保障房在很多人心目中，是档次不高、外观一般、未来市场价值有限的代名词。
绿城管理的保障房，却经常打破这种刻板印象。近2年，明源君看到过的新闻就包括：
● 绿城代建的安置房----紫薇公寓，在交付9年后，二手房价格比周边商品房要高出7000元 /㎡。类似的案例还有不少。
● 绿城管理代建的几个安置房项目交付后，“颜值”很高，让“最美安置房”成了网络热词。周边商品房业主也纷纷表示羡慕。
●有个安置房项目拆迁，推进很不顺利。后来，当地居民听说以后的房子是由绿城来代建，有400多户连夜签约。
……
之前，很多人认为绿城造的房子之所以好，是因为绿城是业内公认的豪宅专家，不惜成本，将房子当艺术品造。
可政府出资的保障房、安置房，其建安成本是相对固定的。为啥绿城做出来还是很不错，甚至远超周边商品房呢？
下面几张都是绿城代建的保障房项目的实景图。如果其他房企掌握了相关技术，是不是也能在成本有限的情况下，做出同样高品质高颜值的房子呢？
为了搞清楚绿城的秘密，我们先来看一个细节。
下图，是同一个施工单位，在同一个城市的相邻项目，用完全相同的材料，做出来的不同效果。左边是某房企的，右边是绿城管理的……
明源君最近拿到了绿城管理很多内部资料。研究以后，明源君发现：
表面来看，绿城管理做的事情，大家好像都在做。但是，绿城管理有“绿星标准”这套体系，并且在每个阶段都做得更细致、更用心，让标准完全落地。这些“量”的积累，最终产生了“质”的差别……
同样的5个环节
不一样的操作
绿城管理内部总结自己工程营造的经验，主要是以下5个方面。仔细一看，他们并没有什么特别之处，这似乎是很多房企都在做的。
下面，我们来仔细剖析一下，他们把这几个环节都做到什么程度了……
一、针对保障房客户，进行全面的、有针对性的调研，并最终落实到设计
很多保障房项目不做调研，而是直接把其他地方的设计，根据经验“复制”到当地，这样一来，虽然省事，却肯定会有很多水土不服。
绿城管理做保障房，首先采用城市主流居住区设计理念，风格和绿城商品房体系保持一致；其次一定是在充分调研的基础上。调研包括以下2个方面：
1、针对原住民进行深度调研
比如杭州红五月保障房项目，项目团队就针对红五月村共约5334名村民进行了年龄层分布研究，并对各年龄层居住需求进行分析。
武义保障房项目，涉及600多户村民，项目团队对其中100名村民，面对面进行了15次调研。
而且，这些调研并不是简单的打勾选择，而是开放式的，下图就是武义保障房项目原定的调研重点，和最终确定的村民关心重点，可以看出，有新增选项。
2、针对周边已交付安置房及商品房进行调研
绿城管理认为，针对安置对象进行调研固然重要，但是也有缺陷，因为很多保障对象，之前并没有入住现代化小区的经验。他们的想法，只有比较理想化的一个大致方向，而很多细节，只有入住以后，才会发现。
针对这个问题：
绿城管理会对自己操盘的安置房小区，周边的相关单位、部门，以及其他已经入住的安置小区的居民、物业，进行问卷调查和深度访谈。也会对周边已交付商品房进行调研，分析当地客户对住房的主流喜好。
在上述2方面调研的基础上，绿城管理才会形成项目产品定位报告，用来指导方案设计。
比如：
如果原住民热爱戏曲文化，就在建筑的公共空间设置戏台；原住民如有办红白二事的习俗，就会统一设置礼堂之类的空间；原住民群体如有农作习惯，会设置储藏间；此外，设置大的交流空间，以满足原住群体集会、聊天、活动需求……
杭州的海潮雅园在户型设计上，规划有65、90、110、140平方米四个面积段的产品。这不是拍脑袋想出来的，而是事先与原住民多轮沟通的结果。其中65平方米三房朝南的户型，一般都是老年人住，或者计划出租的。
充分了解和满足居住者的精神需求，在保障房的建设中有重要意义，民风民俗设计，已经成为政府代建相关标准---“绿星标准1.0G”的标配，从民风民俗及习惯的调研、到当地民俗文化传承设计等，都会在项目评分里有所体现。
二、标准先行，严控招标、合约、工程策划3个环节，让绿星标准落实到项目细节
绿城乐居集团总经理骆祎认为，标准重要，标准落地更重要。绿星标准的落地就是绿城管理的精益化管理动作。
集团在众多项目基础上建立起来的各种标准，以及通过项目调研得出的个性化细节，最终要落实到项目本身，就要严控招标、合约、工程策划3个环节。
1、多轮评审与优化，把集团的优秀管理制度融入项目招标文件
