发商场5年的租金,待到期后江南时代广场仍可继续收取相应租金。本计算其只考虑第5年、第6年两年的酒店、车库经营收入。
第二期财务现金流量表(全部投资)
单位:万元(人民币)
序号 | 项目 | 合计 | 建设经营期 |
第0年 | 第1年 | 第2年 | 第3年 | 第4年 | 第5年 | 第6年 |
一 | 现金流入 | | | | | | | | |
1 | 销售收入 | 90543 | | | (20%) 18107 | (30%) 27163 | (30%) 27163 | (20%) 18110 | |
2 | 回收流动资金 | 1500 | | | | | | | 1500 |
| 流入小计 | 92043 | | | 18107 | 27163 | 27163 | 18110 | 1500 |
二 | 现金流出 | | | | | | | | |
1 | 土地购置费 (含补偿) | 20000 | 10000 | 3000 | 7000 | | | | |
2 | 建安工程费 | 17728 | | (40%) 7091 | (60%) 10637 | | | | |
3 | 广场公共设施配套 | 3284 | | 1000 | 2284 | | | | |
4 | 报建费 | 1467 | | 1467 | | | | | |
5 | 流动资金 | 1500 | 1500 | | | | | | |
6 | 经营与财务管理费 | 7000 | | 1000 | 1500 | 1500 | 1500 | 1000 | 500 |
| 现金流出小计 | 50943 | -1500 | 13558 | 21421 | 1500 | 1500 | | |
三 | 净现金流量 | 41100 | -11500 | -13558 | -3314 | 25663 | 25663 | 17110 | 1000 |
四 | 净现值 (折现后) | / | -11500 | -12325 | -2739 | 19281 | 17528 | 10624 | 564 |
五 | 累计净现值 (折现后) | / | -11500 | -23825 | -26546 | -7265 | 10263 | 20887 | 21451 |
计算指标:项目财务净现值(i=10%): 21451 万元,动态回收期: 3.41 年 |
注:1、第n年累计净现值=第n-1年的累计净现值+第n年净现金流量÷(1+i)n
2、动态投资回收期pt=(净现债出现正值的年份-1)+上年累计净现值的绝对值÷当年净现值
根据上述计算与分析(按银行贷款利息10%每年计),第二期项目分2年共投入资金50943万元,在第3.41年时动态回收投资,第5年可有20887万元的盈利(净现值),项目约束时第6年累计盈利21451万元(净现值)。