老年公寓项目的盈利规模与酒店、公寓类似,是由最大入住客流数量决定的,而无论是新建还是改扩建项目,在计容建筑面积和功能配置一定的前提下,更多的老年居室数量会带来更多的床位数.因此在前期开发策划阶段,开发者对老年居室的需求就是“在满足匹配产品定位的功能配置的前提下,尽可能多的增加居室的数量,且有着合理的功能配置,利于成本控制”。
老年公寓项目在开发阶段可用以下公式估算出项目中的老年居室规模:老年居室数量=(总建筑面积X 45%~55%的居室面积占比)÷单个老年居室的使用面积(估算阶段采用双人标准间的面积),由此可见,无论是新建项目还是改扩建项目,在项目建筑规模和产品定位确定的前提下,标准居室的使用面积决定着居室的总数量,而老年居室的配置功能又决定着标准居室的使用面积大小。
一般来说,一位院长带领一组运营团队进行管理的适宜规模为200-300床,最多不宜超过500床。过大规模仅会使管理难度加大、人员投入增多,也不利于老人之间的交往与熟识。而项目床位数过少则可能造成运营效率较低,难以实现盈利等问题。[注1]因此,用上述公式推算出项目的床位数,也可以在开发阶段判断项目的运营难度,从而判断是否获取。老年居室的成本主要由功能配置决定,居室功能主要可划分为基础功能和扩展功能(如图2-1所示),其中,基础功能是老人日常生活中必不可少的,主要满足老人的生理卫生和日常生活需求;扩展功能则更加注重满足休闲娱乐等精神层面的需求,健康自理老人往往更需要这类功能。[注1]。从实际情况来看,由于老年居室的面积有限,大多数自理或半自理老人更喜欢到公共活动空间区参与群体的休闲娱乐活动或者用餐;而标准间配置厨房功能不但会增加成本投入,利用率较低,占用居室使用面积,而且还存在着日常运营管理的安全隐患。因此,如无特殊的客研输入条件,建议老年居室仅满足基础功能即可,便于控制居室的使用面积,且利于成本控制。
老年公寓项目中,日常最重要且比重最大的运营工作是护理工作,有效开展护理工作、保证老人安全是最重要的日常运营工作。经营者对老年居室的需求主要源自于护理工作的空间需求。护理工作是较为繁琐繁重的重复性工作,需要护理员与老人共同配合完成,因此会对空间的功能、形式、尺寸、设备等提出使用的要求。[注1]下表为老年居室中基本的护理工作及其对空间功能的需求,满足合理的功能尺寸不但可以大大提高日常护理工作的效率,同时也大大提高了安全系数,有利于经营管理工作的开展。图2-5 老年居室中基本的护理工作及其对空间功能的需求除了上述的老年居室功能需求外,由于目前实际运营中各类老人(自理、护理、失智)的入住率存在一定的不稳定性,因此经营者较为关注老年居室空间的类型转换性,以提高经营的灵活性。所以,建议在设计老年居室时,以满足护理功能为基础进行空间尺寸的预留,这样既可满足护理型(AL)与失智型(MC)老人的需求,同时也可给自理型(IL)老人提供较为宽敞的居住感受,具有一定的前瞻性与拓展性。
单人间与套间虽然其舒适度和隐私性更好,但由于价格较高,因此客户选择度普遍不高,建议整体单人间与套间的数量占比不大于居室总数的10%。老年公寓居住区域的物业管理与酒店客房部管理类似,为老人提供除护理工作之外的日常生活服务以及房间管理服务等。老年公寓与酒店、医院不同,有着客户长期居住的特点,且护理工作与物业服务经常交叉进行,因此,采用设计合理的标准化居室有利于标准化物业管理与标准化服务工作的开展。管理标准化可以明显减少人力、时间和空间的浪费,降低管理工作成本,提高管理工作的效率,从而增加项目的利润空间。
由于老年公寓项目大多为改扩建项目,如果获取建筑本身的“标准性”较差,则“标准居室”的出房率会大打折扣,为后期物业管理工作带来诸多难处。因此,在前期开发阶段,物业管理方就应介入到项目的全程策划中,根据项目规模、服务标准、人力配置等因素综合研究既有建筑条件是否满足后期物业管理的需求,以至判断项目是否值得获取。
根据客户访谈,老年人在选择养老机构时重点考虑几点因素:医护条件、生活环境、性价比、生活起居方便、工作人员服务态度。前三点主要是由项目本身的地段位置和营销定位决定,而“生活起居方便和工作人员服务态度”均于老年居室合理的功能布置息息相关。合理的居室设计不但可以提供舒适方便的生活起居,同时也改善了护理人员的工作舒适度,另外老年人客户对居室的面积大小并无过多要求,满足使用功能即可,由于客户大多较为关注产品的性价比,因此北向居室虽然相对日照较差,但由于价格优惠,因此有着相当高的入住率。除了合理的护理空间外,居室拥有高质量的睡眠空间与安全便利的卫浴空间是客户对居室最重要的需求。老年人由于神经系统的衰退,睡觉时较容易受到声音的影响,但其本身入睡后又常会出现频繁翻身、起夜等情况,老人的体型也都大不相同,因此建议居室内宜布置1.2米宽的床体,满足老人使用的舒适度以及护理的操作尺度(床体过宽不方便进行协助翻身等护理工作)。卫生间是居室中使用频率最高的空间,也较易发生意外,老年人动作灵活度较低,在移动、转身、起坐、弯腰或者需要护理协助时,均需要足够宽敞的使用空间。
老年人大多比较念旧,且不舍得扔掉东西,长期居住时会随身携带各类物品,因此合理储物空间也是老年居室的必要功能。由于标准居室为双床房间,所以还需注意两位老人各自储藏空间的独立性。老年人拥有自己的储物空间后,可以放置物品,大大提高居室内的整洁度与安全度,且可以提高居家感。
在老年公寓项目中,老年居室时“标准产品”,是老人的“私有房间”,除了承担老人常规的休憩睡觉功能,也承担着护理、起居、娱乐的功能,是老人生活的重要空间。因此,老年居室本身的住宿条件以及围绕老年居室开展的服务工作,与客户满意度息息相关。下图示老年居室对客户满意度影响的各类因素。
图2-6 老年居室对客户满意度影响的各类因素