武义项目，在充分与委托方及政府职能部门沟通后，由项目部牵头先后组织13次讨论会，修改招标文件23稿，才将集团的要求、标准、理念完全融入招标文件之中。
2、工程策划，是工程预演和工程难点管控的有效手段
招标、合约两步，让集团标准的实现，有了法律以及条文上的保证。
而要保证各种细节的完美，必须要依据项目综合情况，梳理本项目的特点，再结合集团的各项管控要求，做细致的工程策划。
下图是绿城某项目的工程策划书和关键节点工作责任清单，其细致程度大家可以感觉一下。
下图则是武义安置房项目3个阶段的场布策划。
这个策划遵循五大原则：
现场地面、道路应作硬化处理，并树立有效的排污系统；
现场分阶段（基础、主体、装饰）布置，力求紧凑，少占用施工用地；
一般项目，会针对项目最复杂的1、2个部分，制定专门的施工方案。
而绿城管理每个项目，细化的专门施工方案有时候是2位数，下图是武义项目的部分施工方案。
做完工程策划以后，绿城管理还会运用BIM技术对项目进行全过程预演，一般来说包括下面3个方面——
场布优化：利用BIM场布模型，对临时设施的位置及交通路线进行合理优化，为现场安全文明施工、绿色施工提供有力支持；并实现施工现场标准化作业。
全过程施工模拟：施工风险预估，提前对危险场所进行预判，明确一级危险区、二级危险区和三级危险区。
节点深化：利用BIM技术进行三维可视化判断节点的合理性。
这个环节作用是巨大的，比如，武义项目在建模过程中就发现了22处建筑问题，56处结构问题。其中包括构件标高、构件重叠净高不足等问题。
最终通过多专业合并检查，发现了众多的碰撞点，并逐一解决。
三、对图纸逐一评审，努力实现项目成本管控终极目标：零联系单
项目图纸做法是否合理可行且经济？与招标清单是否相符？
项目的成本管理部门会对样板清单进行分析整理，通过会议形式，规划设计部及工程部对图纸做法逐一评审，进行优化。通过优化可缩减成本，通过评审可减少施工过程中联系单的发生概率。
四、三个样板先行，每个样板都要努力做到完美
样板先行，这是大部分房企都会做的，而绿城管理内部的样板先行，则做得更加细致。除了标准、流程严格之外，其项目工作人员对自身要求也极高，更加注重于实体工艺样板和交付样板的评审和检查验收，对现场施工人员和监理完成技术交底和培训合格后，再大面积施工。
首先是展示工艺样板。
这些样板主要集中体现工程施工的工艺工法及施工要点，对施工进行前置指导，在各标段首批±0前完成，并在场地内集中展示。兼顾了施工交底、指导功能，与人员参观、体验功能。项目工地开放日中它也是重要的展示元素。
绿城管理要求每道工序开始前必须先做样板，经评审后才可以大面积施工。其中外立面等重要评审是集团完成的，还有一些则是项目本身评审。
可不管是哪个级别评审，都很严格。
以武义项目为例，其桩基阶段的钢筋笼加工制作样板，是项目层级评审的，但却先后制作了三次，才通过评审。
因为把工作都做到了精益化，所以绿城管理保障房的项目的工艺样板展示，基本水平都是下图这样的。
其次是实体样板。
这种样板就在施工的楼内，主要供项目施工班组、监理、工程分管人员交底，并利于提前发现设计、施工中的错误、缺陷及不合理性，指导后续大面积施工。
最后是交付展示样板。
是按照合同交付标准做的，作为施工与验收的参考。
绿城管理认为，“样板先行”的意义有以下一些：
将设计要求和质量标准具体化、实物化，树立施工标杆，引领后续标准化施工，有利于工程施工中重要工序与关键环节的质量管控。
提前检验施工工序、工艺工法的可操作性、效能，以及与成本的关系，最大程度避免后续工程质量问题的出现，提高工程品质；
提前检验交付户型的功能性、交付标准是否满足需求，避免后期返工、客诉等情况的发生；
工程管理人员与施工班组提前学习、熟悉施工工艺，利于提前落位优秀班组。 展现企业形象，创造双标化工地，表明绿城对产品品质管控的决心。
不论是工程策划还是样板先行，都以绿星标准的“品质目标”这个指标作为导向，在绿城内部，做出高品质的项目，其荣誉感高于销冠。
五、对整个施工过程进行严格管控，反复交底、反复考试、反复检查，保证每一个重要节点责任都能落实到人
定好标准，做好样板，最后就是如何把样板的高标准复制到整个项目了。绿城管理的经验，是要做好以下几个环节：
1、对项目管理人员进行严格选择、培训、考试，保证他们全面掌握施工标准和技术细节
