如何进行土地项目的策划与规划

发表于2007-03-28     656人浏览     0人跟帖     总热度:10  

如何进行土地项目的策划与规划
作者:刘云厚 来源:鲁能拓展置业公司
目前,在国家土地政策日趋收紧的情况下,关于地产运作问题的提出,确实有点不合时宜。但纵观国外这方面的运作经验,以政府为代表的城市(包括土地)经营,由于其主体的政治化及经济运作的经济性限制,终究要求与之企业合作经营。由此,出现了城市经营商这样的一个企业实群体,这在某种意义上应对我国政府具有一定的借鉴价值。
笔者认为,企业在地产经营上应该具有发展前景的。笔者提出如何进行土地项目的策划与规划,在城市经营中有很强的现实意义,对提高一个地产企业的经济效益是十分重要的。
笔者曾与国际上十多个规划事务所进行过专业交流,从中明显地感觉到:规划也是生产力。这方面的积极作用,不仅体现在能使政府对开发商建立信心,同时也会从形象启发的角度为企业与政府的谈判提供良好的润滑作用。
但作为任何一个项目的规划,都是一个很复杂的推敲过程,特别在众口难调的情况下,项目的前期策划就至关重要。
(一)策划是规划的前提。这种说法对许多人来讲不为熟悉。但真正一个片区的规划设计,如果真是离开了前期策划(除非规划部门具有前期策划的经验),那无疑等于“盲人骑马”。
作为大地产项目的开发,实际上就等于经营城市。而作为一个城市的定位,当然不是用几个简单的块状围合就能表达出来的。它不仅涉及到城市的长远发展定位问题,同时还与地理经济、社会功能、城市文化、公众环境与服务、自然生态与环境保护、法律管理、建筑美观、交通网络以及政府部门职能的渗透等方面密不可分,所以,规划并不能代替策划工作,应前起策划、后跟规划,只有这样,才能基本做到规划上的科学性与合理性。
就专业角度来讲,二者也存在着彼此的参考关系。像国外策划机构(如EDF公司)进行的城市与地产项目策划,一般从以下方面进行分析:
地块所处地区在全国的地位影响分析;
地区经济发展状况分析及城市功能分布状态
政府近、远期发展规划;
城市人口的收入水平及消费能力分析;
全国及国际人口在该地区的主要消费倾向;
该地块地理、资源特点分析;
该地块应对市场的可能性功能定位;
项目开发的基本方案及各种不利因素分析。
从以上八个方面的策划分析来看,其策划的本质还是在于如何围绕“项目的功能定位”来进行方案的推敲与比较的,它所面对的市场概念,不仅局限在项目所在地区范围之内,同时还面向全国乃至国际市场。所以策划方案的提出,从专业角度上看不仅仅局限在某一意识形态,而是涉足于技术领域的各个方面,就此得出的结论,应该讲是比较理性的。
但现在关于项目的策划,也同样存在着这样一个问题,策划报告所提出的方案,只能起到参考作用,并不能代表投资者进行决策定位。由此也就引发出了一个问题,即策划部门所提供的策划报告,到底具有多大的使用价值?笔者对此是这样看的,作为一个项目的策划,只能是一般规律的基本推敲,在此基础上得出的结论,不可能会出现很大的亮点与吸引力的(特别是国外公司不了解中国国情及基本的地域情况),这就要求投资者必须独具慧眼来加以发现和利用;但不论怎么说,作为任何一个投资者,虽可能有着一定的市场操作经验,但鉴于经验上的不系统性及某种意义上的个人偏好,主题思想虽然可行,但决不能代表专家进行项目的策划。这里,笔者所强调的一点,就是专家就是专家、投资者就是投资者,二者对事情分析所处的心态不同,决定了二者之间的关系应为互融而非排斥,这是任何一个成功片区开发所必须经历的过程。
(二)对于在策划基础上的项目规划,应该讲是一个复杂理念创造与技术结合过程,就此,笔者不想对其做过多的技术阐述,单就“规划设计的步骤”、“规划方案的潜在经济分析”及“国外公司规划特点”三个方面进行说明:
规划设计的步骤:
大的片区开发项目(不等同与小的项目)一般要经历这样几种规划步骤:
1)概念性规划设计。
A、采取国内、国际招标或邀请招标的方式,邀请设计机构进驻现场考察了解情况(包括政府的有关要求),并按项目设计说明书进行概念性规划――巧借国际经验;期间进行一到二次的方案小样汇报,目的与投资机构、项目策划机构进行功能定位对接――追求合理的定位衔接;待成果完成后,由政府组织进行评审,在此基础上提出修改性意见,进行项目规划的第二设计阶段,并最终提出设计成果――进行政府认可。
进行控制性规划设计
在政府基本通过概念性规划的基础上,可在国外设计公司继续指导的基础上,由国内知名设计单位进行控制性规划设计(目前国内控规设计不允许国外机构直接进行)。该设计是上报政府审批的重要文件,一旦通过,基本按批准的方案执行。
修建性详细控制规划。
这是针对局部、独立的项目进行的,也是政府控制、审批项目的重要文件,一般情况下可在控规设计的基础上延续进行,也可根据项目的不同特性以招标方式组织实施。
完成单位工程规划设计并进行项目报建(规划许可证),招标组织单位工程的施工图设计。
进行施工图报建(施工许可证),并开始组织现场施工。
规划方案
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