根据绿星标准，绿城会对项目管理人员的职称、工作经验、过去合作方的评价，进行全面的评估打分，保证每个项目的管理团队都是有匹配的背景和能力的。
团队确定以后，还会进行培训、考试，保证他们能与时俱进。比如杭州九乔项目，就组织多次学习，并进行多次考试，其中还包括飞行检测考试。
2、对施工单位、施工人员反复交底，不厌其烦的交底，直到他们完全理解相关标准
一般的项目施工，每个阶段能有一两次交底都不错了。
可绿城管理很多保障房项目的交底，是几十次。比如，杭州九乔项目的交底次数，就达到了40次！
3、选择优秀班组进场施工
绿城管理的项目，在工序开展前即做好班组的考察，选取优秀班组进场施工，在进场后考核样板，考核不通过一律不准使用。
4、组织多层次、多角度的检查，查出问题马上处理，重要节点责任不管多久都能落实到人
比如杭州九乔项目，针对楼板厚度的质量通病，采用了如下三种控制措施。
该项目的“实测实量”，则安排了如下5步，并严格执行。
而集团，也会对整个集团的项目进行各种突击飞行巡查，仅2019年第三季度，集团完成工程巡查259次，巡查项目45个。
一旦查出问题，马上就会处理，以儆效尤。比如武义项目，在施工中就曾作出如下处理：
●更换项目经理1名，淘汰监理3人
●更换泥工、木工等班组若干。
●工作联系函涉及处罚金额300000元。
5、所有的施工过程、建筑材料，都可追溯，责任能落实到人
工艺之外，和项目质量有关的就是材料了。绿城的《项目运营手册工程弦之建安工程分弦》和《样板管理实施标准》中明确了各分部、分项工程及关键部位、关键环节的质量责任人，通过质量责任追溯制度、岗位责任追溯制度、分部分项的停止点、见证点检查要求，督促现场施工使用材料与用于陈列室内展示材料一致，保证工程质量的可追溯性。
绿城管理一直致力于建立自己的“合格供应商库”，以更好地匹配优质政府建设项目需求。在供应商指标上，绿星标准从设计类、施工材料类、服务监理类三方面提出了明确要求。
比如材料供应商，绿星标准中相关部分就是非常落地的，其对门窗供应商的评价打分，就细致到下图中的程度了。
绿城管理总结项目营造经验、分析工程质量管控要点，形成了各工程阶段停止点、见证点内容清单，并制定了各类《停止点及见证点检查表》。
总包单位施工到停止点和见证点时，应无条件停止下道工序施工，待绿城管理和监理单位检查通过，留存管理记录及影像资料后，方能进入下道工序施工；若未经检查擅自进入下道工序，将被责令返工并处以罚款。
停止点、见证点贯穿着项目整个建设过程，可以说是绿城材料可追溯制度最有力的保障。其密集程度，也多于一般项目。这保证了每个节点的建设者、检查者，都非常明确，心里都很清楚自己应该承担的责任。
不断丰富地标准体系
隐藏着绿城的野心
我们前面看到的是绿城的产品标准，如何一步步落地成为项目的完美细节的。下面我们来看看这套标准本身。
绿城管理把多年来代建所积累的产品和服务的标准，梳理成了“绿星标准1.0”。它包括产品、运营、服务、供应商四类指标。
这套标准还有自己的细分标准，比如政府代建相关标准就是“绿星标准1.0G”，它和通用版绿星标准最大的区别之一，就是添加了“民风民俗设计”模块。如下图所示：
上图中的每个模块，都经历过一个反复研究和进化的过程，已经相当细致了，可以在百分制下对每一个项目进行打分。下面是其部分产品指标：
而其评分标准，则是更加细致的，已经细化到具体材料、工艺了，如下图所示：
绿城管理在前不久举行的第八届工地开放日启动仪式上，对首批政府代建星级项目进行了绿星授牌。也就是说，以后绿城管理的保障房都是要根据上面说的这套标准，进行打分，并评定星级的。
简单来说，绿城管理打造绿星标准的目的，就是要建立一套代建方、委托方、消费者、供应商4方都认同的话语体系，选择彼此适合的合作方，通过标准让大家对好房子的认知达成一致。其思路如下图所示：
比如政府代建标准“绿星标准1.0G”的目标，是努力让政府代建项目有一套体系化的营造标准，从而规范政府代建行业。目前已经有地方政府采用绿城的标准作为政府标准了。
当然从绿星标准整体来看，其目的是要规范和推动整个代建行业的发展。目前国内敢说自己的标准、品质比绿城高的房企，很少，绿城感觉自己应该担起这样的责任。
而一旦绿城的标准成为行业标准，其能获得什么，是不言而喻的。
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